ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #232

Максим Осадчий, – руководитель аналитического управления банка БКФ, 9 сентября 2023, источник 

«Агрессивный рост цен на первичном рынке привел к тому, что долговая нагрузка на заемщиков не только не снизилась из-за внедрения льготной ипотеки, но, напротив, выросла. Причина очевидна: агрессивный рост цен на новостройки "съел" эффект низких льготных ставок.

Возникают деформации и на рынке рабочей силы. Льготная ипотека стимулирует рост строительной индустрии. Основная масса строителей – миллионы гастарбайтеров из бывших советских республик Средней Азии. Они отправляют значительную часть своих заработков домой, способствуя тем самым оттоку капитала за рубеж, и таким образом поддерживают девальвацию рубля. Кроме того, миллионы гастарбайтеров создают дополнительный спрос на товары и услуги в российской экономике, способствуя тем самым росту инфляции. Также стоит упомянуть и рост преступности в местах скопления трудовых мигрантов. Как видите, куда ни кинь – всюду клин! А кто же в выигрыше? Игроки рынка льготной ипотеки – банки и девелоперы. На этом рынке вертятся триллионы рублей, и так просто они свои позиции не сдадут.

ЦБ осознает угрозы льготной ипотеки и пытается охладить этот рынок. Понятно, что быстро свернуть программу было бы непростительной ошибкой, ведь льготная ипотека стала «подпоркой» рынка жилья. Убери эту "подпорку" и рынок рухнет, цены на жилье обвалятся, поэтому сворачивать программу льготной ипотеки надо с большой осторожностью. Возможный вариант – частично снижать объемы субсидий и в то же время расширять программы специализированных видов ипотеки (дальневосточной, сельской и т.п.), субсидируемых государством, за счет сворачивания льготной ипотеки... Ужесточение требований (по льготной ипотеке – прим.ред.) неизбежно. В условиях эскалации геополитического конфликта, стагнации экономики и нестабильного финансового рынка надувание пузыря льготной ипотеки чревато кризисом»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 11 сентября 2023, источник 

«Мы считаем, это (рост первоначального взноса по ипотеке с господдержкой – прим.ред.) может привести, с учетом того, что на вторичном рынке нет льготных программ, а ставки сегодня где-то 14,5-15%, с учетом изменения условий по всем льготным программам в части первоначального взноса и регуляторного характера ЦБ, по моему ощущению, к совокупному снижению спроса на первичном рынке процентов на 20, а то и больше, в зависимости от региона»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 11 сентября 2023, источник 

«Мы смотрим развитие отрасли жилищного строительства минимум на три, а то и пять лет, для того чтобы понимать, какие ресурсы куда закладывать на инфраструктуру. И мы видим сейчас, с учетом сложившейся ситуации, что очень сложно нам будет проходить 25-26-й года по вводу жилья с учетом в моменте изменившейся ключевой ставки, с учетом изменившихся требований к ипотечным кредитам со стороны Центрального банка

Сегодня любой земельный участок застройщиком приобретается за счет кредитных средств. После изменения ключевой ставки бридж-кредит на землю сегодня составляет не меньше 15%. Срок, который тратит застройщик с учетом снижения административных барьеров за последние два-три года от момента покупки земельного участка до получения проектного финансирования и возможности открытия эскроу, для того чтобы оптимизировать ставку, составляет от полугода до года. Сегодня не во всех городах есть такая инвестиционная себестоимость внутри стоимости продажи жилья, потому что она накрыта покупательской возможностью.

Самое главное, что в этом году мы планируем выйти по стране на объем ввода многоквартирного жилья не менее 50 млн кв.м. В прошлом году ввод многоквартирного жилья по структуре ввода составлял 45,6»

Александр Ведяхин, – первый зампред Сбербанка, 11 сентября 2023, источник 

«Что касается физлиц, то здесь скорее не ставка влияет, потому что физлица на ставку меньше реагируют, здесь скорее макропруденциальные лимиты. Мы думаем, что снижение до конца года спроса на ипотеку будет 20–30% на первичное жилье (по сравнению с первой половиной 2023 года – прим.ред.). Это достаточно большие цифры»

Антон Павлов, – зампред правления Абсолют Банка, 11 сентября 2023, источник 

«Абсолют Банк также ожидает сокращение спроса на 20–30%. Увеличение требований к минимальному размеру первого взноса окажет менее существенное влияние на сокращение спроса, так как лишь часть клиентов отложат покупку на несколько месяцев. Более существенный вклад в сокращение объемов кредитования на первичном рынке окажет повышение ставок по рыночным программам. Произойдет существенное сокращение сделок в сегменте дорогой недвижимости, стоимость которой превышает максимальный размер кредитов по госпрограммам. В крупных городах такие сделки составляют достаточно большой объем»

Ирина Бабина, – главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом», 11 сентября 2023, источник 

«Объем выдач ипотечных кредитов может снизиться на 15% только в том случае, если произойдет повышение ставок по госпрограммам. На первичном рынке продолжают действовать госпрограммы с субсидируемой ставкой, и основной объем спроса приходится именно на них (порядка 95% выдач на первичном рынке в 2023 году), снижения спроса на новые ипотечные кредиты в данном сегменте в рамках выдач «Росбанк Дом» мы в текущем моменте не фиксируем»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 12 сентября 2023, источник 

«До 1 июня 2024-го никаких программ (льготных ипотечных – прим.ред.) мы не отменяем, – все, что запланировали идет по плану... В этом году, действительно, большой объем ипотеки, если говорить в количественном выражении. На сегодняшний день выдано уже около 1 млн таких кредитов, это на 56% больше, чем в 2022-м. Если говорить в суммарном выражении, то это 3,7 трлн, – чуть более 60% в деньгах по сравнению с прошлым годом. Мы видим, что ипотека развивается хорошо, причем особо развивается семейная.

В этом году будет установлен очередной рекорд: в 2022-м мы ввели 102,7 млн кв. м жилья, то в 2023-м мы выйдем точно за 103 млн. Уже по итогам прошедших восьми месяцев видим, что превышаем уровень прошлого года. Конечно, помощь в этом оказывает не только ипотека, за последние годы мы достаточно серьезно сократили инвестиционно-строительный цикл, – время принятия решения и начала строительства.

Что касается ипотеки, будем ее поддерживать, смотреть, как будет влиять ключевая ставка на рынок. Но надо понимать, что мы поддерживаем первичную ипотеку, это примерно 30% рынка, а 70% – это вторичная ипотека, и когда ключевая ставка 12%, совершенно точно снизится и объем выдачи на вторичном рынке. А так как у нас люди в основном улучшают жилищные условия, однушку меняют на двушку, двушку на трешку, то для этого надо сначала продать квартиру на вторичном рынке, а там ипотека уже 14-15%. Поэтому, мы видим определенное замедление темпов выдачи ипотеки.

До конца года посмотрим и если будет что-то нам не хватать для работы, будем выносить вопросы на обсуждение с председателем правительства и президентом. Ведь жилищное строительство сегодня, – это один из драйверов развития всей экономики. До 1 июня она (льготная ипотека – прим.) твердо определена. Единственное, внесены изменения по первоначальному взносу – это было предложение Центрального Банка увеличить его с 15% до 20%. Ставка пока не меняется»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 12 сентября 2023, источник 

«Виталий Леонтьевич (глава ДОМ РФ Виталий Мутко – прим.ред.) неоднократно предлагал дополнительно снижать ставку на ипотеку, если площадь взятой на нее квартиры больше 50 кв. м. Мы за любые программы, стимулирующие увеличение квадратных метров, но мы прекрасно понимаем, что на это все требуются бюджетные деньги. Я думаю, что об этом можно будет говорить тогда, когда мы будем понимать источники.

Нужно ли делать какие-то дополнительные вычеты по процентам из льготных программ? Ну, на дальневосточную – нет, она и так 2% при ключевой 12%. Нужно работать со стоимостью квадратного метра. Жилье благодаря льготным ипотечным программам доступно, но есть еще куда стремиться.

Льготная ипотека в Арктической зоне подготовлена. Минфин готовит изменения, мы их поддерживаем и ждем запуска. Жилье по этой программе можно будет купить в любом проекте, который строится по федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». <...> В 2024 году какие-то проекты уже могут быть построены под арктическую ипотеку. Надо, чтобы она была запущена.

Сейчас мы с опаской смотрим на тот объем, который будет раскрываться из градостроительного потенциала купленных земельных участков. Это может повлиять на ввод жилья в эксплуатацию начиная с 2025 года. От момента покупки земельного участка до начала привлечения средств граждан и переворачивания это в проектное финансирование может проходить от полугода до года. И не во всех регионах есть инвестиционная себестоимость, которая позволит заложить ключевую ставку 12% в будущую стоимость метра, потому что она ограничена покупательской способностью, несмотря на действующие по поручению президента ипотечные льготные программы.

Надо очень внимательно смотреть, что будет происходить в сентябре-октябре по выдаче ипотеки. Я считаю, что совокупное снижение спроса на ипотеку в стране из-за всех последних изменений может составить 20%»

Наталья Трунова, – аудитор Счетной палаты, 12 сентября 2023, источник 

«После окончания существующих программ (льготных ипотечных – прим.ред.), те, что останутся, надо фиксировать на пять-шесть лет, а лучше - на десять, потому что самое плохое всегда для рынка - это когда неизвестно, отменят решение или не отменят... Можно повысить роль субъектов Российской Федерации в этом вопросе: даете субсидию региону на улучшение жилищных условий в регионе, и он принимает решение с учетом своей специфики. Потому что общая регуляторика для всех приводит к тому, что у нас главными бенефициарами становятся только те регионы, куда, по последним данным ВЦИОМа, хочет переехать каждый седьмой житель страны.

Может быть и другая модель, связанная с государственной, четко определенной целевой ипотекой. Главное - фиксировать параметры, которые мы хотим достичь. Главное - сохранять неизменность условий программы в течение всего времени ее действия. Иначе, если не фиксировать, то ни строители ничего не могут планировать, ни субъекты, ни жители. Для любого бизнеса это самое главное: даже не налоговые льготы, а неизменяемость условий и отсутствие разного рода административной и прочей нагрузки»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 12 сентября 2023, источник 

«Выдача ипотеки существенно опережает прогнозы начала года — по итогам восьми месяцев банки выдали 1,2 млн кредитов на общую сумму 4,5 трлн рублей, это в полтора раза больше, чем годом ранее.

Август стал рекордным месяцем в истории по объемам выданных жилищных кредитов. По предварительным данным, банки предоставили около 215 тыс. кредитов на 855 млрд рублей. Спрос подогревается произошедшей девальвацией рубля и повышением ключевой ставки: люди выбирают ранее одобренные кредиты. Многие застройщики пользуются ситуацией и возникшим ажиотажным спросом на первичную недвижимость и повышают цены.

Очевидно, что до конца года мы будем наблюдать определенное сокращение выдачи ипотеки с господдержкой, но небольшое — примерно в 20% от максимальных объемов выдачи. Но это на отрезке оставшихся трех месяцев 2023 года. В целом в программах это не больше 7–8%. В конечном счете льготные ипотечные программы заканчиваются в середине следующего года. И правительством будут предлагаться другие меры...

Темпы запусков (девелоперских проектов – прим.ред.) могут замедлиться с учетом завершения некоторых льготных программ в середине следующего года, потому что застройщики будут стремиться минимизировать риски. Необходимо сохранять адресные меры поддержки в первую очередь для семей с детьми. Есть смысл подумать и над новыми инструментами, например, ввести программу, которая бы субсидировала ипотечные кредиты в случае повышения ключевой ставки свыше 10%...

О затоваривании рынка не идет речи. Нет и проблем с продажами текущих объемов строящегося жилья. Даже наоборот, реализация новых квартир находится на уровне рекордного 2021 года. Сейчас средний уровень распроданности составляет около 30%, что соответствует нормальной модели проектного финансирования. Рынок возвращается к балансу»

Алексей Попов, – руководитель направления «ЦИАН.Аналитика», 13 сентября 2023, источник 

«Ставки льготной ипотеки могут вырасти из-за решения правительства снизить размеры субсидий банкам на ипотеку с господдержкой на 0,5 процентного пункта. Несмотря на официальную ставку по льготной ипотеке в 8%, многие банки выдают ее под более низкий процент — в 7,3–7,5%. А, как утверждают в Минфине, низкие процентные ставки разгоняют спрос, а затем и цены на жилье в России.

Снижение субсидий нацелено на то, чтобы убрать с рынка программы со ставками чуть ниже прописанного в программе (8% – прим.ред.). Такие ставки — под 7,3%, 7,5% и так далее — есть почти в любом банке. Но допускаю, что некоторые банки сохранят такие условия для заемщиков с большим первоначальным взносом и хорошей кредитной историей»

Александр Цыганов, – завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве, 13 сентября 2023, источник 

«Снижение величины компенсаций из бюджета (банкам по льготным ипотечным программам – прим.ред.) не должно вызвать линейного увеличения кредитной ставки для заемщиков, но потенциал для этого, конечно, создается.

Снижение величины компенсации ограничит прибыль банков, которые при повышении ключевой ставки просто получали больший объем субсидии и не сильно были заинтересованы в отборе заемщиков. Теперь банки займут осторожную позицию и ужесточат условия как минимум для части клиентов, у которых кредитный риск выше.

Это может быть и более осторожный отбор заемщиков, и повышение ставки в рамках условий, сформулированных в госпрограмме. Обоснование этому найдется не только в снижении величины компенсации, но в сравнении с ключевой ставкой и процентом по депозитам, который уже нередко выше, чем ставка по льготной ипотеке»

Вячеслав Путиловский, – младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», 13 сентября 2023, источник 

«Вероятнее всего, с помощью небольшого сокращения субсидирования государство хочет понять, получится ли сократить его в дальнейшем еще сильнее... На текущий момент льготные программы – это, по сути, единственный двигатель ипотеки и строительства, на них приходится большая часть ипотеки. Резко сокращать эти программы было бы непопулярным шагом, но, с другой стороны, учитывая, что Банк России поднял ключевую ставку довольно сильно и может еще ее поднять, бюджет очень большие затраты несет на субсидирование уже выданных кредитов, это является ограничивающим фактором.

И, с одной стороны, правительство не хочет сокращать эти программы, с другой стороны, отчасти вынуждено это делать, просто чтобы не накладывать серьезную нагрузку на бюджет. В этой ситуации это некое охлаждение рынка будет, но, учитывая разницу между ставками по рыночной ипотеке и ставками по субсидированной ипотеке, все равно ситуация не поменяется. Это некий пробный шаг, который просто дальше показывает, как что будет происходить и имеет ли смысл дальше сокращать эти программы»

Юрий Беликов, – управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА», 13 сентября 2023, источник 

«Повышение первоначального взноса ограничит спрос за счет повышения порога входа для заемщика. Месячные ипотечные выдачи в целом могут упасть на 25-30% в конце этого–начале следующего года. Сдерживающим фактором также станет ужесточение требований ЦБ к ипотеке с низким взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Кроме того, естественным образом спрос будет сдерживаться динамикой долговой нагрузки населения, достигшей в среднем высокого уровня.

С сокращением величины субсидий банки могут повысить ставки по льготным программам до предельных значений. Но, конечно, не выше, потому что пересмотр этих величин пока не был инициирован»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 13 сентября 2023, источник 

«Объем ипотечных выдач пропорционально спросу снизится на 20-25% во второй половине года по сравнению с первой. Это будет связано не только с повышением первоначального взноса, но и с общей тенденцией к ужесточению условий кредитования, а также с повышением требований от банков, которые купируют риски перегрева рынка.

Размер компенсации будет на 0,5 п. п. меньше. Это, очевидно, приведет к повышению ставок для клиентов со стороны банков симметрично на 0,5-1,5 п. п., но не выше предельных значений. В более отдаленной перспективе есть основания полагать, что государство повысит и предельные значения.

Маловероятно, что застройщики начнут снижать цены, наоборот, будут повышать, потому что предпринимаемые меры по ужесточению ипотечного кредитования вынуждают покупателей поспешить с покупкой квартиры пока условия не стали еще хуже. А застройщики будут пользоваться моментом. Тем не менее, девелоперы продолжат разрабатывать новые инструменты для привлечения клиентов, поскольку ипотека, как масштабный драйвер роста, себя исчерпала»

Ирина Носова, – старший директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА, 13 сентября 2023, источник 

«Повышение первого взноса может привести к снижению спроса, но не более чем на 10-15%. Более мягкое падение спроса будет обеспечиваться за счет предложения застройщиками новых акций. Гораздо более негативный эффект будет иметь продолжающееся снижение доступности жилья вследствие роста цен на него.

Основная часть банков-кредиторов не будет переносить на заемщиков 0,5 п. п., чтобы поддержать спрос. Ставки на ипотеку возросли и уже негативно влияют на объем новых заявок. Кроме того, кредитные организации лишатся части процентных поступлений из-за снижения ипотечного спроса на вторичку (по причине достаточно высоких ставок), что еще больше будет стимулировать банки делать упор на льготные программы.

Пока существенного снижения цен или предложения значительных скидок от застройщиков ждать не стоит. Вероятно, застройщики пойдут на уступки покупателям, но не раньше середины октября – в случае, если продажи действительно начнут падать»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 15 сентября 2023, источник 

«Увеличение первоначального взноса (по ипотечным госпрограммам – прим.) для рынка в целом даст незначительный отрицательный эффект. Средний первоначальный взнос по льготным программам близок к 25%. Для части потенциальных заемщиков это повышение будет болезненным из-за невозможности довнести увеличенный первоначальный взнос. При такой разнице между обычными и льготными программами спрос на льготные программы будет высоким.

Особо стоит отметить, что с 1 октября произойдут изменения надбавки за риск, вводимой Банком России для банков. С этого момента только кредиты на приобретение новостроек с первоначальным взносом более 30% будут считаться кредитами со стандартным уровнем риска, которые не требуют дополнительных затрат для банков. Эти изменения окажут существенно большее негативное воздействие на рынок. Большинство заемщиков такой взнос сделать просто не смогут. Как эти нормативы Банка России скажутся на практике мы узнаем чуть позже.

Уменьшение компенсации на 0,5 п.п. на рынке не скажется. Банки предлагают льготные кредиты со ставкой (https://t.me/rusipoteka/9526) ниже, предусмотренной правительственными нормативами. Незначительные изменения пройдут незаметно на фоне более чем двукратной разницы в ставке между льготными и стандартными программами»

Иван Чебесков, – директор департамента финансовой политики Минфина РФ, 15 сентября 2023, источник 

«Сейчас льготные программы покрывают 80–90% всего первичного рынка ипотеки. Эта цифра должна снижаться — уровень субсидирования должен быть не 80–90%, а максимум 50%. Поэтому дальнейшее обсуждение пролонгации или изменения условий жилищного кредитования с господдержкой должно быть комплексным. На жилищные программы расходуются большие средства из бюджета, поэтому нужно понимать, насколько они эффективны и как работают в совокупности. Ипотека с господдержкой под 8% будет действовать до июля 2024 года. Пока не обсуждались ни ее продление, ни изменение ставки»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 15 сентября 2023, источник 

«Ипотека, действительно, у нас растет ускоренными темпами. Если брать в годовом выражении, на 1 сентября темпы роста около 30%. Ускорение темпов происходит как за счет льготных программ, и мы видим, что возрастает доля льготных программ по ипотеке, а также, что очень важно и нас беспокоит, вовлечение в ипотеку более рискованных групп клиентов. Так, за два года выдачи ипотечных кредитов людям с долговой нагрузкой уже более 80% доходов выросла почти вдвое.

ЦБ также видит рост ипотеки с низким первоначальным взносом до 20%. Это, конечно, нас беспокоит. Помимо того, что это приводит к сохранению разрыва цен на жилье на первичном и вторичном рынке. Он до сих пор сохраняется на уровне около 40%, это является проблемой завышения стоимости залогов по ипотечным кредитам на первичном рынке со всеми вытекающими последствиями.

ЦБ приветствует повышение правительством минимального размера первоначального взноса по ипотечным льготным программам с 15% до 20%. Будем смотреть вместе с макропруденциальными надбавками, от которых ожидаем гораздо большего эффекта (...) если будем необходимость, мы, конечно, будем ужесточать дополнительно макропруденциальные надбавки»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 15 сентября 2023, источник 

«Спрос на ипотеку должен расти таким образом, чтобы не приводить к такому росту цен на жилье, которое мы сейчас видим, это свидетельство несбалансированного роста. Масштабные льготные программы у нас есть, по которым принято решение, до какого срока они будут – до середины следующего года (льготная ипотека – прим.) будет действовать. После этого, на наш взгляд, должны остаться именно целевые адресные программы, которые поддерживают людей адресно...

Если посмотреть с начала 2020 года, когда были массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023 года, у нас цены на первичном рынке выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, цены где-то на четверть (27%). Это означает, что при кажущейся доступности ипотеки, жилье может становится менее доступным»

Анна Сапегина, – заместитель коммерческого директора девелопера «Неометрия», 15 сентября 2023, источник 

«Повышение ключевой ставки, которое повлечет за собой рост ипотечных ставок, приведет к тому, что доля сделок по льготной ипотеке будет еще сильнее расти и стремиться к 100%, даже несмотря на повышение первоначального взноса до 20%. Так как, когда ипотечные ставки поднимутся, общедоступными инструментами для покупки квартир в новостройках на комфортных условиях останутся, по сути, льготная ипотека и субсидированные программы от застройщиков... Наблюдая за текущей тенденцией, можно предположить, что это не последнее повышение ключевой ставки»