ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #225

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 17 июля 2023, источник 

«За последние две недели средние цены 1 кв. м на рынке первичного жилья в России поднялись на 1,7%, тогда как за весь предыдущий год (июль 2022–июнь 2023-го) рост составил только 3,7%. Заметнее всего цены за последние две недели поднялись в Новосибирске (+1,9%), Нижнем Новгороде и Самаре (+1,8%). В Москве за аналогичный период средняя цена 1 кв. м выросла на 0,6%, в Санкт-Петербурге — на 0,3%. В числе причин — ослабление курса национальной валюты и рост активности частных инвесторов, которые вкладывают свои сбережения в недвижимость, чтобы защитить от инфляции...

Снижается конкуренция между первичным и вторичным рынком: готовое жилье с начала года подорожало на 5%, а объем доступного предложения при этом снизился почти на 12%... Ближайшие перспективы рынка напрямую зависят от решения Центробанка по ключевой ставке 21 июля. Если удастся ее сохранить на сегодняшнем уровне, покупательская способность останется на прежнем уровне, то средняя цена продолжит расти в среднем на уровне 0,5–0,6% в месяц. Рост же ставки может привести как с замедлению сделок из-за охлаждения рынка вторичного жилья, так и к притоку инвесторов на первичный рынок. В краткосрочной перспективе это может более существенно разогреть цены из-за перетока покупателей со вторичного рынка, если заемные средства там станут менее доступными»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 18 июля 2023, источник 

«Чтобы дальше работать, мы сейчас будем прорабатывать поддержку регионов, где низкий спрос. Развитие ипотеки – это ключевой фактор развития рынка жилья. При этом льготные программы – большая бюджетная нагрузка... Да, мы это решение приняли (о продлении льготной ипотеки – прим.), но сказать, что мы это будем годами поддерживать – скорее всего, нет. Сейчас уже отрабатывается кластерный подход. Для регионов с высоким спросом будет один подход, с низким – другой. Уже к весне следующего года мы внесем эти предложения»

Карина Кучерук, – руководитель департамента розничных продаж Альфа-Банка, 18 июля 2023, источник 

«Средний срок погашения ипотечных кредитов на квартиры в российских новостройках вырастет в два раза относительно обычных 7 лет. Такой прогноз мы можем сделать, исходя из интенсивности досрочного погашения по подобным кредитам. Срок выгашивания кредитов сильно растянулся. В 2023 году из-за неуверенности в будущем многие заемщики отдают предпочтение продуктам с минимальным ежемесячным платежом. Видим, как люди держат деньги на депозитах, но не отдают в досрочное погашение»

Денис Дыбов, – директор Департамента развития предпринимательства ТПП РФ, 19 июля 2023, источник 

«Программу сельской ипотеки можно считать действительно популярной – за первое полугодие 2023 года было выдано в шесть раз больше кредитов, чем за тот же период прошлого года. Но оказалось, что половину льготных кредитов взяли горожане, поскольку покупать жилье можно, в том числе на территории поселка городского типа или малого города.

Горожане оформляют участок под строительство или покупку дома в пригородном коттеджном поселке. Поэтому необходимо тщательно проанализировать результаты работы этой льготной программы и оценить, насколько она действительно является сельской. Есть риск превращения сельской ипотеки в "коттеджную"»

Александр Ситников, – руководитель финансово-экономического управления «Главстрой», 20 июля 2023, источник 

«Как правило, до февраля 2022 года большая доля застройщиков предпочитала привлекать проектное финансирование по плавающей ставке. Рост ключевой ставки ЦБ на 1% приведет к росту затрат застройщиков на 3-4 тыс. руб. / кв.м. продаваемой площади в зависимости от стратегии наполнения эскроу. Снижение спроса на недвижимость из-за дорожающей ипотеки окажет дополнительное влияние на рост затрат застройщиков по обслуживанию долга, например, снижение спроса на 1% приводит к росту затрат застройщика дополнительно на 600-900 руб. / кв. м. Стратегические цели ЦБ должны быть направлены на снижение стоимости долгосрочных кредитов и стимулировать рост предложения на рынке»

Алексей Лейпи, – и. о. директора дивизиона «Домклик» Сбербанка, 20 июля 2023, источник 

«По итогам июня мы видим, что спрос возвращается на вторичный рынок: доля сделок по покупке готового жилья вновь увеличилась — с 66% до 68%, в то время как доля сделок со строящимся жильем снизилась с 24% до 22%. Доля сделок на ИЖС в общем объеме выдач банка достигла 10,6%, что является самым высоким результатом для рынка загородного жилья...

Если смотреть данные в целом по стране, то на сегодняшний день разрыв в стоимости квартир на первичном и вторичном рынках составляет порядка 40%. При этом сейчас эта разница ниже, чем была во втором полугодии 2022 года (около 46%). Кроме того, в крупнейших регионах ценовой разрыв между вторичным и первичным жильем ниже. Например, в Москве различие практически отсутствует — всего 2%. В Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае отличие составляет около 22%.

Если рассматривать динамику за 2016–2023 годы, то темпы роста первичного жилья действительно опережают темпы роста стоимости готовых квартир. Однако нельзя сказать, что за этим стоят только льготные ипотечные программы. Стоит учитывать и переход на счета эскроу. В 2022 году также появилось множество факторов, которые способствовали ускоренному темпу роста жилья: повышение себестоимости строительства, риски повышения цен на технику, материалы, рабочую силу. Начиная с 2023 года льготные программы в большей степени способствуют удержанию спроса и помогают стабилизировать цены на российском рынке»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике РГУД, 21 июля 2023, источник 

«Вслед за этим решением (повышением ключевой ставки ЦБ – прим.ред.) можно ожидать небольшого роста рыночных ставок по ипотеке и потребительским кредитам. Они могут увеличиться на 0,5-1 п.п. Увеличение ключевой ставки было ожидаемым, и ее рост уже учитывался в тех кредитах, которые выдавались в последнее время.

Этот процесс не будет критичным для платежеспособного заемщика, но для тех, кто стремился к минимальному ежемесячному платежу и добивал первоначальный взнос потребительским кредитом возможности для маневра сжимаются.

Для новостроек, которые укладываются в льготные лимиты, принципиально ничего не поменяется. Более того, на фоне того, что разрыв в ставках на первичном и вторичном рынке может снова вырасти, девелоперы могут рассчитывать на небольшую поддержку спроса. Вряд ли июльское решение приведет изменению рыночного баланса, но оно подготовит почву для более заметных перемен уже осенью, когда Банк России окажется перед очередным выбором»

Елизавета Родина, – руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой», 21 июля 2023, источник 

«Рост ключевой ставки ЦБ РФ спровоцирует повышение рыночных ипотечных ставок примерно на 0,5-1 п.п. Но банки будут решать исходя из ситуации. Рост ипотечных ставок будет ограничивать доступность покупки с использование кредитных средств, а это порядка 70% от общего объема зарегистрированных Росреестром сделок ДДУ на рынке новостроек в границах старой Москвы, что окажет отрицательное влияние на уровень спроса, который к середине 2023 года начал постепенно восстанавливаться»

Руслан Сырцов, – управляющий директор «Метриум», 21 июля 2023, источник 

«Ставки по ипотеке без государственного субсидирования сейчас уже заметно выше ключевой, поэтому их движение вверх станет возможным скорее при более заметном ужесточении кредитно-денежной политики. Свыше 90% кредитов на первичном рынке жилья выдают по госпрограммам поддержки ипотеки. В них ставки практически не зависят от "ключа". Изменения могут произойти на рынке "вторички". Там преобладает кредит на рыночных условиях, поэтому возможно замедление спроса из-за дорожающей ипотеки. Это, в свою очередь, может привести к росту скидок и снижению стоимости»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 21 июля 2023, источник 

«Увеличение (ключевой ставки ЦБ – прим.ред.) не на 0,5 процентных пункта, а сразу на 1 даст очевидный эффект. Рост 0,5 был ожидаем и прошел бы мягко, а рост на 1 процентный пункт до 8,5% и негативные вербальные интервенции регулятора откроют дорогу для роста ставок. Ставка 13% (по ипотеке – прим.ред.) через непродолжительное время станет привычной рабочей ставкой и на этом рост не остановится. 15% в рублях – не фантастика, а плата за управление Банком России не развитием, а финансовыми индикаторами в виде инфляции и «рыночный» курс рубля.

Льготные программы не смогут компенсировать рост ставок. Они никогда не занимали доминирующую долю рынка, так как нацелены на новостройки, которые не превышают трети ипотечного рынка. Затраты государства вырастут до критичного уровня. Массовые программы продлевать будет тяжело. Ждем завершения. Могут остаться малочисленные типа Арктической ипотеки и семейная ипотека без поблажек в виде одного ребенка, а лимит по Сельской ипотеке в очередной раз стремительно закончится.

Ожидается стагнация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования. Рост сначала остановится, а потом попадет в неустойчивое равновесие – толкни и упадет. Рынок будет спасать следующее: отсутствие доверия населения к накоплениям и вымывание сбережений в недвижимость, обреченное привыкание к высокой ставке, корректировка цен в виде скидок и торга»

Алексей Заботкин, – зампред ЦБ РФ, 21 июля 2023, источник

«Точкой, по отношению к которой происходит ценообразование основных рыночных ипотечных продуктов, является доходность ОФЗ со сроком погашения 5-7 лет. Если посмотреть на то, что с 13:30 (время публикации пресс-релиза по ключевой ставке – прим.ред.) сегодняшнего дня произошло с доходностью этих ОФЗ, – она не изменилась. Поэтому наша ключевая ставка отражает те ожидания, которые на рынке уже на текущий момент сформировались»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 21 июля 2023, источник 

«Что касается разрыва цен на первичном и вторичном рынке, нас действительно это очень беспокоило, потому что это создает риски, прежде всего для граждан, которые пользуются ипотекой. На наш взгляд, основной вклад в этот разрыв вносили программы ипотечных кредитов от застройщиков. Они практически сейчас остановились, и поэтому какого-то дополнительного стимула для этого разрыва мы не видим. Есть и новые схемы маркетинговые, так называемые, мы их тоже анализируем с точки зрения влияния на первичный и вторичный рынок. Пока здесь не видим каких-то системных рисков новых»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 21 июля 2023, источник 

«Банки начнут немного приподнимать ставки (по ипотеке – прим.ред.). Уровень роста составит примерно 0,5%. Ближайшие пересмотры, кстати, уже были анонсированы некоторыми банками еще неделю или полторы назад. Почему 0,5%, а не 1%. Первое. Банки тоже не хотят "стрелять себе в ногу". Ипотеку им выдавать нужно и они понимаю, что при текущих ценах на вторичку, уровень 11,5% - плохой уровень. Второе, у них сейчас в ставке заложены различные риски, в том числе риск падения цены. Этот риск уже сходит на нет. Думаю, аналитики банков понимают это. Потому им есть где ужаться... Новостройки, как не падали в цене, так и не будут. Спрос на них улучшится немного.

Вторичка. Тут в июле-мае спрос расти начал. И у нас даже волнения пошли (у покупателей) мол не будут ли цены расти. А спрос расти начал в том, числе потому что многие, кто хотел купить в августе-сентябре, решили купить сейчас. Пока ставки по ипотеке "хорошие". Так что есть у меня ощущение, что август как раз подсядет по спросу по сравнению с июнем-июлем. И сентябрь, кстати, тоже может. Что не может не радовать. А то уж больно покупатель нервный стал. У нас даже повышения цен в ходе продажи и покупки происходили. И совсем не разово...

Т.е. были признаки готовящегося поднятия цен. Сейчас его скорее всего не произойдет. Пока люди примут новую реальность. Пока новое заседание ЦБ пройдет, с непонятным пока исходом. Там уже и зима пройдет. То есть шансы, что цены начнут расти в этом году, на мой взгляд, снизились. Но падения цен, я всё равно не жду»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 21 июля 2023, источник 

«В августе-сентябре мы ожидаем резкого роста ипотечных сделок, поскольку многие будут стараться успеть оформить ипотеку и приобрести недвижимость до того, как банки вслед за ключевой начнут корректировать свои ставки. Поэтому ближайшие месяц-два будет бум спроса на ипотечные кредиты. Потом, если тренд на повышение ставки сохранится, начнется постепенное охлаждение покупательской активности на вторичном рынке и смещение покупательского спроса на новостройки, где ставки по льготным программам остаются неизменными»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 21 июля 2023, источник 

«Увеличение ключевой ставки приведет к росту ипотечных ставок. Я не думаю, что они вырастут на тот же процент – скорее всего, на меньшую величину. Но в любом случае рост состоится. Думаю, в течение месяца банки объявят о переходе на более высокие ставки по ипотеке. Естественно, это приведет к небольшому росту спроса по старым ставкам, а потом может замедлиться начавшийся рост цен на вторичном рынке. Но надо будет посмотреть, что будет осенью. С учетом роста ипотечной ставки спрос должен сократиться. Скорее всего, до конца лета мало что изменится, а вот осенью спрос начнет расти»