В Петербурге резко упал спрос на жилье
В июле петербургские застройщики столкнулись с серьезным падением спроса, поскольку первичный рынок практически лишился главного драйвера продаж — доступной большинству покупателей льготной ипотеки. Девелоперы прогнозируют дальнейшее снижение спроса в пределах 15-20% в ближайшие месяцы. На этом фоне, полагают эксперты отрасли и участники рынка, предпосылок для повышения цен на жилье нет.
Сложный месяц
Застройщики назвали минувший июль «сложным месяцем». Практически все опрошенные РБК Петербург компании столкнулись со снижением спроса. Доля сделок с использованием ипотеки, которая в последний год была основным драйвером продаж, снизилась у всех застройщиков.
Июль 2021 года стал первым месяцем действия новой, измененной программы господдержки ипотеки, когда ставку льготного кредита подняли с 6,5 до 7%, а максимальную сумму кредита сделали единой для всех регионов и ограничили 3 млн руб. Таким образом, для Петербурга планка оказалась снижена в 4 раза.
У Группы «Аквилон» доля ипотечных сделок в общем объеме продаж за июль уменьшилась на 18% по сравнению с предыдущим месяцем и составила 42%. «При этом по программе с государственной поддержкой прошло порядка 50% сделок, тогда как в предыдущие месяцы этот показатель достигал 90%», — уточнила директор по маркетингу и рекламе компании Наталия Коротаевская.
Еще несколько застройщиков сообщили о снижении доли ипотеки в общей структуре сделок за последний месяц с 84-85% до 61-64%. «В среднем по городу снижение составило порядка 20-30%», — резюмирует директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
«Средняя сумма ипотечного кредита для покупки недвижимости в Группе «Эталон» составляет от 7,5 до 9 млн руб. Сделки с суммой кредита до 3 млн руб. в нашей компании единичны. Данная ситуация характерна для рынка недвижимости мегаполисов в сегментах комфорт и бизнес-класса», —поясняет коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Ирина Соловьева.
В масс-маркете падение было не столь критичным. По словам генерального директора агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, у этой компании в продаже достаточно много квартир стоимостью до 3,5 млн руб. В основном это студии в Пушкинском районе Петербурга и в Янино (Ленобласть). «С учетом первого взноса 20-25% клиентам вполне хватает суммы кредита в 3 млн руб., максимальной для программы льготной ипотеки», — отмечает она.
Негативные факторы
Падение продаж связано и с переходным периодом, в котором сейчас находится рынок, отмечают девелоперы: льготная ипотека фактически отменена, а семейная ипотека, которая, по ожиданиям застройщиков, станет альтернативой льготной ипотеке, пока не заработала в полную силу. «Доля семейной ипотеки, несмотря на значительное улучшение условий программы, пока осталась без изменений», — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Дополнительным негативным фактором для отрасли стал сезон отпусков, говорит Наталия Коротаевская.
Кроме того, основная часть платежеспособного спроса была удовлетворена в прошлый год, признают участники рынка. «Снижение объемов продаж связано с тем, что многие покупатели решили свой жилищный вопрос, в том числе те, кто планировал заниматься этим несколько позже», — считает директор по маркетингу ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Еще одним обстоятельством, негативно отражающимся на продажах недвижимости, стала политика Центробанка. В конце июля регулятор повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%, что стало самым резким повышением с 2014 года. Как показывает опыт предыдущих лет, увеличение ключевой ставки приводит к пропорциональному росту ставок по ипотечным кредитам, отмечают участники рынка. «Дальнейшее повышение процентной ставки по ипотеке, конечно, повлияет на активность спроса на рынке», — считает Ольга Ульянова.
«Патовая ситуация»
Исходя из этого, девелоперы делают очень осторожные прогнозы на осень. «Мы ожидаем снижение спроса в пределах 15-20% в ближайшие месяцы. Рынок должен найти точку равновесия и естественным способом отрегулировать себя. Переходный период должен завершиться, по нашим оценкам, в октябре-ноябре», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
За прошлый год новостройки в Петербурге прибавили в цене 35-40%, в течение первого полугодия 2021 года цены выросли еще на 12-13%, новых рекордов участники рынка не ожидают.
«Что касается цен, в настоящее время и покупатели, и девелоперы находятся в патовой ситуации, — уверен генеральный директор «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» Юрий Константинов. — Реальные доходы населения сокращаются, поэтому люди склонны верить любым информационным вбросам о возможном снижении цен на квартиры и отказываться от покупок».
Внешнее давление
Ситуация осложняется тем, что застройщики не могут реагировать на сокращение спроса сопоставимым снижением цен, чтобы удержать покупателя на рынке. Как поясняет Юрий Константинов, за последние два года отрасль подверглась воздействию целого ряда внешних факторов, повлиявших на себестоимость строительства. «Это и система эскроу-счетов, лишившая застройщика возможности пользоваться привлеченными средствами дольщиков — в итоге дома строятся часто на кредитные деньги, что априори дороже; и рост цен на стройматериалы и рабочую силу, которой из-за пандемии стало гораздо меньше; и сокращение предложения и увеличение нагрузки на застройщиков по социальным объектам, инфраструктуре», — подчеркивает Юрий Константинов.
«С большой долей вероятности во втором полугодии 2021 года не возникнет оснований для роста цен на строящееся жилье. Цены на недвижимость будут оставаться стабильными или увеличиваться по мере роста степени готовности объектов», — считает Дмитрий Ефремов. При этом, по его оценкам, девелоперы будут конкурировать друг с другом за счет специальных условий, субсидированных ставок и пакетных предложений.