ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #213

Сергей Софронов, – коммерческий директор ГК «ПСК», 18 апреля 2023, источник 

«В среднесрочной перспективе вероятны изменения и требований к заемщикам в части качества их кредитной истории. Ряд банков уже тестируют возможность одобрения клиентов, у которых ранее кредитная история была ухудшена. Таким клиентам возможно одобрение ипотечного займа, но с небольшим увеличением процентной ставки. Скорее всего, пропорционально некоему внутреннему коэффициенту, исходя из кредитной истории. Это не значит, что ипотеку будут выдавать всем подряд, речь идет о пересмотре политики в отношении клиентов с историей, которая допустимо отличается в худшую сторону»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 23 апреля 2023, источник 

«В 2014 году доля заемщиков в возрасте от 20 до 29 лет составляла всего 0,8% от общего числа тех, кто приобретал недвижимость с привлечением заемных средств, к 2022 году она выросла до 22,9%, а за первые месяцы 2023 года установила рекорд — 23,6%... Но по-прежнему самыми активными заемщиками остаются россияне в возрасте от 30 до 39 лет, их доля среди ипотечных заемщиков последние три года держится на уровне 40–41%, пик же приходится на 2017 год, когда она доходила до 47%.

За последние несколько лет банки стали более лояльны как к совсем молодым заемщикам, так и к заемщикам предпенсионного возраста. Покупка жилья для этих категорий с привлечением заемных средств стала проще, а одобряемость выше. Плюс надо учесть, что традиционно наиболее активная часть заемщиков в возрасте 30–49 лет за последние несколько лет ажиотажного спроса по большей части уже оформили кредиты на покупку жилья, и жилищный вопрос для них не стоит так остро, как для более молодого поколения... Банки продолжат расширять возможности для покупки жилья для разных возрастных категорий, чтобы обеспечить дополнительный спрос, поэтому соотношение заемщиков продолжит меняться»

Наталья Мильчакова, – ведущий аналитик Freedom Finance Global, 24 апреля 2023, источник 

«Пузырь на рынке жилья может надуться, но для того, чтобы это произошло, необходимо, чтобы жилищные ссуды стали еще более доступными для подавляющего большинства россиян, чем сегодня. На наш взгляд, нет нужды беспокоиться, что государство отменит льготную ипотеку только потому, что дефицит бюджета в 2023-м грозит выйти за запланированные рамки. Если бы это было так, то программу на текущий год просто бы не продлили. Поскольку и средства в федеральном бюджете есть, и государство должно выполнять социальные обязательства перед гражданами, на наш взгляд, останется возможность и для сохранения условий без изменений даже после середины 2024 года»

Ярослав Баджурак, – исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», 25 апреля 2023, источник 

«Рынок насыщен неликвидными квартирами. Ни ипотечники, ни банки не продадут их по цене покупки в ближайший год-два при негативном сценарии в обслуживании жилищного кредита. По данным нашего финансового маркетплейса "Выберу.ру", сейчас больше 80% новостроек продается в ипотеку. Полагаем, что вмешательство регулятора постепенно скажется на ценообразовании, и квартиры начнут дешеветь. Вероятно, уже во втором полугодии 2023-го мы увидим корректировку цен в 5-10% — предложения с такими скидками можно найти уже сейчас. В дальнейшем на рынке сложится новый ценовой баланс, а рост ипотечного сегмента вряд ли побьет рекорды 2021 года»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 26 апреля 2023, источник 

«ВТБ в первом полугодии планирует выдать более 536 млрд рублей по ипотеке, что будет выше не только результата за первую половину прошлого года почти на четверть, но и аналогичного периода 2021-го года – на 4%. Почти каждый второй кредит будет выдан на льготных условиях. Безусловно, уход от "околонулевых программ" поменяет структуру спроса клиентов. В январе-феврале доля вторичной недвижимости в выдачах ипотеки занимала 55%, к концу года возможно ее возвращение на уровень 2021 года – около 60%.

Интерес к ипотеке будет также подогревать ожидаемая стагнация цен на первичном рынке недвижимости. Введенные ограничения на минимальную ставку при субсидировании кредитов уже положительно отразились на стоимости объектов. В марте мы зафиксировали снижение среднего чека по сделкам на «первичке» в целом на 6,7%. На вторичном рынке с начала года он увеличился на 1,5%. Полагаем, что в ближайшей перспективе постепенная стагнация цен на первичном рынке продолжится»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости», 27 апреля 2023, источник 

«Цена на недвижимость за последние несколько лет выросла на 70%, это значит, что первоначальный взнос увеличился на те же 70%. В условиях, когда стагнируют доходы населения, на негосложнее накопить. Ровно по этой причине мы и видим, что еще несколько лет назад первый взнос был 20-30%, теперь он ползет к 10-20%. Доступность жилья – это не только ставка по ипотеке, это еще и возможность накопить на первоначальный взнос»

Алексей Войлуков, – вице-президент Ассоциации банков России, 27 апреля 2023, источник 

«Борьба Центробанка с околонулевой ипотекой осложнила и выдачу субсидированной ипотеки от работодателя. Именно по этой схеме работали промышленные предприятия. Они делали платеж в адрес банка для своих работников и в дальнейшем работник вносил минимальные платежи.

Ужесточения ЦБ ведут к сворачиванию таких программ. Сейчас, если работодатель будет пытаться что-то делать для своих работников, например, компенсировать ему ежемесячные платежи, он тут же попадает на страховые взносы, на налоги (обязательство уплаты с этих средств). Это увеличивает в полтора раза нагрузку для работодателя. Стоит вопрос, как это решить»

Дмитрий Рубин, – президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, 27 апреля 2023, источник 

«Проекты, которые будут выходить на рынок в ближайшие несколько лет, будут качественно отличаться от тех, что мы видели в последние годы. Они станут лучше, в них появятся новые опции, инфраструктура будет прорабатываться более тщательно. Конкуренция между девелоперами заставит их заботиться о том, чтобы жилье купили.

Спрос падает, в ближайшем будущем есть риск затоваривания рынка жилья. Скорого восстановления спроса мы не ждем: все, кому было необходимо жилье, уже купили его в 2020–2022 годах... "Жирок", накопленный девелоперами за последние годы ажиотажного стимулированного спроса, позволит им без потерь пережить период сниженного спроса – ожидается, что он займет ближайшие два–три года. Они будут строить меньше.

Продавцов, которые готовы делать большие скидки, сегодня мало. Застройщики тоже вряд ли будут предлагать скидки, только в рамках акций. В общей массе цены вниз не пойдут. Наоборот, они будут идти вверх, но очень осторожно... Периодически появляются предложения субсидировать ипотеку на вторичном рынке: в краткосрочной перспективе это даст рост спроса, люди смогут быстро продать "вторичку" и купить "первичку". Но в дальнейшем ценник на "вторичку" резко пойдет вверх, за ним потянутся новостройки. В итоге ничего позитивного рынку это не принесет.

В ближайшие месяцы застройщики снова вернутся к риелторам, без которых они обходились в предыдущие три года. Именно у риелторов есть клиенты, продающие "вторичку" – они и будут основной движущей силой, основными покупателями новостроек. Мы возвращаемся к условиям 2019 года – в то время, когда рынок регулировал себя сам»

Алексей Лейпи, – исполняющий обязанности директора дивизиона «Домклик» Сбербанка, 27 апреля 2023, источник 

«На протяжении всего первого квартала мы наблюдали, как укрепляется ипотечный рынок. Выдачи в первом квартале составили порядка 103,5 тысячи кредитов на сумму более чем 330 млрд рублей. Сумма говорит о том, что рынок себя чувствует очень хорошо и уверенно идет вперед. Речь обо всем рынке ипотечного кредитования.

Что касается рынка первичного жилья, то спрос сейчас стабилен. По итогам марта доля сделок на рынке новостроек составляет примерно 26% — это выше, чем во втором полугодии прошлого года... Однако основное внимание россиян по-прежнему сфокусировано на рынке вторичного жилья. В марте доля сделок по приобретению именно вторичного жилья составила порядка 65-66%. Причем в крупнейших регионах, таких как Москва, Краснодарский край, Санкт-Петербург, доля вторичного рынка минимальна по стране и находится на уровне примерно 55%. Если мы посмотрим на другие регионы, например на Северо-Кавказский федеральный округ, то здесь эта доля стабильно занимает порядка 80%»

Кирилл Храпов, коммерческий директор ГК «Самолет», 27 апреля 2023, источник 

«Классического пузыря (ипотечного – прим.ред.), на наш взгляд, нет. Есть переживания по поводу двух вещей. Первое – это снижающийся спрос, второе – это растущий срок погашения ипотеки, и есть опасения что люди в случае чего не смогут ее гасить. На оба этих опасениях есть хорошие решения.

Первое – как повышать спрос в условиях, когда, казалось бы, все уже взяли ипотеку – помогите людям накопить на первоначальный взнос. Есть ли у нас в стране целевые накопительные счета от государства, от банков для потребителей? Нет, их не существует, как в Англии или в Германии.

Второе – это сильно растущий средний срок погашения, в том числе по ставке 0,1%. Есть опасения, что эти люди, пока ее не погасят, не вернутся на рынок. Тоже есть решение – дайте возможность без проблем уступать квартиру с этим ипотечным кредитом новому заемщику, не меняя кредит по новой ставке. Пусть он купит квартиру с теми же условиями по ставке и ежемесячному платежу. Сделайте одно предложение ему – пусть он этот первоначальный взнос увеличит и потратит на досрочное погашение этой ипотеки по сроку, а не по ежемесячному платежу»

Алексей Войлуков, – вице-президент Ассоциации банков России, 27 апреля 2023, источник 

«В этом году пока некая стагнация (цен на жилье – прим.) наблюдается, но, по моим оценкам экспертным, скорее всего, цена метра должна падать, потому что она реально завышена. Ну и плюс на самом деле если посмотреть, то сейчас все ориентиры, индикаторы, которые есть, – это все цены, которые идут в рекламе. Когда приходишь совершать сделку, то всегда есть скидка, которая достигает у отдельных застройщиков 30-35%. Просто никто не хочет называть реальную цену, чтобы не обвалить, соответственно, весь рынок. Но постепенно корректировка в меньшую сторону, по моим прогнозам, должна быть, и она, скорее всего, будет, если не случится каких-то новых сверхльготных программ»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 28 апреля 2023, источник 

«Что касается льгот для вторичного рынка, вы знаете нашу общую позицию, что широкие льготные программы (ипотечные – прим.ред.) эффективны как антикризисная мера, но потом они должны сворачиваться и мы должны переходить к адресным программам. То, что касается адресных программ, я считаю, что это было бы очень полезным их распространить и на вторичный рынок. Потому что это адресные программы, это все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей, и не важно, как они улучшают свои жизненные условия, покупая жилье на первичном рынке или на вторичном рынке. Поэтому, на наш взгляд, можно было бы распространить на вторичный рынок»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 28 апреля 2023, источник 

«Объемы льготной ипотеки от застройщика, по нашим оценкам, это около 800 млрд рублей, или 5% от их ипотечного портфеля. В целом для ипотечного портфеля банков это не создает большой проблемы. О новом регулировании банков мы предупреждали еще в конце прошлого года. И с начала этого года околонулевая ипотека почти ушла, но появилась под 3-5%, там тоже есть завышение стоимости квартир, но не такое большое. Мы сейчас видим, что все-таки эта ипотека сворачивается, регулирование работает»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 28 апреля 2023, источник 

«Что касается затоваренности рынка жилья, разные ситуации в разных регионах. В некоторых регионах доля действительно чуть больше непроданного жилья. На мой взгляд, это <…> результат в том числе быстрого роста цен в предыдущие годы, очень быстрого роста цен на первичном рынке. И мы выступаем за то, что все таки, даже если существуют запасы непроданного жилья, нельзя его продавать людям, которые не могут обслуживать ипотеку. Не за счет расширения рисковой ипотеки.

Я думаю, что такие запасы будут постепенно уходить, может быть, темпы роста цен для этого должны снизиться и будут снижаться, само по себе это может и увеличивать спрос на ипотеку. Но мы внимательно за этим следим»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 28 апреля 2023, источник 

«В апреле средняя стоимость кв. м первичного жилья выросла на 0,25%, в годовом выражении — на 2,4%. На вторичном рынке за прошлый месяц подорожание квадрата составило 0,3%, а за год на 5,4%. За последние пять-семь лет это самая скромная динамика роста средней стоимости метра в стране...

Снижение стоимости возможно лишь на низколиквидные объекты. Распродавать же ликвидные квартиры по низким ценам девелоперам нет смысла, поэтому их стоимость в среднесрочной перспективе будет сохранять околонулевую динамику и медленно расти по мере приближения к сдаче дома.

Вторичный рынок в схожей ситуации: мы наблюдаем сейчас плавающий дисконт, который то растет, то снижается. Есть относительный баланс между спросом и предложением, поэтому цены будут удерживать занятые позиции, по крайней мере до изменения доступности ипотеки»

Михаил Васильев, – главный аналитик Совкомбанка, 28 апреля 2023, источник 

«В базовом сценарии мы ожидаем, что уже на следующем заседании 9 июня Банк России начнет цикл повышения ключевой ставки и поднимет ее на 25 б.п., до 7,75%. Мы сохраняем наш прогноз о том, что ЦБ в этом году поднимет ключевую ставку на 150 б.п., до 9%. Это укладывается в текущий прогноз Банка России по средней ключевой ставке в этом году.

Мы считаем вероятным небольшое постепенное повышение депозитных и кредитных ставок (в пределах 50 б.п.) в ближайшие месяцы на ожиданиях вероятного подъема ключевой ставки позднее в этом году. Также вероятно продолжение умеренного повышения доходностей на рынке ОФЗ, а вслед за ними и ставок по ипотеке»

Наталья Мильчакова, – ведущий аналитик Freedom Finance Global, 28 апреля 2023, источник

«В пресс-релизе регулятора (ЦБ РФ – прим.ред.) отмечалось, что кредитная активность населения и бизнеса остается высокой, особенно в ипотечном и корпоративном сегментах. Скорее всего, это тоже недвусмысленный сигнал рынкам — если при нынешнем уровне ключевой ставки в 7,5% и средних уровнях банковских процентов кредитная активность достаточно высока, зачем же тогда спешить любой ценой смягчать денежную политику?

Весьма популярный у некоторых российских экономистов и политиков (нередко выражающих интересы промышленного лобби) тезис о том, что для стимулирования экономического роста центральным банкам необходимо снижать ставки как можно быстрее, похоже, в ЦБ РФ оценивают достаточно скептически. Кроме того, нельзя исключать, что чем быстрее будет снижаться ключевая, тем более вероятным может стать один из двух сценариев: либо население окажется сильно закредитованным и впоследствии на рынке надуется "пузырь", либо для его предотвращения регулятору придется еще больше ужесточать требования к заемщикам.

Тем не менее мы не исключаем, что осенью ЦБ РФ все-таки вернется к постепенному снижению ключевой, если не сработают новые внешние риски. И к концу 2023-го мы можем увидеть ставку Банка России уже на уровне 6,75% или даже 6,5%»