Верховный суд разобрался в расчете процентов по ипотечному кредиту

Дело было в следующем (все дела в целом похожи друг на друга):

Клиентка одного уважаемого банка взяла кредит, схема погашения долга была аннуитетной, в конце концов через некоторое время заемщица погасила свой кредит досрочно. При этом клиентка решила, что она слишком много выплатила процентов за кредит, пока им пользовалась, и нужно все проценты пересчитать заново. Довод был в том, что если бы она взяла кредит на короткий срок, т.е. на тот, за который она фактически рассчиталась с долгом, то процентов бы она выплатила меньше.

Мы ранее в одной своей статье уже писали про то, каким образом происходит начисление процентов и в чем ошибка заемщиков, считающих, что они сразу оплачивают будущие проценты. Напомним, что проценты начисляются строго от остатка долга на конец каждого конкретного периода (месяца). Вот какой остаток получился, от такого и будут рассчитаны проценты. От факта, а не от мифического плана.
Если вернуться к нашей заемщице, то стоит разобраться, почему, по ее мнению, она выплатила бы меньше процентов при меньшем сроке. А это действительно так.

Все достаточно просто — при меньшем сроке кредита получается более высокая сумма платежа (аннуитет). Так, например, при сумме 1,4 млн рублей, сроке 302 месяца и ставке 12% годовых (например) размер платежа был бы 14,7 тыс рублей. А вот при всех тех же составляющих и сроке 53 месяца, за который заемщица фактически выплатила кредит, платеж составил бы 34,7 тыс рублей. Согласитесь, разница существенная.
Разбираемся дальше. Если платеж больше, а срок меньше, то быстрее погашается основной долг. От которого как раз и считаются проценты. Чем быстрее погашается основной долг, тем меньше начисляется процентов. Это простая математика.

И, если бы наша клиентка сразу взяла кредит с меньшим сроком, она действительно выплатила бы процентов меньше. Потому что ежемесячно она должна была бы платить почти в 2,5 раза больше, чем платила по факту. Но ей было комфортно более 4-х лет платить меньшую сумму платежа, а при появлении дополнительных денег погасить кредит досрочно. Кстати, никто ей не мешал гасить ежемесячно большую сумму, не 14 тысяч, а 34 тысячи. Никаких штрафов за это банк брать не вправе. Платила бы она ежемесячно больше, процентов заплатила бы меньше. Но она так не хотела.

Есть еще один важный нюанс. Обычно банк дает кредит с расчетом, чтобы платеж по кредиту составлял не более 50% дохода заемщика (а то и меньше). Допустим, у нашей заемщицы доход был 35 тысяч. Кредит на 25 лет с платежом в 17 тысяч рублей ей был вполне по силам. А вот кредит в нужной ей сумме на 5 лет ей бы тогда никто не дал, т.к. платеж равен доходу. А для банка это высокий риск.

Так вот, до недавнего времени суды становились на сторону заемщиков, особо не разбираясь в тонкостях расчета процентов, полагая, что заемщики действительно переплачивают по кредиту при досрочном погашении. А Верховный суд (ВС) наконец вник во все детали и пришел к выводу, что доводы банка обоснованы и принял решение в его пользу.