ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #184

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #184

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитика, 26 сентября 2022, источник 

«По косвенным признакам (статистики по всему рынку на этот счет нет) на такие сделки (по программам от застройщиков с субсидированными ставками – прим.ред.) приходится около 40-50% от всех выдач ипотек. Такой вывод можно сделать из сопоставления рыночных условий выдачи кредитов (около 10%), льготных условий от государства (6-7% с учетом семейной ипотеки) и статистики ЦБ по фактически выданным займам (3,7% по итогам июля). Даже в случае запрета таких программ решением ЦБ, мы не ожидаем, что объемы продаж в моменте резко упадут именно по этой причине. С высокой долей вероятности застройщики предложат новые опции по стимулированию спроса, например, с прямыми скидками на лоты или со ставками на 2-3 п.п. ниже льготной»

Ирина Доброхотова, – управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой», 26 сентября 2022, источник 

«Застройщики продолжат предлагать собственную субсидированную ипотеку и без увеличения стоимости лота, но с меньшим понижением ставки. Сегодня и до конца года можно оформить ипотеку в новостройках под 3-5% годовых, что также является достаточно доступным и привлекательным для заемщика предложением. Что касается динамики цен, то в ближайшее время мы ожидаем фиксации средних показателей по рынку на текущих отметках. В зависимости от месяца к месяцу также возможна и небольшая коррекция в большую или меньшую сторону в размере 1-1,5%. Серьезного влияния на стоимость отмена рассрочки по низким ставкам не окажет»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 26 сентября 2022, источник 

«Если оформленные ранее ипотечные сделки проводятся в штатном режиме, то количество консультаций по новым сделкам с ипотекой снизилось практически на четверть. В дальнейшем негативное развитие событие, сохранение текущего уровня ипотечных ставок и отсутствие скидок от девелоперов может привести к снижению количества сделок. Падение может составить до 30%... Максимально ожидаемое снижение количества сделок со "вторичкой" - 15%. При этом ряд покупателей будут пытаться добиться скидок от желающих продать жилье в срочном порядке. Размеры дисконта могут достигать 8%»

Сергей Зайцев, – руководитель центра новостроек компании «Этажи», 26 сентября 2022, источник 

«Рынок недвижимости сейчас сильно подвергся эмоциям на фоне геополитической обстановки, чем могут воспользоваться мошенники. Они могут привлекать своих потенциальных жертв, размещая объявления о продаже или сдаче в аренду недвижимости с нереальным дисконтом. После этого злоумышленники просят покупателей перевести им деньги за бронирование, организацию просмотра объекта. Когда аферисты получают деньги, они пропадают... Необходимо проверять документы продавца и сверять их с правоустанавливающими документами на объект недвижимости. Плюс учитывать риски, что на объект могут быть наложены ограничения на продажу из-за долгов собственника и покупателю могут просто отказать в регистрации сделки, а вернуть переведенные деньги будет крайне проблематично»

Надежда Калашникова, – директор по развитию компании «Л1», 26 сентября 2022, источник 

«Большинство инвесторов занимают выжидательную позицию. Исключая, возможно, самых прозорливых. Спрогнозировать, как будет развиваться рынок, что будет с покупательским спросом в условиях высокой турбулентности, весьма непросто. Уже на самом высоком уровне заметили, что уровень покупок на первичном рынке недвижимости упал почти вдвое. По цифрам ввода мы еще прилично выглядим, но эти показатели – результат бурной деятельности "тучных" 2020–2021 годов. А для девелопера, который все понимает про инерцию, важен в первую очередь именно уровень текущего спроса. Сейчас мы говорим даже не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки»

Алексей Моисеев, – заместитель министра финансов РФ, 27 сентября 2022, источник 

«Закрытие потребительских и ипотечных кредитов граждан, которые были мобилизованы для участия в специальной военной операции и погибли, будет происходить за счет средств банков, в федеральном бюджете на это денег не предусмотрено... Что касается выдачи, то как сказал министр обороны, у нас 25 млн человек попадают в этот пул (мобилизационный ресурс – прим.ред.), но если банки хотят прекратить работать с 25 миллионами работающих, молодых, здоровых граждан, то я не знаю, с кем они будут работать тогда. Я не очень боюсь этого риска (сокращения выдачи кредитов гражданам, которые потенциально могут попасть под мобилизацию – прим.ред.)...

Что касается отсрочки, как обсуждалось здесь в Госдуме на прошлой неделе, оплата за пребывание на фронтах специальной военной операции достаточно высокая. Вы сами прекрасно знаете цифры, потому для большинства людей материальное положение будет не ухудшаться, а улучшаться. Поэтому мы не видим в данной ситуации необходимости к тому, чтобы делать списание этих кредитов. Если бы призвали на срочную службу и платили бы как солдатам-срочникам, тогда бы я, наверное, с вами согласился бы. Поскольку было заявлено, что они будут оплачиваться как контрактники, то мы необходимости такой не усматриваем»

Дмитрий Софронов, – коммерческий директор Dars development, 27 сентября 2022, источник 

«Продления программы (льготной ипотеки – прим.ред.) ожидать точно не стоит, все средства будут направлены на другие первоочередные задачи для развития экономики. <...> Первичный рынок однозначно перейдет в стадию рецессии в первые три-четыре месяца будущего года, но таковы новые реалии, и всем придется перестроиться. <...> Все меняется стремительно - благоприятные прогнозы могут не сбыться и, наоборот, ключевую ставку не сохранят, а увеличат. Такое развитие событий особо негативно скажется на строительной отрасли, и без поддержки государства застройщики вряд ли смогут справиться»

Александр Скоробогатов, – профессор НИУ ВШЭ, 27 сентября 2022, источник 

«Определенным категориям граждан разрешается не платить или сильно задерживать выплаты по кредитам (по программе кредитных каникул для для мобилизованных граждан, участников СВО – прим.ред.). Это в особенности касается тех, кто по возрасту и прочим характеристикам, с точки зрения банков, находится в особой "группе риска".

Мимоходом отмечу, что, в отличие от военкоматов, банки в мире современных цифровых технологий ощущают себя как рыбы в воде и без особого труда сформируют базы данных потенциальных клиентов, где будут проставлены все галочки напротив фамилий тех, кому через некоторое время они могут быть вынуждены отсрочить/простить долги. В результате молодой человек с хорошей работой и зарплатой, которому раньше с удовольствием бы выдали кредит на машину или квартиру, теперь может получить отворот поворот.

Но эффект этим не ограничится. Если мужчине не дают кредит из-за потенциальной отправки на фронт, он может попросить взять для него кредит у мамы/папы/сестры. Это, естественно, тоже будет учтено банками при расчете потенциальных рисков выдачи кредита кому угодно и, как следствие, кредиты станут менее доступны по финансовым и нефинансовым условиям. Ну, а дальше механизм известен: меньше кредитов – меньше потребительский спрос – ниже занятость, но и еще ниже инфляция»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 28 сентября 2022, источник 

«С момента объявления мобилизации рынок недвижимости России отреагировал очень остро! Вторник, среда, четверг еще были более менее, но начиная с пятницы многим стало понятно, что происходит, и количество клиентов, которые хотят подать новые ипотечные заявки, сократилось на 20-25%. Первые два дня этой недели подтвердили, что люди ожидают сложных времен. Понедельник и вторник и вовсе дали минус 30% к понедельнику и вторнику предыдущей недели. Это цифры плюс минус уже говорят о том, какой будет 4 квартал.

Старые сделки еще доделываются, там все в норме, задаточная активность так же высока, распады сделок на обычном уровне, это главное отличие от декабря 2014 и февраля 2022. Сейчас еще в моменте проходит много сделок за наличный расчет, но это точно временная история. Критически важной станет следующая неделя. Есть много точек зрения, что сейчас просто идет шоковая реакция и скоро все нормализуется. Поживем увидим.

Я все-таки считаю, что причины фундаментальны. А если учесть, что ставки очень низкие по ипотеке – на первичный рынок от 6%, на вторичную недвижимость от 8,6%, на загородную и вовсе от 2,7% и активность идет на уровне мая, когда ставки были 16% на вторичку, – это очень о многом говорит.

По ценам сложно делать прогноз, но за последние три дня все больше людей готовы снижать цены на 30-40%, по причине резкой смены места жительства. <...> Точно рост цен будет ниже инфляции, это думаю уже ни у кого не вызывает сомнений»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 28 сентября 2022, источник 

«За последние дни мы зафиксировали несколько расторжений броней — больше, чем обычно бывает в неделю. Однако никакого обвально-массового характера расторжения не носят. Паники или ажиотажа на рынке недвижимости не наблюдается. Участники взяли паузу и ждут развития событий, все-таки рынок недвижимости очень инертный»

Камила Фазлыева, – руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ», 28 сентября 2022, источник 

«Пока информация о том, что банки могут сворачивать какие-то ипотечные программы, существует на уровне обсуждений и слухов. Понятно, что сами банки в этом не признаются — все говорят, что работают в штатном режиме и никаких изменений не намечается. Но любой человек, обладающий трезвым умом, понимает, что положение ухудшается и всевозможные акции и программы, скорее всего, будут свернуты. Риелторы справедливо уточняют, что распадается четверть сделок, а, возможно, и больше: люди не понимают, имеет ли смысл брать ипотеку.

Во время кредитных каникул банки по факту получают просрочки платежей и достаточно много теряют. Вряд ли они решат выдавать новые кредиты на льготных условиях. Вероятно, не будет новых траншей по сельской ипотеке. Очень много бюджетных средств вкладывается в ипотеку на новостройки. Чтобы поддержать спрос на новое жилье, льготную программу на новостройки вряд будут сокращать»

Катерина Соболева, – вице-президент Becar Asset Management, 28 сентября 2022, источник 

«Мы видим, что гайки потихоньку закручиваются. В конце сентября довольно неожиданно и резко один из банков приостановил выдачу ипотеки без первоначального взноса. Даже уже записанных клиентов сняли с договоров — это было довольно неприятно. Кроме того, есть информация, что ЦБ РФ будет ограничивать выдачу льготных субсидированных ставок за счет застройщиков, когда компании сами оплачивают комиссионное вознаграждение банкам.

При этом существует риск, что банк выдает в ипотеку суммы, которые превышают реальную рыночную стоимость квартиры. Из-за риска невозврата кредита банки не смогут реализовать эту недвижимость и вернуть хотя бы основную часть кредита. В связи с этим не исключено увеличение первоначального взноса для клиентов, которые хотят взять такую ипотеку. Кроме того, вероятно, исчезнет возможность покупки недвижимости по низким ставкам на весь срок кредитования.

Что касается государственных программ, они продолжат существовать — их будут стараться продлевать. Необходимо поддерживать строительную отрасль. Без субсидированных ставок по нынешним ценам люди просто не будут ничего покупать: в большинстве случаев аренда квартиры обходится в 2,5 раза дешевле, чем ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет»

Наталья Ващелюк, – главный аналитик Совкомбанка, 28 сентября 2022, источник 

«Льготная ипотека может быть продлена на 2023 год, но не исключено, что будут изменены ее условия (максимальная процентная ставка, сумма и срок кредита, минимальный первоначальный взнос). Оснований для приостановки выдачи льготной ипотеки пока нет. Недвижимость в любом случае нужно выбирать взвешенно и без излишней спешки. Ипотечные ставки по льготным программам, вероятно, не будут изменены в ближайшее время, но на вторичном рынке отдельные банки начинают умеренно повышать ставки»

Сергей Шлома, – директор управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», 28 сентября 2022, источник 

«В настоящее время паники и ажиотажа не наблюдается, рынок работает практически в прежнем режиме. Но пока прошло слишком мало времени, посмотрим, как будет развиваться ситуация. В октябре будет больше ясности – отразились ли нынешние события на статистике сентября. В августе и сентябре на вторичном рынке жилья Москвы дисконт стал непременным условием для успешной реализации объектов. Предложение больше спроса, и порой даже ликвидные квартиры продаются только со скидкой. Средние скидки и месяц назад, и сейчас – 10-15%»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 29 сентября 2022, источник 

«Ипотека под 0% – тоже такая очень популярная тема. С одной стороны так выглядит, как будто бы она очень выгодна для всех. Но при этом мы понимаем, что эта как бы выгода на самом деле может нести риски, потому что все стороны этой схемы могут свои риски недоучитывать.

Для заемщиков ситуация плохая, если он захочет что-то сделать с этой квартирой. В течение ближайших лет после получения кредита он не сможет ее продать, потому что стоимость на 30% меньше рыночной. То есть получится, что он просто потеряет свой первоначальный взнос. Если не дай Бог человек попадёт в дефолт, то он ещё и окажется должен банку.

Со стороны банков имеет место недооценка риска: по статистике некоторых кредитных организаций ипотечные кредиты выплачиваются за 7-10 лет, и банки рассчитывают, что ипотека под 0% тоже будет погашена быстро. Но люди будут платить по таким кредитам все 25 лет, потому что нет смысла быстрее погашать кредит с околонулевой ставкой.

Нам кажется, что этот риск недоучитывается банками. И если честно считать комиссию, включать все правильно, то она должна была бы быть больше 30%. По факту мы видим, что это не всегда так. Иногда банки демпингуют, соглашаются на 15-20%, поэтому они тем самым себя ставят под риск в случае, если их предположение окажется неверным. И на большом горизонте это, действительно, проблема. То есть они могут терпеть убытки в течение длительного срока.

Для застройщиков в таком случае на время увеличивается долговая нагрузка, потому что средства находятся на счетах эскроу и не могут быть переданы сразу же. Мы думаем над возможными мерами. Естественно, будем обсуждать с рынком эту ситуацию. Есть вероятность, что, конечно, банки сами, возможно, будут ее сворачивать, возможно, не будут. В любом случае, этот разговор мы планируем скоро начать, готовим доклад на эту тему»

Дмитрий Дворядкин, – руководитель агентства недвижимости «Династия 24», 29 сентября 2022, источник 

«Рост цен на недвижимость мы наблюдали вплоть до апреля 2022 года. Затем они пошли на спад. Очередное увеличение спроса и стоимости жилья произошло в августе... В сентябре тренд не продолжился — все изменило объявление о частичной мобилизации... Официальных ограничений на выдачу ипотек и других кредитов нет. Но фактически мы видим, что мужчинам кредиты не выдают. Молодым, потому что они сильно молодые, пожилым, потому что они сильно пожилые. Все, кто в возрасте от 18 до 55 лет без объяснения причины... Частичная мобилизация одномоментно повлияла на рынок недвижимости. Все, кто находились в стадии принятия решений и передачи задатков, решили повременить с выходом на сделку»

Алексей Головченко, – президент Объединения работодателей малого и среднего предпринимательства Свердловской области, президент Института развития и адаптации законодательства, 29 сентября 2022, источник 

«В России в 2022 году инвестиции в недвижимость, скорее всего, сильно упадут. Причин несколько. Во-первых, сейчас количество думающих об ипотеке сильно сократилось. Кто-то уезжает из страны, кто-то как раз распродает свое имущество. А кто-то начинает экономить, так как не понимает, что нас ждёт в ближайшем будущем. Во-вторых, банки резко начали отказывать в выдаче даже одобренных кредитов. Это тоже очевидно — никому не нужны невозвраты займов. Боятся, что их ждут кредитные каникулы за счёт самих же банков. В-третьих, население быстро беднеет и не видит позитивных перспектив. О какой недвижимости может идти речь в такой ситуации? Ставки по кредитам в ближайшее время начнут расти. Это очевидно. Период смягчения денежно-кредитной политики закончился. Это уже тоже очевидно.

Объем инвестиций в недвижимость может упасть в два раза уже в 2022 году. Если же ситуация будет ухудшаться, тогда возможно полное сворачивание инвестиций в недвижимость. При падении объема инвестиций происходит падение и объема застройки. Так что пока, возможно, будет баланс. Мало спроса и мало инвестиций. Но из-за нестабильности мы можем увидеть резкий рост распродаж недвижимости, в частности от тех, кто покидает нашу страну. Тогда пойдет неминуемый обвал цен»

Инна Солдатенкова, – ведущий эксперт по кредитным продуктам «Банки.ру», 29 сентября 2022, источник 

«Действительно, есть такая практика, за последнюю неделю отмечается ужесточение банками своих кредитных политик в части ипотеки. Многие игроки уже, несмотря на то что недавно было снижение ключевой ставки, повышают ставки по ипотеке по своим рыночным программам, льготные программы не трогают, семейная ипотека, с господдержкой, а по своим собственным программам повышают ставки, что идет в определенный диссонанс с тем, что регулятор снизил ключевую, и обычно тенденция обратная.

Второй фактор – это мобилизация. Банки не хотят рисковать тем, что, если вдруг что-то случится, то они должны будут списать эти кредиты за свой счет, пока что не говорится о том, что будут какие-то списания за счет бюджета, поэтому они просто перестраховываются и уже действительно не одобряют кредиты заемщикам мужского пола, которые подпадают под призыв»

Александр Хрусталев, – председатель совета директоров компании «НДВ-групп», 29 сентября 2022, источник 

«Банковский сектор в этом году получил колоссальные убытки. Здесь правительство, мне кажется, должно действительно помогать банкам. У нас Госдума принимает одной рукой, а правительство — другой рукой, а между ними еще существует тело, то есть нужно прорабатывать вопрос, что будет, если человек уходит на боевые действия, не дай бог с ним что-то произойдет, если ляжет это бремя на семью, то семья просто потеряет это жилье. Здесь нужно, чтобы правительство или Госдума приняли какую-то страховку, чтобы бремя забрало на себя правительство, а не банки.

Конечно, "женской" ипотекой это не станет. Банки не имеют собственных средств, как правило. Что будут делать банки с большим количеством недвижимости или с остановкой строек, с которых забирают специалистов и прочее, непонятно. Если не будет покупательского спроса, дальше что? Как будут наполняться эскроу-счета?

Поэтому здесь правительство недорабатывает, это мягко сказать. Когда объявляется мобилизация, частичная мобилизация, это значит, должна быть мобилизация всего общества: правительства, Госдумы, всего, и это нужно работать 24 часа. А сейчас они просто действительно экономике принесут непоправимый ущерб. Как минимум должна быть страховка от потери кормильца или потери трудоспособности, чтобы не легло бремя на заемщика, а банки должны получить гарантию, что компенсацию получат от правительства РФ, у которого есть стабфонд, дополнительные средства»

Надежда Громова, – экономист, финансовый эксперт, преподаватель РАНХиГС, 29 сентября 2022, источник 

«Данное решение (кредитные каникулы мобилизованным гражданам и участникам спецоперации – прим.ред.) не увеличит долговую нагрузку на банки, но оно, несомненно, повлияет на качество кредитного портфеля банковской системы. Предположить, в каком конкретно объеме, сейчас нельзя.

Можно примерно посчитать наихудшие последствия для банков, если, гипотетически, ипотека была бы у всех 300 тысяч мобилизуемых и все они воспользовались бы каникулами. В таком случае, при среднем чеке по ипотеке в размере 4,2 миллиона рублей (данные БКИ "Скоринг Бюро") в неопределенный каникулярный период банки перестанут получать денежный поток по кредитам на сумму 1,2 триллиона рублей. Данная сумма не выглядит катастрофической, так как общий объем задолженности физлиц перед банками сегодня достиг отметки в 27 триллионов рублей, то есть доля гипотетической просрочки или невозврата в данном случае может составить 4,5-5% от кредитного портфеля населению.

При этом неизвестно, как географически распределится ухудшение качества кредитного портфеля по российским банкам, какая доля из этих кредитов придется на государственные финансовые институты, а какая – на банки частные, которым негде взять поддержку капитала в трудные кризисные времена»

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 29 сентября 2022, источник 

«По закону о кредитных каникулах (для мобилизованных граждан и участников спецоперации – прим.ред.), обязательства по кредитному договору прекращаются либо в случае гибели заемщика, либо получения им инвалидности I группы. Однако в законе ничего не говорится о пропавших без вести, в категорию которых, есть большая вероятность, будут списывать боевые потери. Естественно, без выдачи тела и указания конкретных координат исчезновения человека.

Дальше. По законодательству военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания боевых действий. Принять наследство и соответственно, рассчитаться по кредиту в таких случаях можно только по истечении больших сроков, в течение которых на сумму кредита будут начисляться штрафные санкции и проценты. Поэтому мой вам совет – заключайте договора страхования жизни и здоровья, предусматривающие страховой случай "пропавший без вести"»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов, 30 сентября 2022, источник 

«Снижение спроса на рынке жилья сохранится, а темпы снижения цен могут увеличиться. Продлится это как минимум до осени следующего года, если не произойдет существенного снижения ипотечных ставок. <...> Снижение спроса на ипотеку из-за геополитической и военной нестабильности, и сезонный рост спроса осеню привел к росту активности на рынке аренды. Следовательно, мобилизация через сокращение спроса на покупку повлияет на рост спроса в сегменте аренды жилья»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 30 сентября 2022 года, источник 

«За последние две недели несколько банков подняли ставки по ипотеке - пока в пределах 1 процентного пункта. Я считаю, что еще некоторое время такая тенденция будет сохраняться. Важно подчеркнуть, что это связано не только с объявленной в стране частичной мобилизацией, но и с ожиданиями пересмотра Банком России ключевой ставки, который состоится в октябре. В банковском сообществе опасаются повышения ключевой ставки на следующем заседании ЦБ»