Спрос за деньги: цены на вторичное жилье в России увеличились на 12%
Средние цены на вторичное жилье в России выросли с начала года на 12%. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. В числе основных причин — повышения стоимости — ограничение околонулевых ставок по ипотеке, которые устанавливали девелоперы. Также повлияло на ситуацию подорожание ремонта — покупатели переориентировались с новостроек на готовое жилье. До конца 2023-го цена на квадратный метр вторички может подняться еще на 3–5%, прогнозируют эксперты.
В рост
— Основные причины роста цен на вторичку — переориентация покупателей с новостроек на готовое жилье после ограничения околонулевых ставок по ипотеке и подорожание ремонта, — сказал он. — Также в большинстве крупных городов средняя стоимость «квадрата» вторички стала меньше на 10–20%, чем в новостройках.
Центробанк с 2023 года ввел заградительные меры на размер ставок по ипотечным кредитам от девелоперов. До этого времени застройщики массово субсидировали ипотеку для своих проектов под 0,01–2% годовых на 10–30 лет. Но ЦБ обратил внимание, что предельно низкие ставки в итоге приводят к повышению стоимости квартир для покупателей, увеличивая общую кредитную нагрузку.
Член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский считает, что к росту цен на вторичное жилье привело подорожание новостроек. Как ранее писали «Известия», в 2022 году стоимость таких квартир увеличилась на 22,6%, в 2021-м — на 33,6%.
При этом за последний год подорожал и ремонт — на 10–15%, рассказали «Известиям» в компании «Метриум». В первую очередь это обусловлено увеличением стоимости строительных материалов: цемент в цене прибавил 30–40% с начала года, самые востребованные виды грунтовок — 20–25%, ламинат — 25%, обои — 15%, добавили аналитики «Этажей».
В течение этого года спрос на вторичное жилье вырос в среднем по стране на 15%, сообщил Ильдар Хусаинов.
— Стало выгодно приобретать полностью готовые к проживанию квартиры или выкупать те, что находятся в удовлетворительном состоянии и продаются с максимальным дисконтом, что покрывает затраты на будущий ремонт, — сказал он. — Собственники вторички, ощутив повышенный интерес к своим объектам, и начали повышать цены.
Средние цены квадратного метра на вторичном рынке росли на фоне увеличения спроса и одновременного сокращения объема предложения, согласна эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. По ее данным, в августе «квадрат» стал на 5,5% дороже, чем в январе.
— С начала текущего года рынок вторичной жилой недвижимости Москвы был очень активен, — рассказала руководитель агентства недвижимости «PRO обмен», вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина. — Уже с 3 января 2023 года мы начали получать звонки от потенциальных покупателей, а затем сразу начались просмотры и первые сделки. Все месяцы, за исключением первой половины мая, спрос на вторичку находился на стабильно высоком уровне.
Как отметила управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, важно и то, что первыми уходят наиболее дешевые объекты, а остаются — те, что дороже. Такое вымывание самых бюджетных лотов в том числе поднимает среднюю стоимость на рынке, сказала она.
Будущие перспективы
— Это значит, что в краткосрочной перспективе цены на вторичку продолжат расти по инерции — на 0,3–0,5% в месяц. К концу года они могут увеличиться еще на 3–5%, — спрогнозировал он.
По мнению Елены Лапшиной, решение ЦБ по повышению ключевой ставки приведет к тому, что с рынка временно уйдут покупатели-ипотечники, — спрос на вторичное жилье может остановиться.
— Косвенно это уже отражается на динамике активного предложения на рынке аренды, которое в этом году стало вымываться раньше обычного, не во второй половине августа, а уже в июле, — отметила она. — Люди выбирают съем жилья вместо его покупки.
21 июля Центробанк после долгой паузы повысил ключевую ставку — с 7,5 до 8,5% годовых. Это, в свою очередь, приводит к росту ипотечных ставок.
В рамках повышения доступности жилья правительство РФ реализует адресные льготные ипотечные программы, напомнили в Минстрое. Так, с 2018 года была запущена «Семейная ипотека», с 2019 года — «Дальневосточная ипотека» и «Сельская ипотека», с 2020 — «Льготная ипотека». Также предусмотрена специальная льготная ипотека для IТ-специалистов и запущена ипотечная программа в новых регионах под 2%, сказали в ведомстве.
Для повышения доступности жилья в России нужно ввести новые адресные кредитные программы для покупки жилья: для педагогов и тренеров, медработников, сотрудников ОПК, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По его мнению, также следует дополнительно расширить семейную ипотеку, снижая на 0,5 п.п. ставку за каждого последующего ребенка. Кроме того, стоит распространить льготное жилищное кредитование на вторичное жилье в тех районах, где не ведется строительство новых многоквартирных домов, полагает он.
— Нам необходимо донастраивать льготную ипотеку так, чтобы она стала более адресной и служила инструментом улучшения жилищных условий конкретных семей, но не инструментом сбережения и приумножения инвестиций, — уверен Александр Якубовский.
Как отметил Ильдар Хусаинов, во многом на доступность жилья сейчас влияет баланс спроса и предложения на рынке, а для этого нужно продолжать стимулировать новое строительство. Кроме того, сыграла роль и разница в ставках между первичным и вторичным жильем. Ипотечные кредиты на новостройки не должны уходить в большой отрыв от ставок на готовое жилье, считает эксперт.