«Риск потерять 50% покупателей»: застройщики оценили новые требования ЦБ
С 1 июня 2023 года в РФ вступают в силу новые требования к минимальному первоначальному взносу по ипотеке. Банк России обязал банки применять надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, им придется создавать дополнительные резервы по таким кредитам.
Все опрошенные РБК Петербург застройщики сходятся во мнении, что увеличение размера первоначального взноса приведет к сокращению числа сделок на первичном рынке. По самым оптимистичным оценкам, спад составит 30%, по пессимистичным — достигнет 50%.
Покупатели предпочитают минимальный взнос
«В сегменте класса комфорт доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составляет порядка 90%. Таким образом, ипотека второй год подряд является главным драйвером продаж. Спрос демонстрирует чрезвычайную чувствительность к условиям ипотечных кредитов, и застройщики конкурируют не только ценой новостроек, но и, в первую очередь, условиями приобретения и схемой оплаты. Предпочтения покупателей сместились в сторону длинных сроков кредита с минимальным первым взносом», — говорит коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко. По ее прогнозам, увеличение размера первоначального взноса неизбежно приведет к сокращению числа сделок.
Негативное влияние на рынок
По прогнозам ГК «Полис», «отсечется» ощутимая доля покупателей — приблизительно до 40% от существующего объема ипотечных кредитов.
По оценкам «Аквилона» средний размер первоначального взноса ниже — 15%. «Доля таких покупателей довольно велика — порядка 70%. При увеличении минимального взноса до 20% есть риск потерять половину покупателей, что негативно скажется на рынке в целом», — ожидает руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
Придется копить больше
В «РСТИ» приводят свои расчёты: при средней стоимости квартиры в Петербурге и Ленинградской области в 7,4 млн руб., при первом взносе в 15%, нужно располагать порядка 1,1 млн руб. для того, чтобы получить ипотеку. «При повышении требований к сумме первого взноса, эти цифры возрастут. Можно прогнозировать сохранение тенденции переориентирования спроса в сторону более дешевых проектов», — уверена Екатерина Немченко. В «Главстрое» полагают, что размер необходимых средств вырастет до 2-2,5 млн руб. для городских новостроек в сегменте масс-маркет.
Надежды на лучшее
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева ссылается на разъяснения ЦБ, согласно которым, ограничения касаются стандартных ипотечных программ, то есть не распространяются на льготную ипотеку с господдержкой, доля которой в структуре ипотеки в последние месяцы составляет более 90%.
В пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка сообщили, что за четыре месяца 2023 года выдали в Санкт-Петербурге и Ленобласти ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 15% на сумму в 6,8 млрд руб., за весь прошлый год —19,3 млрд руб. таких кредитов. «Это менее 10% от общего объема выданных за прошлый год кредитов на жильё», — подчеркнули в пресс-службе.
По прогнозам Ольги Трошевой, в июне продолжит действовать траншевая ипотека и ипотека со сниженной ставкой на период строительства. Другие эксперты ожидают в качестве альтернативы ставшей менее доступной ипотеки — появления множества вариантов рассрочек.