ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #219

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 6 июня 2023, источник 

«Инициатива с законом о риелторской деятельности поднималась уже много раз, и каждый раз ничем не заканчивалась. Вопрос, что нужно государству – нормально работающую отрасль или игру в «полицейские и воры»? Скорее всего, мы увидим лоббизм в отрасли. При этом опять выйдет, что компании, работающие в правовом поле, будут испытывать на себе все давление закона и издержки на его соблюдение. А те, кто, как и сейчас, работают, оказывая услугу без договора, без оформления юридического лица или ИП, будут иметь бенефиты»

Алексей Клышин, – юрист, основатель агентства недвижимости «Лэндл», 6 июня 2023, источник 

«Есть риск, что новелла (лицензирование деятельности риелторов – прим.ред.) отразится на комиссии агентов – в текущих реалиях она может повыситься на 20-30 тыс. рублей. Но, с другой стороны, качество услуг сильно повысится, так как рынок недвижимости заполонен "недориелторами", которые приходят на сделки и ни за что не отвечают. Сертификация сейчас есть, но она добровольная. Давно пора ввести лицензирование и обязать компании работать вбелую, сдавать экзамены. Я обеими руками "за"»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 6 июня 2023, источник 

«Фактически лицензирование может стать стимулом для более бурного развития теневого рынка риелторских услуг, от которого сначала пострадают профессиональные крупные риелторские компании, поскольку будут вынуждены закладывать стоимость лицензирования в цену своих услуг, а затем и потребители, для которых услуги сопровождения сделок с недвижимостью станут дороже. При этом теневой рынок получит еще большее преимущество в цене своих услуг, поскольку продолжит работать без какой-либо лицензии. Низкой ценой они будут привлекать клиентов и проблем со сделками может стать значительно больше.

Сейчас рынок риелторских услуг очень конкурентный и крупные компании давно реализуют программы по бессрочной гарантии безопасности сделок за счет собственных средств. Намного эффективнее было бы не создавать административные барьеры, а стимулировать развитие таких сервисов за счет различного рода преференций.

Для того, чтобы создать реально нужный механизм управления деятельностью, необходимы дискуссии на уровне профессионального сообщества и оценка рисков применения практики лицензирования. Плюс встает вопрос контроля всего этого в будущем, без эффективного контроля такие меры могут отрицательно сказаться на рынке из-за более активного развития подпольного риелторства.

Априори стоимость услуг при лицензировании будет расти, поскольку все затраты лягут в себестоимость. При этом не совсем понятно, каким образом будет оцениваться квалификация, с учетом того, что как таковой официальной профессии риелтор в России нет, как и требований к профессиональным навыкам»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 6 июня 2023, источник 

«Совершенно очевидно, что роль лидера начинает играть вторичный рынок, который год назад находился в самом плачевном состоянии, когда выдача просто рухнула. Примерно с декабря 2022 года он начал восстанавливаться. На вторичном рынке снижение объема предложения, устойчивый спрос, наблюдается стабилизация цен. Можно констатировать, что вторичный рынок в ближайшее время будет отъедать долю в объеме ипотеки у "первички". Именно "вторичка" будет в ближайшее время являться локомотивом, поддерживающим в целом рост выдачи ипотеки. Политика ЦБ будет оказывать дополнительное давление, влияющее на переток денежных средств ипотечных сделок на вторичный рынок. Сейчас для этого сегмента рынка самый главный фактор риска — это повышение ключевой ставки»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 7 июня 2023, источник 

«Лидерство Москвы по снижению объемов предложения на вторичном рынке (по данным компании «Этажи», за пять месяцев экспозиция в городе сократилась на 32,8%, до 38,5 тыс. объектов – прим.ред.) объясняется тем, что волна эмоциональных распродаж сошла на нет. Также отмечается относительно стабильный спрос в сегменте готового жилья после ограничений околонулевых ставок на первичном рынке. Динамика прироста объема предложения просто не успевает за спросом. И этот тренд отмечается не только в Москве, во многих крупных городах по мере переориентирования спроса с первичного на вторичный рынок мы отмечается сокращение объема доступного предложения»

Александр Абрамов, – заведующий лабораторией анализа институтов и финансовых рынков Института прикладных экономических исследований РАНХиГС, 7 июня 2023, источник 

«Немного странно, что из всех проблем, которые действительно существуют на финансовом рынке МВФ вдруг заговорил о высоких рисках ипотечного кризиса. Думаю, что это странно сравнивать текущую ситуацию в разных странах в сфере ипотеки с кризисом 2007-2008 гг., когда имела место ситуация "идеального шторма" в части жадности финансистов и безответственности разного рода регуляторов и смотрящих за рисками, включая МВФ.

Могу ошибаться, но сейчас эксперты МВФ несколько похожи на мальчика Питера из, кажется, греческой сказки, который периодически кричал волки-волки. К тому же интересно заметить, что с марта 2023 г. индекс цен на жилую недвижимость в США Кейса, Шиллера и S&P, который лучше всех предсказал кризис 2008 г., вновь пошел вверх. В мире финансов много рисков, но это пока не риски токсичных активов, а, скорее риски ликвидности, которыми управлять относительно проще»

Ксения Бондаренко, – старший преподаватель департамента мировой экономики НИУ ВШЭ, 7 июня 2023, источник 

«Вероятность наступления сильного кризиса в секторе недвижимости высокая. Это обусловлено, прежде всего, быстрым ростом ключевых ставок, что повышает стоимость ипотеки, и продолжающейся инфляцией, которая давит на реальные доходы населения.

Сходства с ситуацией 2007–2009 гг. не ограничиваются растущим соотношением долгов и доходов в развитых странах. Особенно тревожной выглядит ситуация в экономике США: так, спред между дивидендной доходностью S&P 500 и доходностью 10-летних облигаций США находится на минимуме с 2007 г., что приводит к падению привлекательности американских акций, а уровень просроченной задолженности по кредитным картам в США приближается к уровню 2008 г. во всех категориях и в 2023 г. зафиксирован третий случай значительного сокращения кредитования в США за последние 50 лет — после краха Lehman Brothers в 2008 г. и после терактов 11 сентября. Беспокойство разделяют и американские домохозяйства: как следует из майского исследования Института Гэллапа, около 48% взрослого населения США выражают беспокойство за сохранность своих средств в банках — это соответствует уровням 2008 года»

Екатерина Никитина, – руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы», 7 июня 2023, источник 

«Снижение спроса на квартиры после ужесточения требований ЦБ к ипотеке станет фактором, который будет стимулировать падение цен на жилье в России. Прогнозирую, что на рынке жилой недвижимости Москвы падении составит от 3 до 5% в зависимости от сегмента и того, какая структура сделок была у жилого комплекса. Больше всего пострадают застройщики, которые свои рекламные кампании строили на минимальном первоначальном взносе как основном преимуществе. При этом снижение цен на квартиры будет очень плавным и начнется не сразу. Первый эффект мы увидим не ранее чем через 3-4 месяца. Сначала по инерции сделки будут закрываться на текущих условиях с нынешним уровнем цен. Далее начнется плавная коррекция»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 7 июня 2023, источник 

«Объем неплатежей в ипотечном кредитовании начинает нарастать, это были ожидаемые последствия бурного роста ипотеки в 2020-2021 годах. Платежеспособность населения снижается, с рынка практически ушли программы рефинансирования, но нынешний всплеск неплатежей мы связываем с программами кредитных каникул. Текущий прирост фиксирует невозможность восстановления в график платежей после завершения у отдельных заемщиков, то есть льготный период прошел, повторно воспользоваться каникулами должники не могут.

Банки спешили наращивать объемы кредитования до введения ужесточения к ипотечным кредитам со стороны регулятора с июня 2023 года, особенно на первичном рынке, что привело к незначительному сокращению доли просроченной задолженности в общем ипотечном портфеле, с 0,42% на начало года до 0,4% на начало мая 2023 года.

Сейчас мы видим, что доля просроченной ипотечной задолженности такой низкой уже не будет, она будет расти. Ипотеки выдается меньше, плюс начали испытывать трудности заемщики, взявшие кредиты в прошлые периоды. Рынок недвижимости слаб, количество потенциальных покупателей жилья сократилось, так как выросли ставки и требования кредиторов к оценке платежеспособности. Это затрудняет быструю продажу залогового жилья и, как следствие, погашение проблемной ипотеки. Полагаю, что к декабрю объем новых ипотечных долгов может вырасти до 5 млрд рублей, что полностью нивелирует объем сокращения в 2022-м, который как раз и составил минус 5 млрд»

Ирина Бабина, – главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом», 8 июня 2023, источник 

«Ипотечные ставки для вторичного рынка сейчас по рыночным ипотечным программам весомо превышают ставки по льготным госпрограммам на новостройки — 11–11,9% против 5,8%. Если программы с субсидируемой ставкой распространят на вторичное жильё, условия на вторичке станут более привлекательными. Кроме того, в начале года разница в цене новостройки и вторички доходила до 10–15% в пользу последней: продавцы вторичного жилья начали опускать цены и оказались более гибкими, чем застройщики. В 2023 году основным сегментом ипотечных кредитов по–прежнему остаётся вторичный рынок, на долю которого приходится больше половины всех выдач»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 9 июня 2023, источник 

«В целом ипотечные ставки будут сохраняться на текущем уровне, в крайнем случае – незначительно повышаться в пределах 25-50 б.п. Предпосылок к их снижению нет... Спрос в июне может быть чуть меньше, чем в июле и тем более в августе. Однако сохранение ставки значительного влияния на спрос иметь не будет. Население готово брать ипотеку по текущим ставкам. Основная проблема – высокая стоимость квадратного метра»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 9 июня 2023, источник 

«Постепенное увеличение текущего инфляционного давления является сигналом, что Центробанк будет в ближайшем будущем оценивать целесообразность повышения ключевой ставки, что приведет и к росту ипотечных ставок... Помимо динамики ипотечных ставок, существенное влияние на спрос будет оказывать поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года – 20%, с 1 января 2024 года – 30%. Повышение первоначального взноса приведет к снижению доступности жилья для населения и отрицательно скажется на ипотечном спросе»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 9 июня 2023, источник 

«Что касается льготного кредитования и доступности жилья, мы считаем, что широкие программы льготного кредитования жилья - очень эффективный механизм в условиях кризиса, но он должен быть временным... В прошлом году широкое применение льготных программ от застройщиков привело к тому, что цены выросли и разошлись цены на первичном и вторичном рынке – больше 30% доходил разрыв этих цен, поэтому мы приняли меры по повышению резерва существенного по такого рода кредитам.

На наш взгляд, нужно постепенно после завершения такой массовой программы льготного кредитования для того, чтобы реально повышать доступность жилья, её делать адресной, больше развивать адресные программы... И здесь льготные программы на вторичное жильё могут работать»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 9 июня 2023, источник 

«Что касается ипотеки, действительно, появились и новые схемы. Мы их изучаем, в том числе, с удлинением стоимости кредита, вот с единовременным взносом, и смотрим, какие риски создаются, прежде всего, для заемщиков, и для банков, которые их выдают.

В части случаев, скорее всего, может быть, даже с единовременным взносом, усилия нужно направить на то, чтобы правильно информировать заемщиков об особенностях этого финансового продукта. Мы сейчас продолжаем изучать эти механизмы. На наш взгляд, они не создают такого уровня негативных рисков, как была льготная ипотека от застройщика, но тем не менее, с ними нужно разобраться, если нужно будет, будем принимать меры.

Но кажется, что в части случаев можно, действительно, ограничиться тем, чтобы обязать банки предоставлять корректную, честную, добросовестную информацию об этих продуктах. Если будут множиться не столько схемы, сколько "схематозы", мы будем выходить с тем, чтобы ипотечные продукты были стандартизованы по закону»

Кирилл Кулаков, – президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ, 9 июня 2023, источник 

«Рынок в настоящее время находится в стагнации. И хотя по итогам мая крупнейшие банки страны отчитались о рекордных объемах ипотечного кредитования, это является не столько сигналом инвестиционной активности населения, сколько отражением сложившихся на первичном рынке цен.

После ухода с рынка околонулевых программ застройщиков, интерес ипотечных заемщиков плавно сдвигается в сторону вторичного рынка. Цены на вторичном рынке при этом не падают, но там присутствует "человеческий фактор": между ценой экспозиции и реальной ценой продажи разница может достигать 10–15%. Это через определенное время отразится на рынке новостроек, поскольку платежеспособный спрос плавно перетекает во "вторичку". Если к концу года регулятор поднимет ключевую ставку, то даже льготы по ипотеке не смогут сделать привлекательным рынок первичной недвижимости.

При этом государству уже сейчас следует свернуть ряд программ субсидирования. Льготная ипотека только в ближайшие три года обойдется бюджету в 610 млрд рублей. При этом субсидии разогнали спрос, а следом – и цены на жилье, так что реальную монетарную выручку получили только ипотечные заемщики в первые месяцы действия программы»

Юлия Ружицкая, – генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой», 10 июня 2023, источник 

«Инвестиционного спроса на рынке больше нет, сейчас людям со свободными средствами в принципе не интересно вкладываться в недвижимость, и они этого не делают. Нет даже запроса у покупателей на улучшение жилищных условий, когда люди из стандартного жилья переезжали в жилье более высокого класса, кто-то в "бизнес", кто-то в сегмент "премиум". Сейчас такого спроса на рынке нет, и поэтому эти сегменты рынка себя так плохо себя чувствуют и имеют существенные затруднения [в продажах]. Спрос на более дешевое жилье "стандарт" и "комфорт" класса, которое удовлетворяет самые базовые потребности, сохраняется. Потребность переехать в новую квартиру в случае изменения семейного положения у людей никуда не девается»