Как нам дальше развивать ипотеку
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Как нам дальше развивать ипотеку
    25 декабря 201214:34
    поделитесь с друзьями

    "Маниловщина" - это еще мягко сказано

    Рейтинг читателей
    4776
    0
    комментарии (0)

    Вообще-то, давно известно, что от многократного ее повторения банальность не перестает быть банальностью. Скорее, наоборот: усугубляется.

    Именно к этому разряду я отношу многократное повторение г-ном Савиновым «глубокой» мысли относительно того, что на ипотечном рынке России дела обстоят неблагополучно и что все причастные к его созданию и функционированию – круглые идиоты. Банальность, да еще вперемежку с откровенным хамством разгорячившегося автора. Чего стоит, например, такая его фраза: «Попытки разобраться показали дремучее невежество ... даже тех, кто, казалось бы, по роду своей деятельности должен глубочайшим образом разбираться в этих, простых по-существу вопросах».  И это, заметьте, талдычит нам оракул, который даже элементарной школьной грамотности, похоже, не обучен! Количество перлов типа приведенного выше «по-существу» в текстах этого молодого, но крайне ретивого человека просто зашкаливает.

    Равно как и количество ничем не обоснованных заверений, сильно смахивающих на заклинания.   

    Не знаю, как поступит глубоко уважаемый мною Владимир Николаевич Пономарев (которого годящийся ему, судя по темпераменту, чуть ли не во внуки г-н Савинов именует просто Владимиром), но я уж точно последний раз откликаюсь на филиппики типа: «Путём манипуляции с доступностью и выгодой ипотечного кредитования, жилищная проблема превратилась в национальную катастрофу». И далее – со всеми остановками: «Сегодня стоит задача не столько восстановления рынка жилищного кредитования, сколько перехода его в новое качество… Ключ к решению жилищной проблемы находится сейчас в подходах, ориентированных на использование адаптированных под Российские условия - моделей накопительного жилищного кредитования, учитывающих переходные условия развития экономики России и способных в будущем трансформироваться в классические модели жилищного кредитования. Но работающих на краткосрочных финансовых ресурсах».

    Итак, проблема «длинных денег» в российской ипотеке – насколько она злободневна на самом деле?

    В своих чуть ли не ежедневных эмоциональных творениях Александр Савинов весьма охотно жонглирует цифрами, в том числе зарубежными. А я в ответ приведу лишь одну: среди держателей ипотечных ценных бумаг в Америке лишь 15-17 процентов приходится на долю так называемых институциональных инвесторов, действительно обладающих долгосрочными пассивами. Остальные владельцы американских ипотечных облигаций – обычные коммерческие банки и другие участники финансового рынка, отнюдь не имеющие прямого доступа к долгосрочным ресурсам. Во всем мире эти ресурсы дефицитны. Вложения на 10-15 лет встречаются нечасто, а на 30-50 – практически никогда. В ипотеке же преобладают именно такие кредиты…

    Чем Запад действительно отличается от нас, так это умением короткие деньги трансформировать в длинные! Умением, в котором мы делаем лишь первые шаги.

    Мировая, и в первую голову американская, практика наглядно показала, что для нормального развития ипотеки не обязательны именно длинные деньги. Вполне достаточно долгосрочных финансовых инструментов. Идеальным таким инструментом является ипотечная облигация. Ну и что с того, что срок ее погашения наступает через 30 лет? Высокая надежность, в сочетании с приемлемой доходностью обеспечивают этой бумаге гарантированную ликвидность. Следовательно, ничто не мешает рядовому инвестору (например, банку) купить ее на несколько лет или даже месяцев, а потом благополучно продать следующему такому же инвестору. Приведенная выше цифра показывает, что именно так и обстоит дело в Америке.  А это и есть механизм трансформации коротких денег в длинные. Изобретенный в США около 30 лет назад специально для ипотеки, этот механизм с тех пор триумфально шествует по миру, причем уже не только в ипотеке. Называется он секьюритизацией. Случившийся кризис, конечно, заставил профессионалов по-новому взглянуть на некоторые аспекты данного механизма, таящие в себе системные риски, но отнюдь не обесценил его в принципе.

    Иными словами, г-н Савинов, ваш страстный призыв к построению долгосрочной системы жилищного финансирования на базе краткосрочных финансовых ресурсов давно услышан и реализован. Причем не только «там», но и «тут», в России. Худо-бедно, но секьюритизация ипотеки в нашей стране потихоньку набирает обороты. Причем продвигается не только выпуск этих замечательных бумаг, но и размещение. Посмотрите, например, на последнее размещение облигаций, эмитированных банком «ДельтаКредит». Доходность старшего транша – 9,15%. Добавьте туда 3 – 3,5% маржи, и вы получите неплохие по сегодняшним меркам ставки кредитов.

    Спору нет, одной лишь ипотекой жив не будешь. И в этом смысле было бы неплохо подправить мировоззрение некоторых высокопоставленных персон в российской политике, склонных отождествлять доступность ипотеки с доступностью жилья. Об этом я не раз писал, в том числе и в своем блоге на «РусИпотеке», так что не буду повторяться. Слава Всевышнему, самая высокая «голова» в российской политической иерархии в своем недавнем послании Федеральному собранию наконец предостерегла слушателей от  такого пагубного отождествления. И наряду с ипотекой призвала развивать и другие формы решения жилищной проблемы. В том числе и те, за которые ратуете Вы, г-н Савинов: накопления и аренду.

    Однако, посвятив 10 лет своей жизни жилищным накоплениям (и не только в теории), я что-то не слышал, что они способны работать, как Вы говорите, на «краткосрочных финансовых ресурсах». Попытки это сделать были, в том числе ни на нашем географическом пространстве, однако это верный путь к финансовой «пирамиде». Сбалансированность ресурсов не только по суммам, но и по срочности, в системах такого рода, пожалуй, даже более критична, чем в ипотеке. Совсем недавно я опубликовал обстоятельную статью на эту тему на портале «Банкир.ру»: http://bankir.ru/publikacii/s/eksperiment-v-krasnodare-tverdaya-chetverka-no-chto-dalshe-10002735/. Будет время – почитайте. А здесь, с Вашего позволения, углубляться в эту далеко не простую тему не стану.  

    Что же касается аренды, в том числе и социальной, то тема эта поистине замечательная и весьма перспективная. Но и здесь нас поджидают немалые сюрпризы, разбираться с которыми лучше на холодную голову, а не в кавалерийской атаке.

    ***

    Завершить же данную заметку мне хотелось бы отнюдь не новогодними сентенциями. Русская народная мудрость призывает нас «по одежке протягивать ножки». Если средняя производительность труда в России в 6 раз меньше, чем в Америке, не значит ли это, что примерно такая же пропорция должна быть и в получении различных благ, включая важнейшее из них – жилье? Средняя обеспеченность американцев этим благом, как известно, около 60 кв.м на человека. В России, по официальным данным, - около 20. То есть втрое меньше. Но если из российских  лукавых статданных вычесть все то, что жильем считать можно лишь условно, то пропорции сблизятся. А это значит, что заметно улучшить ситуацию с жильем и его доступностью в России, не повышая общей эффективности нашей работы, мы сможем лишь путем серьезных диспропорций в экономике. То есть за счет недофинансирования и деградации других сегментов. Диспропорции такого рода обычно ведут к еще большим проблемам в экономике. Нам это надо?

    А в остальном – с Новым годом, товарищи!

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться