ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #276

Константин Ламин, - руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 9 сентября 2024, источник

«В августе 2024 года средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе показали небольшой рост на 0,59% до уровня 295 914 руб. за 1 кв.м;

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 312 384 руб./кв.м (+1,1%), на 2-комнатные квартиры 295 914 руб./кв.м (+0,6%) на трехкомнатные квартиры 265 976 руб./кв.м (-1,1%);

Количество предложений на вторичном рынке к концу августа практически не изменилось (-0,3%) по сравнению с июлем месяцем, что может быть связано с продолжающимся сезоном летних отпусков.

По данным Росреестра по итогам июля на вторичном рынке было зарегистрировано 13165 сделок, на первичном рынке 7334 договоров долевого участия. Отмена льготной программы кредитования и изменение условий семейной ипотеки ожидаемо привело к резкому снижению количества сделок по новостройкам. Как и ожидалось, часть спроса на недвижимость перешла на вторичный рынок, что привело к нехарактерному для летнего периода резкому увеличению почти на 14% количества сделок на вторичке по сравнению с июнем месяцем.

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях. Основная часть сделок проходит без привлечения ипотечных средств. Этот факт лишний раз свидетельствует об адаптации вторичного рынка к существующим ставкам по ипотеке и говорить о резком снижении цен на вторичке в период осеннего сезона активности пока не приходится»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 17 сентября 2024, источник

«На вторичном рынке - никаких новостей. То есть совсем. Даже предложение осталось на прежнем уровне, с начала месяца оно сократилось всего на 0,4%. Слабый, но устойчивый спрос и отсутствие острой потребности в продаже. Боковой тренд и, похоже, это надолго. Звонки и показы объектов есть, но не сильно больше, чем в конце августа - начале сентября.

Явного сезонного роста активности не наблюдается. По значительной части объектов, по завышенным ценам (это чуть ли не 70-80% рынка), нет даже значимого просмотра объявлений и тем более - звонков. Сделки идут у нижней ценовой границы.

Ожиданий существенных скидок у покупателей уже нет. Просят разумный дисконт, но собственники объектов не сильно готовы уступать. Мощных стимулов к продаже по-прежнему нет.

Рынок новостроек переживает ожидаемый и болезненный период адаптации в условиях ограничения льготной ипотеки. По данным ДОМ РФ, в августе продажи квартир в новостройках в Петербурге снизились к прошлому году на 52%, в ЛО - на 44%. Но к этим сравнениям тоже надо подходить аккуратно: август-23 был одним из «пиковых» месяцев.

Сейчас главный вопрос – возможно ли дальнейшее снижение в сентябре или рынок прошел минимальный уровень продаж. В этом есть сомнения: предстоит новое испытание в виде исчерпания лимитов по семейной ипотеке. Даже странно, что об этом мало пишут.

У нескольких ведущих банков лимиты закончатся в ближайшие неделю-две. Многие ужесточают внутренние требования к заемщикам, повышают первый взнос. Это увеличивает долю отказов, позволяет растянуть оставшийся объем лимитов на больший срок. Как быстро правительство увеличит лимиты – загадка. С одной стороны – важно поддерживать спрос, с другой – есть решительный настрой сокращать выдачу льготной ипотеки»

Олег Репченко, - руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 18 сентября 2024, источник

«Пока цены на жилье, несмотря на заметное снижение спроса, стоят на месте, но оставаться долго на этих позициях они не смогут, и люди это понимают. Квартиры сегодня, что на первичном рынке, что на вторичном, переоценены, ипотека – дорогая, продажи падают.

Пока ценам не дает развернуться медленное накопление предложения и надежды продавцов на активизацию спроса осенью, с началом делового сезона. Но, скорее всего, этим надеждам не суждено сбыться – согласно риторике регулятора, ждать ключевую ставку ниже 10%, при которой оживает ипотека, можно не раньше 2027 года»

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 19 сентября 2024, источник

«Серьезная проблема рынка новостроек последних лет – отсутствие стабильных правил игры, которые позволяют выстраивать развитие бизнеса и планы хотя бы на 3 года. При том, что лозунгов и обещаний на нем всегда было в избытке.

Казалось бы, в середине 2024 года наступил новый период развития – льготную программу отменили, семейную урезали, но обозначили долгосрочный характер этого направления.

Поэтому последние новости про исчерпание лимитов по семейной ипотеке у крупнейшего банка, с одной стороны ожидаемое событие, с другой – крайне странное. Девелоперы, только начали адаптироваться под новые условия ипотечного рынка. Под семейную ипотеку корректировались маркетинговые планы и антикризисные стратегии

Но, как и в предыдущие годы, рынок сталкивается с отсутствием четких правил игры и последовательных действий»

Анатолий Аксаков, - глава комитета ГД по финрынку, 19 сентября 2024, источник 

«Мы видим замедление кредитования физлиц, в том числе ипотечного кредитования, причем довольно серьезное, особенно в связи со сворачиванием массовых льготных программ. Я думаю, что они реально будут и дальше сворачиваться, пока ключевая ставка не начнет реально снижаться. Соответственно начнут снижаться и проценты по ипотечным кредитам.

Полагаю, что темпы роста ипотечного кредитования в ближайшее время будут отрицательными. То есть меньше и меньше будут брать люди кредиты по такой высокой процентной ставке. Те, кто будет брать, очевидно, будут ориентироваться на программы строителей, которые зачастую позволяют снизить нагрузку на семейный бюджет.

Сейчас строительный комплекс начинает снижать цены, представляет разные льготные программы для того, чтобы завлечь покупателей. Это нормальная рыночная ситуация. Многие смогут приобрести жилье намного дешевле, чем это бы они делали, скажем, полгода назад.

Ситуация должна быть рыночной, и цены на жилье должны выравниваться на уровне рыночных параметров. Они, на мой взгляд, процентов на 30 должны быть ниже, чем сегодня сложилось на рынке»

Ильдар Хусаинов, - директор компании «Этажи», 20 сентября 2024, источник

«По рынку сентября идем, конечно, чуть лучше, чем август по выручке, в среднем в районе 11% идет рост к августу. Но дело в том, что август к июлю падал на 5% примерно. То есть, условно говоря, весь третий квартал проходит примерно в одном темпе, правда, надо отметить, что в сентябре наблюдаем рост по ипотечным консультациям на 12% к июлю и августу (они примерно одинаковые были). К сентябрю прошлого года по выручке всей сети идем минус 26% (!!!)

Особо отмечу, что явно оживают новостройки (+17% к августу), а вот динамика по вторичному жилью остается такой же, как была. Цены пока не понятно куда пойдут по итогам сентября, дождемся конца месяца!

Также что-то непонятное происходит с госпрограммами, проблема по эскроу в загородке не решена, малый строительный сектор явно не перестроился, хотя кто попроворнее уже смогли. Но все такие такие реформы нужно делать, чтобы хотя бы 90% участников могли трансформироваться. А сейчас по факту там треш.

Ну а история с временным прекращением семейной ипотеки — это что-то невероятное. Знаю, что на ближайшее время решили уже вопрос, но уверен, между строк стало понятно, что если есть возможность взять семейную ипотеку, лучше не оттягивать! Чем больше ключевая ставка, тем больше для бюджета России стоит ее субсидирование. И поэтому лимиты разлетаются как горячие пирожки. Будем надеяться, что теста и других ингредиентов достаточно. Так, в целом приятного мало, но работать можно»

Константин Барсуков, - генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов, 20 сентября 2024, источник

«Сенатор Анатолий Широков предложил ограничить долю однокомнатных квартир в пользу трех и более комнатных при строительстве многоквартирных домов.

Логика такая - малокомнатные квартиры для маленьких семей. Для увеличения рождаемости нужны многокомнатные квартиры.

Я тут посмотрел доли квартир различной комнатности сейчас и в конце СССР. Действительно сегодня доля однокомнатных квартир существенно выросла (почти в 3 раза больше). Более того, если говорить о комфортности проживания, то доля, скажем так, малокомфортых однокомнатных квартир (до 35 кв.м.) в общем числе однушек составляет 43% (по Москве, кстати 54%).

Но значит ли это, что доля однокомнатных квартир действительно должна быть существенно сокращена? Я бы очень аккуратно подошел бы к этому вопросу. Например, подумал бы о мобильности. О доступности.

Смотрите, сегодня не редки ситуации, когда студенты из других городов снимают квартиру. а не живут в общежитии. Сегодня не редки ситуации, когда родители покупают ребенку, который учится в ВУЗе в другом городе или только закончил его, квартиру. Ребенку без семьи. Так же покупают квартиру ребенку, которому может быть даже нет еще 18 лет - на будущее. Люди покупают квартиры себе - на будущее, на пенсию. Это все в основном про однокомнатные квартиры.

Можно ведь подумать и так. что семья с большим количеством детей, в период, когда дети маленькие, действительно нуждается в большом количестве комнат. А потом? Потом дети вырастают, уезжают, покупают каждому ребенку однокомнатную квартиру. А родители, часто понимают, что им такая большая квартира не нужна. Она продается и покупается меньшая. Иногда опять же однокомнатная.

Т.е. востребованность однокомнатных квартир стала больше. Вопрос, есть ли дефицит в многокомнатых квартирах? Думаю, что если бы был, то застройщики ответили бы на него увеличением комнатности в своих проектах.

Что делать нужно, на мой взгляд, - это две вещи. Первая - ограничение строительства некомфортного жилья. Это однушки до 35 метров (а особенно до 30), двухкомнатных до 50 кв.м., и трехкомнатных до 70 кв.м. Потому что комфортность проживания нужно увеличивать.

А так же сильно ограничить выдачу субсидий многодетным семьям, семейной ипотеки на покупку одно- и двухкомнатных квартир. При этом сделав так, чтобы этих субсидий и ипотек было достаточно для покупки многокомнатной квартиры»

Денис Аксенов, - генеральный директор КА «Дoлговой Консультант», 20 сентября 2024, источник

«Большинство проблем заемщиков решаемые, достаточно продать строящуюся квартиру. Но срок экспозиции увеличился, а заемщики ждут покупателя по своей цене. Несмотря на финансовые трудности, заёмщики понимают, что по ставке, по которой они оформили кредит в прошлом, сегодня новый они не возьмут. Поэтому считают, что нужно "держаться" за старый кредитный договор всеми силами.

По всей видимости, много людей, которые сперва допустили просрочку, затем осознали тяжесть последствий и – исправили ситуацию. Поддержку оказывают государственные программы кредитных каникул и собственные программы реструктуризаций банков-кредиторов.

Просроченная задолженность в сегменте первичного рынка жилья будет расти, и темпы начинают ускоряться. Пока же это всё вершина айсберга: основной массив текущих неплатежей находятся в процессе досудебного взыскания или в начале судебного взыскания. Завершение этих процессов будет уже на вторичном рынке, после окончания строительства и оформления собственности»

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 23 сентября 2024, источник

«Принимая во внимание, что семейная ипотека рассчитана до 2030 года, в 2025 году по ней, скорее всего, будут выделены новые лимиты. Но нет никакой гарантии, что лимиты дополнительно увеличат в этом году – бюджет на 2024 год уже сверстан и лишних денег в нем явно нет. Более того, в последнее время правительство неоднократно демонстрировало стремление сократить бюджетные расходы на субсидирование ипотеки, а вот противоположных сигналов давно не поступало.

Если лимиты по семейной ипотеке будут исчерпаны в ближайшее время и в этом году их расширять не станут, то застройщикам придется что-то предпринимать. К коллапсу рынка и остановке строек это, конечно же, не приведет, потому что с 2019 г. девелоперы строят не на средства покупателей, а на деньги банков. И пока банковские кредиты обходятся застройщикам недорого за счет активных продаж в 2023 г. и перед отключением льготной ипотеки в мае-июне 2024-го. – напомним, ставка по проектному финансированию зависит от объема средств покупателей на эскроу-счетах. Московские новостройки, которые должны вводиться в 2024 и 2025 г., уже распроданы на 75% и 56% соответственно, по данным ЕИСЖС, что позволяло удерживать ставку по проектному финансированию на уровне 7,3% (в среднем по ЦФО), по данным ЦБ на 1 августа, при ключевой ставке 18%.

Но даже при сохранении нынешних темпов продаж стоимость проектного финансирования будет расти, и достаточно быстро, по мере сдачи существующих проектов и вывода на рынок новых. Например, столичные новостройки со сроком ввода в 2026 г. проданы только на 27%, по статистике ЕИСЖС.

Поэтому девелоперам, которые не хотят платить за проектное финансирование 20 с лишним процентов, все-таки придется как-то стимулировать продажи. Любимая застройщиками субсидированная ипотека со сниженной за счет увеличения стоимости квартиры ставкой для этого уже не подходит – когда рыночная ипотека дороже 20%, субсидировать приходится слишком много, и цена квартиры увеличивается слишком сильно. Правда, есть еще траншевая ипотека, но она рискованна не только для покупателей, но и для банков с застройщиками, поэтому палочкой-выручалочкой точно не станет.

Таким образом, единственным способом поддержать продажи остается снижение цен, которые за последние несколько лет выросли примерно вдвое, существенно опередив и инфляцию, и ослабление рубля, и рост доходов населения. Застройщики этот вариант очень не любят, но выбора не остается, особенно в тех проектах, где формируется отставание от планов продаж на 2024 год. Поэтому размер и распространенность скидок на новостройки, которые уже имеют место, будут только увеличиваться. А ближе к Новому году, когда у девелоперов начнут "гореть" планы продаж, скидки и акции могут превратиться в аттракцион неслыханной щедрости»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 24 сентября 2024, источник

«Объем предложения на вторичном рынке СПб продолжает потихоньку снижаться: спальные районы (включая Мурино и Кудрово) - минус 0,8% за неделю. С начала месяца - минус 1,2%.

Тренды на вторичке прежние. Объекты, выставленные по адекватной цене, не без проблем, но уходят. По объектам с ценами, близкими к средним и тем более выше - нет ни звонков, ни должного просмотра объявлений. Про таких собственников шутим: «Молодцы! Просто держат рынок». Благодаря им средние цены и не снижаются.

Становится все больше обменных сделок (цепочек), в одной сделке могут быть задействованы 4-5 квартир. Явно не хватает риэлторов, способных сопровождать сложные сделки. За 5-7 лет активного использования ипотеки рынок подрастерял прежние навыки. Приходится тащить дополнительную нагрузку, чтобы вытаскивать такие сделки. Прочность всей «цепочки» - как у самого слабого звена, необходимо учитывать интересы всех участников.

Все чаще проводим сделки с оплатой в рассрочку. Между физлицами. С регистрацией ипотеки до окончательного погашения долга. Тут есть свои тонкости. Наш отдел сопровождения сделок выводит новый продукт для таких операций.

На рынке новостроек главная позитивная новость - то, что рынок еще есть. К шараханьям (нет другого слова) по лимитам для семейной и IT-ипотеки добавляется новая угроза: стандарты для защиты ипотечных заемщиков. С начала 2025 года будут ограничены некоторые схемы продаж. Запретят сделки с долгосрочными аккредитивами, субсидирование первого взноса и субсидирование ставки (за комиссию), если это ведет к удорожанию объекта. Не вполне понятно, как это будут контролировать, но намерения ЦБ логичны: снизить риски.

Отмечу, что на перечисленные схемы приходится заметная доля продаж.

Дно (в плане продаж) еще не достигнуто. Лимитов по семейной ипотеке хватит до конца ноября. Без учета возможного всплеска спроса от тех, кто захочет воспользоваться дешевой ипотекой «пока не кончилась».

Сценарий драмы понятен. Скорее всего, до последнего момента мы не будем знать когда увеличат лимиты. Объявят только «на флажке». После хорошего разогрева спроса.

У застройщиков растет доля сделок «трейд-ин» и с выкупом квартир. И клиенты, и застройщики все более заинтересованы в использовании денег от продажи имеющегося жилья. Особенно те, кто еще рассчитывает успеть взять семейную ипотеку»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 24 сентября 2024, источник

«Судя по опережающим показателям сентября сильного роста спроса на рынке вторичке пока не случилось. Хотя общее оживление конечно есть

1. Обращения выросли на 10% по отношению к слабом августу. Это немного.
2. Количество предоплат за вторичные квартиры выросло на 20%. Здесь лучше
3. Цены на вторичку продолжают стоять или снижаться в виде скрытого торга.
4. Количество объектов по-прежнему почти не растет, и в этом главная причина того, что цена держится. В аренду пошли не только покупатели, которые не хотят платить конский ежемесячный платеж, но и продавцы, которые видят, что аренда подорожала. Почему бы не сдать свою квартиру.

Короче, в сентябре без потрясений. Есть общее оживление, но я ожидал большего. Так или иначе октябрь и ноябрь обычно самые жирные месяцы осени и года на рынке недвижимости. Октябрь через неделю начнется. Подождем»

Марина Чекурова, - глава рейтингового агентства «Эксперт РА», 25 сентября 2024, источник

«Даже в условиях ожидаемого снижения спроса на фоне высоких ставок по рыночным сделкам не стоит ожидать, что цены на первичное жилье резко упадут. <…> Скорее, рынок ждет некоторая стабилизация.

Кроме этого, застройщики в ожидании прекращения действия льготной программы заранее начали сокращать объем ввода жилья. Падение спроса не будет происходить на фоне затоваривания рынка - желающих купить квартиру стало меньше, но и объем вводимых площадей сократился. Этот фактор тоже не позволит ценам на недвижимость рухнуть»

Алексей Зубец, - директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ, 25 сентября 2024, источник

«Безусловно, людям тяжелее стало обслуживать ипотеку. Ликвидация льготной ипотеки и то, что нет возможности перекредитоваться при ставке в 19%, на это повлияли. Для финансового рынка в целом ипотечные проблемы могут стать серьёзными и заметными. Видел рекламу в метро, продают жильё с рассрочкой.

Продают со скидкой в 35%. В переводе на русский это означает, что застройщики ожидают падения цен на жильё на 35% против сегодняшнего уровня, иначе бы они не предлагали такие скидки. И вот люди, которые уже платят ипотеку, вдруг обнаруживают, что их жильё стоит меньше на треть. Возможна социальная напряжённость»