ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #248

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 2 января 2024, источник 

«На сколько можно прекращать кредитование (ипотечное – прим.) и продажи квартир. Три месяца – гарантированная пауза. При отсутствии кардинальных кадровых решений после выборов получим еще три месяца. Шесть месяцев ипотечное кредитовании будет на очень низком уровне. Немного спасет готовность застройщиков делиться.

Чем продолжительнее пауза, тем активнее банки применят следующий прием антикризисного управления – сокращение издержек. А тут недалеко до массовой ипотечной безработицы и повторения 2009 года. В рамках страны будет незаметно, а для отрасли критично. Главным отличием от 2009 года является принципиально более высокая концентрация отрасли. Накануне кризиса 2009 года количество банков с рыночной долей >1% исчислялось 26 участниками, а сейчас 7-8. ТОП-10 выдают около 9 % всего объёма. Уже некого поглощать, чтобы получить быстрый и значимый эффект.

Поглощать можно, но надо ответить за чей счет праздник. Это относится и к застройщикам. Складывается великолепная тройка: банки, застройщики, квадратные метры. После шестимесячной паузы может начаться новый передел рынков»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости», 8 января 2024, источник 

«При сохранении нынешних ипотечных ставок, и тем более с учетом их возможного повышения, неизбежно ослабление спроса: в 2024 г. рынок будет работать на 70% от своей нормы. Соответственно, последуют рост числа объектов в экспозиции и постепенное снижение цен. Удешевление составит примерно 10%, и произойдет оно не раньше второго квартала 2024 г.

40% собственников — продавцов вторичных квартир взамен приобретают тоже вторичное жилье, 30% покупают объекты в новостройках и только 30% на рынке составляют чистые продажи. Покупателей не отпугнули кредитные ставки по 17%, как мы того ожидали, поскольку ипотечные средства обычно нужны им лишь для доплаты. И это не огромные суммы»

Татьяна Григорьева, – генеральный директор НРА, 9 января 2024, источник 

«Мы полагаем, что на повышении ставки (ключевой – прим.) до 16% цикл ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ завершился. Дальнейшее ужесточение в начале 2024 года возможно, если продолжится рост устойчивых компонентов цен на товары и услуги. Установившаяся жесткая кредитно-денежная политика продержится до конца 2024 года, а цикл снижения ключевой ставки начнется не раньше III–IV кв. 2024 года.

В последние месяцы прошлого года объемы выдач (ипотеки – прим.) уже начали падать: в ноябре по сравнению с октябрем – на 7%, в декабре, оценочно, еще на 10%. При этом на первичном рынке снижение ипотечного кредитования пока не происходит. И рынок, и граждане ждут ужесточения льготного кредитования – это стимулирует выдачи. В 2024 году рост на первичном рынке может быть очень бурным: объем выдач такой ипотеки может вырасти на 50% и больше.

Мы не ожидаем существенного снижения цен на новостройки (в Москве и Петербурге – прим.). Скорее всего, в ближайшие полгода стоимость недвижимости будет заморожена. А по знаковым локациям (например, в ЦАО Москвы или центре Петербурга) цены могут вырасти на 5%.

Однако охлаждение ипотечного рынка приведет к тому, что цены на квартиры в старом фонде снизятся на 10–15%. На новый вторичный фонд максимальное падение цен составит 5%. А в престижных локациях снижения цен не произойдет. Наиболее вероятные максимальные дисконты – на квартиры больше 60 кв. м, так как именно они больше всего пострадают от повышения первоначального взноса и снижения лимитов по льготным программам. Одновременно стоимость однокомнатных квартир может и не снизиться, поскольку они особенно востребованы на рынке, а недорогие объекты могут даже прибавить в цене.

В ближайшие 1,5-2 месяца рыночные ставки по ипотеке без учета льготных программ будут на уровне 15–17%. Это будет сдерживать рост цен на недвижимость на вторичном рынке. К концу года мы ожидаем снижения рыночных ставок по ипотеке до 12–14% по мере смягчения денежно-кредитной политики»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 9 января 2024, источник 

«Сейчас цены не снижаются, мало того – из-за дополнительных комиссий со стороны могут еще больше вырасти, а ипотека становится менее доступной – и это способно породить еще одну, хоть и менее слабую, чем во второй половине 2023 года, волну спроса. А вот уже во втором квартале 2024 года мы можем увидеть снижение спроса – скажется как постепенное насыщение рынка, так и снижение доступности ипотеки, плюс замедление сделок на вторичном рынке»

Дмитрий Халин, – член правления ассоциации AREA, 9 января 2024, источник 

«Заметное охлаждение спроса на новостройки из-за корректировки программ льготной ипотеки можно ожидать со второй половины февраля 2024 года. Думаю, с учетом высокой активности рынка в прошлом году падение числа сделок в феврале-марте 2024 года будет весьма заметным – на 20-25% по сравнению с прошлогодними показателями. А в последующие месяцы – и до 30% от них»

Максим Русаков, – партнер группы SRG, 10 января 2024, источник 

«Цены в крупнейших городах выросли как по итогам 2022-го, так и по итогам 2023 года. Более того, темпы роста относительно прошлого года ускорились, что не могло не сказаться на доступности жилья для граждан. Исходя из последних данных Росстата, сейчас средний работающий житель столицы может за свою годовую заработную плату купить чуть более 5 кв. м жилья в черте города. Для сравнения: в 2019 году это значение составляло 6,2 кв. м».

Снижение доступности жилья не было ощутимым для населения на фоне широкого распространения ипотечных программ с низкими ставками, что позволяло оставаться в рамках доступного ежемесячного платежа по ипотеке. Реальность высоких ставок заставит рынок недвижимости адаптироваться: резко снижается число сделок на рынке, в 2024-м будут плавно снижаться цены на вторичном рынке. Восстановление рынка, как мы ожидаем, займет два года — столько потребуется времени, чтобы рост номинальной заработной платы догнал последствия бурного роста цен на недвижимость. После этого можно ожидать как восстановления числа сделок, так и возвращения положительной динамики цен, которая еще долгое время не будет обгонять общую инфляцию»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), 10 января 2024, источник 

«Определять стоимость квартир в 2024 году будут ипотечные ставки банков, которые напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ. Если повышенная, как сейчас, ключевая ставка в 16% сохранится хотя бы в течение 6 месяцев, то можно ожидать сокращения спроса на вторичном рынке в два, а то и в три раза – такая тенденция уже есть. Соответственно, это повлияет на цены в предложении. Они, конечно, упадут не так драматично, но снижение на 6-10% вполне возможно.

Спрос на новостройки сохранится, даже когда программа льготной ипотеки станет адресной. Прошедший новогодний период показал снижение цен на квартиры бизнес-класса с учетом всех маркетинговых программ на 10-15%. Квартиры в обычном, непремиальном сегменте могут также подешеветь в результате корректировок в программе льготной ипотеки, но снижение цен не будет столь значительным»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 11 января 2024, источник 

«В прошлом году российский ипотечный рынок развивался нетипичным образом: в традиционные месяцы затишья мы наблюдали максимальную активность заемщиков, и наоборот – в обычно высокий сезон фиксировали снижение продаж. Во многом на динамику повлияло ужесточение денежно-кредитной политики Центрального банка, а также новые меры регулятора, направленные на "охлаждение" сегмента.

Очевидно, что в наступившем году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. Многие заемщики, планировавшие приобрести недвижимость, предпочтут отложить сделки и преумножить накопленные для первого взноса средства на депозитах с повышенной доходностью. По нашим оценкам, объемы выдач жилищных кредитов могут снизиться минимум на треть к уровню 2023 года. В текущих условиях главным вопросом остается судьба основной госпрограммы, которая заканчивает свое действие в июле, – будет ли она продлена или скорректирована и в каком виде. При этом основная конкуренция игроков будет сосредоточена на неценовых параметрах кредитования и повышении качества обслуживания»

Татьяна Решетникова, – замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 12 января 2024, источник 

«Оплата комиссии банку за выдачу ипотеки по одной из двух основных госпрограмм создаст дополнительную финансовую нагрузку для застройщика в размере 5–6,8% от стоимости недвижимости. Эти затраты девелоперы могут компенсировать из собственной прибыли или включить в цену продаваемых квартир. <...> Застройщик сможет избежать оплаты комиссии банку, если у покупателя квартиры будет первоначальный взнос выше стандартного. Скорее всего, это один из инструментов, который сейчас активно начнут использовать застройщики»

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 12 января 2024, источник 

«В этом году о введении аналогичных комиссий (с девелоперов за льготные ипотечные кредиты – прим.) и привязке ипотек по госпрограммам к своим партнерам объявили все крупнейшие игроки рынка. Тут же пошли (заказные) публикации, что цены на новостройки вырастут (интересно, с чего, если больше половины построенного жилья стоит нераспроданная).

Больше того, за первые три рабочих дня года девелоперы подготовили обращения в ФАС, которые будут рассмотрены "в установленном порядке".

Какие могут быть последствия?
1️. Девелоперам хочешь-не хочешь придется снижать цены, иначе вообще все встанет. За первичкой должна снизиться и вторичка.
2️. С получением ипотеки пока торопиться не нужно, ибо банки сами не понимают, что сейчас делать.
3️. Фраза про рассмотрение "в установленном порядке" означает, что решение принято на уровне много выше ФАС и отменено (пересмотрено) не будет»

Татьяна Школьная, – заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, 12 января 2024, источник 

«При сохранении текущего положения в конкурентной среде застройщиков любые попытки изменений будут противоречить целям крупнейших игроков рынка в части сохранения статус-кво. Но сохранение низкопроизводительной индустрии не соответствует общегосударственным интересам. Уровень доступности жилья — один из ключевых показателей, от которых напрямую зависит привлекательность страны и отдельных ее регионов. Этот показатель может расти только при условии наличия достаточного уровня конкуренции.

Ужесточение условий предоставления льгот по ипотеке, начавшееся в конце прошлого года, в теории могло бы сильно понизить перегретые цены на жилье. Но на практике этого не ожидается, так как при текущем уровне конкуренции цены можно долго удерживать на прежних уровнях за счет сокращения предложения. Застройщики будут всеми силами защищать маржинальность. Объемы ввода жилья по этой же причине будут сокращаться, что также негативно скажется на экономике. Попытка "перевоспитания" крупных игроков методом словесных интервенций — тупиковый путь. Реально действенным решением может стать облегчение процедур входа на рынок новых игроков»

Юрий Загоровский, – вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 12 января 2024, источник 

«В настоящее время застройщики не спешат снижать цены, наоборот, регулярно их повышают. Я не думаю, что будет сильное повышение цен. Скорее всего, цена будет колебаться в пределах 5–7 процентов. Нет оснований для роста, потому что доходы населения не растут и кредиты дорогие. В то же время элементы ажиотажа могут внести свою коррективу.

Число потенциальных покупателей сократит даже не столько повышение первоначального взноса по льготной ипотеке, сколько процентная ставка. У нас большая часть сделок по жилой недвижимости — это обмен через продажу. То есть люди продают свое жилье и покупают другое. И в 70 или 80 процентах случаев они еще берут ипотечный кредит.

Сейчас цены на первичном рынке выше, чем на вторичном. Причем ощутимо, в районе 30% при прочих равных. В последнее время более выгодное кредитование шло на первичном рынке, плюс различные акции застройщиков и так далее. То есть спрос на первичный рынок был повышенным»

Наталья Кукушкина, – руководитель группы маркетинга компании ЦДС, 12 января 2024, источник 

«В 2023 году застройщики старались не повышать цены на свой продукт, максимально стимулируя продажи, в 2024 году эта тенденция сохранится. Мы ожидаем возможного сокращения объема сделок на первичном рынке, особенно в Санкт-Петербурге, в силу повышения первоначального взноса и заметного снижения кредитного лимита по льготной ипотеке. Ввиду этого из программы выпадает весь верхний ценовой сегмент новостроек...

Цены в 2024 году будут вести себя более-менее стабильно. Сверху цены ограничивает покупательная способность населения, снизу — себестоимость строительства и ковенанты, заложенные в договорах проектного финансирования. Акции, если и будут, то на единичные квартиры, продажи которых нужно ускорить. Снижению цен также препятствует постепенное сокращение объема предложения на рынке»

Екатерина Шенгель, – вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), 12 января 2024, источник 

«Мы ожидаем постепенного охлаждения рынка и ухудшения спроса на новостройки: ставки кредитования высокие, а платёжеспособность клиентов не растёт в таком темпе. Части наших клиентов мы не можем одобрить заявку на получение кредита, потому что им не хватает дохода.

Сейчас риэлторы больше смотрят в сторону альтернативных сделок, когда клиент разменивает жильё, продаёт его в одном регионе и покупает в другом. В этих сделках не участвует ипотечное "плечо". Сейчас риэлторы будут больше работать с обменными цепочками, когда однушка едет в двушку, двушка в трёшку, трёшка – в две однушки. От 3 до 10 квартир в цепочке, рекорд – 25 квартир в цепочке перепродаж. Также популярны сделки для многодетных семей»

Екатерина Борисова, – директор по девелопменту компании Rariteco, 13 января 2024, источник 

«В запасе у застройщиков есть 72 млн квадратных метров жилья в новостройках, как строящихся, так и уже точно запланированных. Но из них 28 млн "квадратов" застройщики еще даже не пытаются продавать, то есть все эти квартиры не выставлены на рынок жилья. Но они уже строятся или запланированы, поэтому рано или поздно (а скорее рано) девелоперам придется их предложить покупателям. И есть еще 44 млн кв. м жилья, которые уже на рынке и ждут своих покупателей.

Между тем власти существенно ограничили льготную ипотеку, которая приводила к застройщикам массовых новостроек почти 90% покупателей. Одновременно Центробанк повысил ключевую ставку, из-за чего ипотека на вторичное жилье стала почти недоступной. Иными словами, покупателей в 2024 году на рынке будет не больше, а меньше. То есть с учетом больших товарных запасов создается предпосылка не к дефициту, а к профициту на рынке новостроек.

Конечно, для застройщиков реализация всех квартир становится проблемой, и можно предположить, что они массово начнут снимать с продажи квартиры, чтобы удержать цены от падения и подстегнуть спрос. Но такая логика спасает только монополистов, а рынок новостроек все-таки довольно конкурентный. В Москве строят 400 жилых комплексов, работает более 200 компаний. Относительно немногочисленные покупатели в любом случае найдут себе подходящую квартиру, и сокращение предложения (особенно не топового по своему качеству и другим параметрам жилья) только делает более вероятным, что клиент найдет нужное жилье у конкурента. Соответственно, даже если и произойдет сокращение предложения, дефицитом это назвать нельзя»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 13 января 2024, источник 

«Размер такого повышения (цен на квартиры, приобретаемые в рамках льготных ипотечных программ – прим.), не превысит 10%, однако оно может привести к увеличению размера первоначального взноса. Удорожание квартир скажется в первую очередь на семейных покупателях, выбирающих многокомнатные варианты: им придется дольше копить на первоначальный взнос и еще раз оценить свои возможности по обслуживанию ипотеки. Снижение спроса, в свою очередь, может вынудить девелоперов сократить вывод на рынок нового предложения.

Часть девелоперов, могут решить не повышать цены на жилье, но тогда им придется согласовать это с банком, выдавшим проектное финансирование. Кроме того, застройщики могут сократить расходную часть проекта путем упрощения некоторых продуктовых решений, например, применяя более дешевые материалы для благоустройства территории или для отделки фасадов»

Александр Москатов, – управляющий директор сети «Миэль», 13 января 2024, источник 

«В связи с высоким спросом на недвижимость во втором полугодии мы наблюдали, как количество квартир в продаже (на вторичном рынке Москвы – прим.) снижалось 7 месяцев подряд. В ноябре впервые был зафиксирован +1%, и я увидел в этом точку перелома: спрос падает, количество квартир будет расти. В декабре же, вопреки ожиданиям, количество квартир сократилось на 8%. Почему?..

Спрос в декабре 23 года был слабым. Показатели активности по предоплатам значительно хуже предыдущих лет. При этом ожидания в корректировке цен вниз - высокие. Казалось бы, эти два фактора, должны точно стимулировать «продавца» выходить на рынок сейчас и продавать. Однако продавец недвижимости решил по-другому:

• Подожду до марта, там все наладится
• Да и вообще не хочу выходить в кэш. Мне тревожно сидеть на деньгах. (И это при том, что депозиты высокие)

Именно, поэтому витринные цены в декабре не показали отрицательную динамику (0, +1%). Причина прежняя. Ликвид «съели», восполняемость (поступление на рынок новых объектов) слабая. Прошло мало времени с момента как спрос резко сократился. Не все это почувствовали и осознали. Собственнику объекта нужно обычно несколько месяцев для того, чтобы почувствовать тревогу от того, что покупателей по объекту нет. Более того, ожидания что в марте все наладится – многих согревают»

Александр Иванов, – ведущий аналитик компании «Этажи», 15 января 2024, источник 

«Весной 2022 года доля спроса на вторичном рынке была на уровне 41,2–54,7% от общего объема сделок, в прошлом месяце она снизилась до 38%. При этом доля спроса на новостройки стабильно растет восемь месяцев подряд, начиная с апреля 2023 года, когда она составляла всего 24,3%, а к январю 2024 года увеличилась до 41,5%. Стабильно высокой остается доля спроса и на загородную недвижимость: в прошлом месяце она была 20,5%, а в январе прошлого года — 19,1%.

Основными катализаторами спроса на первичном и загородном рынке сейчас выступают более низкие ипотечные ставки, а в индивидуальных домах еще и более доступная, чем в квартирах, цена квадратного метра.

В нынешних рыночных условиях доля спроса на вторичном рынке продолжит сокращаться, а всё больше покупателей будут стараться успеть оформить ипотеку по льготным ставкам. Готовое жилье будут приобретать те, кто улучшают жилищные условия после продажи своей квартиры и им требуется небольшая сумма заемных средств, а также те, кто не имеет возможности дожидаться завершения строительства дома при приобретении новостройки»