ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #215

Владислав Преображенский, – исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, 5 мая 2023, источник 

«Потенциально спрос не изменился, а остался на том же уровне, всегда существует потребность в качественном жилье. С учетом вводимых Центральным банком РФ ограничений в части минимального размера процентных ставок, субсидируемых от застройщика, и минимального первоначального взноса, по сравнению с прошлыми периодами платежеспособный спрос сократился примерно на 20-30% как для Москвы, так и для всех регионов.

Уверен, что цены не пойдут вниз, так как существует перечень критериев, которые, не позволяют застройщикам снижать стоимость жилья. Во-первых, проектное финансирование: застройщик зависит от кредитного договора, который включает в себя требования по минимальной стоимости реализуемых проектов. Во-вторых, мы наблюдаем рост цен на стройматериалы: в разных сегментах стройматериалов динамика роста цен различная и зависит, в том числе, от увеличения стоимости логистики. Совокупность этих основных факторов не дает предпосылок для снижения цен застройщиками... На наш взгляд, продолжение роста цен на новостройки будет более плавным, нежели в предыдущие периоды»

Дмитрий Чернов, – директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка, 10 мая 2023, источник 

«Если сравнить с уровнем цен в августе, когда наблюдалась пиковая доля субсидированных программ, то с того момента средняя стоимость жилья на первичном рынке уже снизилась на 16%. Это произошло в том числе потому, что застройщики перестали включать "доплату" за низкую ставку в стоимость квартиры. Сейчас ипотечные ставки чуть выше, зато квартира приобретается по рыночной цене»

Светлана Денисова, – начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», 10 мая 2023, источник 

«У нас 100% ипотеки – льготная. Это либо государственная поддержка, либо "семейная" ипотека. При этом доля семейной ипотеки за последнее время выросла до 40% благодаря расширению аудитории...

Если говорить о динамике спроса, то первый квартал у нас показал неуклонный рост от месяца к месяцу. В апреле мы, по-видимому, вышли на некое плато. Если не будет потрясений, то спрос будет оставаться в текущих параметрах еще достаточно продолжительное время. Уровень цен высокий, поэтому предпосылок для существенного роста спроса мы не усматриваем. Показатели марта-апреля мы можем интерполировать примерно на год, возможно с небольшими колебания. В основном, это потребительские сделки, хотя присутствуют и региональные инвестиционные покупки, и местная инвестиционная составляющая.

Покупатель на региональных рынках будет немного прирастать, в том числе за счет военной ипотеки – надеюсь, что ее параметры будут приведены в некое соответствие с общественным запросом. Но на петербургский и московский рынок военная ипотека вряд ли повлияет как значимый фактор...

Глобального снижения цен ждать не стоит – предпосылок для этого нет. Дело в том, что все, что связано с производством строительных материалов сегодня очень востребовано по целому ряду причин. А основной принцип формирования стоимости на первичном рынке – затратный. Так что пока не снижается строительная себестоимость, ни о каком движении цен вниз говорить не приходится»

Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ, 11 мая 2023, источник 

«Если правительство примет решение (о расширении льготной ипотеки на Арктическую зону – прим.ред.) - будем реализовывать. Но мы, конечно, считаем, что льготная ипотека в целом - это антикризисная история, и поэтому она должна как таковая рассматриваться...

Но мы как бы аккуратно [относимся к этому предложению]. Мы, конечно, к любому расширению льготных ипотечных программ подходим аккуратно, потому что они там, где нет строительства, приводят в первую очередь к росту цен. Когда там нет не то, что строительства, а нет возможности стройкомплексу отреагировать на повышение спроса новым строительством, они [такие меры] приводят к росту цен, и таким образом они в некоторых городах уже привели к снижению доступности. В том числе Дальний Восток, где вот эта же программа реализуется. Поэтому я бы был очень аккуратен с расширением»

Евгений Дячкин, – вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ, 11 мая 2023, источник 

«После ажиотажного спроса заемщиков в марте на фоне сворачивания "околонулевых" программ, реализуемых застройщиками, в апреле российский рынок ипотеки стабилизировался. Выдачи на уровне 570 млрд рублей, – достаточно весомый показатель для банков, который превысил результат апреля рекордного 2021 года. 

Как мы и прогнозировали, спрос клиентов сместился в сторону вторичного жилья, где сейчас действуют более привлекательные цены для клиентов. На этом фоне фиксируется снижение среднего размера ипотечного кредита: в ВТБ с начала года этот показатель сократился на 9%, до 4,8 млн рублей. 

В мае в связи с длинными выходными мы ожидаем некоторое замедление динамики рынка. Тем не менее, в целом по первому полугодию наши прогнозы по-прежнему оптимистичны. Ожидаем, что в январе-июне российские банки выдадут ипотеку более чем на 2,7 трлн рублей. Это на 46% превысит результат за аналогичный период прошлого года и на 2% – рекордного 2021 года»

Виктория Кирюхина, – эксперт «ЦИАН.Аналитики», 11 мая 2023, источник 

«Доля объявлений о срочных продажах на вторичном рынке в апреле 2023 года составила 2,2%. Это на 0,6 п.п. меньше, чем в прошлом апреле, на 0,8 п.п. уступает декабрю прошлого года и на 0,4 п.п. меньше показателя января этого года. Апрельский показатель соответствует прошлому марту, когда доля объявлений о срочных продажах составила 2,3% в общем объеме. Это означает, что прошел ажиотаж, когда продавцы были готовы ради быстрой продажи серьезно уступить в цене, они снова начали считать деньги»

Ольга Грачева, – эксперт по недвижимости компании «Этажи», 11 мая 2023, источник 

«Сейчас цены на новостройки высокие, ипотеки от застройщиков практически нет, а добиться скидки на вторичном рынке значительно легче. Все это способствует росту популярности вторичного рынка. <...> Цены на вторичном рынке в последние месяцы замерли, их изменение находится в рамках статистической погрешности. Но с учетом того, что спрос на готовое жилье восстанавливается, падение цен затормозилось, а в будущем не исключен рост средней цены 1 кв. м»

Ахмад Абу Яхья, – директор Российского центра исламской экономики и финансов при Российском исламском институте, 11 мая 2023, источник 

«Проблема ипотеки (исламской – прим.ред.) по стандарту мурабаха в том, что компания сначала покупает квартиру себе, потом перепродает клиенту, платит двойной налог и несет все риски, связанные с владением.

Другая проблема в том, что это никак не субсидируется государством. Мы пытаемся донести до авторов законопроекта о партнерском банкинге следующее: в стране есть обычные банки, которые имеют доступ к субсидиям и льготам вроде материнского капитала и социальной ипотеки. Те организации, что действуют по нормам ислама, их не получают, потому что это купля-продажа, а не кредитование. Возникает неравенство на рынке.

Обычно, когда люди говорят, что исламская ипотека – это дорого, они сравнивают ее с льготной ипотекой. Также рынок исламской ипотеки пока не набрал оборотов, там пока всё не очень хорошо с продвижением. Мало создать продукт, нужно его еще уметь хорошо продать. Должен быть рынок и конкуренция. Если всё это будет, то цена на исламские финансовые продукты пойдет вниз»

Евгений Миронюк, – эксперт по фондовому рынку компании «БКС Мир инвестиций», 12 мая 2023, источник 

«Российские банки все активнее предлагают клиентам скидку к ставке по ипотеке при уплате единовременной комиссии, но массовое распространение такой схемы на рынке может изменить поведение потребителей таким образом, что при определенных условиях всё обернется для банков убытками.

Опасения регулятора (ЦБ РФ – прим.ред.) связаны с тем, что часть заемщиков изменит стратегию погашения ипотечного кредита, предварительно заплатив за скидку к ставке по ипотеке. В этом случае выгоднее окажется не досрочно погашать ипотеку, а сберегать появляющиеся свободные средства, ведь ставка по ипотеке может оказаться ниже инфляции и ниже ставок финансовых инструментов с фиксированным или условно фиксированных доходом, таких как депозиты и облигации.

Если же "покупка" низкой ставки, которую фактически можно приравнивать к увеличению стоимости ипотечного кредита и увеличению первоначального взноса, станет массовой, и заемщики так же массово изменят стратегию погашения ипотеки, то банки столкнутся с высоким процентным риском на долгосрочном горизонте. Например, если ставка по ипотеке будет 5%, а стоимость фондирования в будущем для банка будет выше 5%, кредитная организация, осуществившая неправильное планирование рисков, может нести убытки вплоть до потери платежеспособности. Это, конечно, не относится к госбанкам, которые всегда могут рассчитывать на поддержку со стороны основного акционера»

Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ, 12 мая 2023, источник 

«К кассам (ссудо-сберегательным кассам – прим.ред.) мы относимся хорошо в целом. У нас даже, по-моему, в какой-то дорожной карте прописан пункт о том, что их надо возродить. Все, что помогает покупать гражданам квартиры и при этом не вредит их финансовому здоровью - это хорошо.

Лимиты (по ипотечным программам с господдержкой – прим.ред.) навряд ли можно увеличить, потому что они поставлены, чтобы не покупать элитное жилье. Поэтому лимиты достаточно жесткие, и мы были против их увеличения. Что касается расширения на вторичку, все-таки у программы две цели – поддержка граждан, которые покупают, и поддержка спроса на стройки. Поэтому, конечно, расширение на вторичку в этом смысле несколько нелогично»