Блог главного редактора журнала «Жилищные стратегии»
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Блог главного редактора журнала «Жилищные стратегии»
    23 сентября 20161:01
    поделитесь с друзьями

    Субсидирование застройщиком процентной ставки по ипотеке: что содержит "брачный контракт" между застройщиком и банком

    Рейтинг читателей
    6718
    1
    комментарии (1)

    Ряд крупнейших застройщиков при реализации своих квартир предлагают клиентам воспользоваться ипотечным кредитом, ставки по которым начинаются от 8,8%. Такой рекордно низкий уровень процентных ставок обеспечивается субсидированием застройщиком банку части процентной ставки. Это одна из форм дисконта, только предоставляется не единоразово (как скидка от стоимости квартиры), а направляется, считай, в доход банку.

    Если в счет погашения кредита заемщик внес частичный досрочный платеж, то тут заемщик может сократить срок выплаты кредита (при неизменной сумму аннуитета) или уменьшить величину аннуитета (при неизменном сроке кредита). Сумма процентов, которые заемщик будет выплачивать банку, будет отличаться в зависимости от выбранного заемщиком варианта.

    Понимая это, застройщик стоит перед выбором – сразу же выплатить банку всю сумму субсидируемых процентов или вести заемщика на протяжении 5-15 лет...

    И вот тут у меня вопрос к банковскому сообществу: какова схема взаимодействия с застройщиком? Кто инициатор той или иной схемы отношений?

    В беседе с сотрудником одного из застройщиков выяснилось, что застройщик сразу же, на старте взаимоотношений, выплачивает банку всю сумму субсидируемых процентов. А это заведомо самая дорогая для застройщика схема.

    Застройщики, зачастую применяют схему «один объект – одно юрлицо», и редко существуют больше 5 лет (в пределах гарантийного срока на объект долевого строительства). И только из-за необходимости обслуживания субсидируемого кредита ей нет необходимости столько существовать.

    Может проявить какой-либо компании активность и предложить застройщикам сервисную услугу? Например, застройщик полностью передает сервисной компании всю сумму субсидируемых процентов, тем самым снимая с себя обязанности по контролю за ежемесячным списанием их банку. Сумма размещается под проценты на депозите, и даже несмотря на периодические списания со счета, это несколько приумножит стартовую сумму. И, если заемщик досрочно, скажем через 7 лет (при 15-летнем кредите), погашает кредит, то сэкономленная сумма распределяется в оговоренной пропорции между застройщиком и сервисной компанией.

    Выгода от такой схемы застройщику в том, что он не подарит банку всю расчетную величину субсидируемых процентов, сможет сэкономить.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Аватар
    23 сентября 20169:23
    Сергей Гордейко

    Данный вопрос прост и сложен одновременно. Проста идея, но сложна схема взаимодействия. Следовательно, необходимо обобщение для выделения главного, а не уход в частное. Вспомним, что рассматриваемое взаимодействие родилось не вчера. Достаточно много лет назад такие совместные предложения делала крупнейшая строительная компания СУ-155 с банками - партнерами. Схема взаиморасчетов довольно специфична и не требует рассмотрения в публичном поле. Это взаимодействие базируется на объединении юридических, финансовых механизмов с доверием сторон. Чем больше доверия, тем проще схема, а зачастую наоборот. Есть общие моменты, а есть и специфические для каждой схемы. При этом надо аккуратно учесть налоговые аспекты. Необходимо зафиксировать, что совместная работа банков и застройщиков подтверждает существование работающих схем. Интереснее оценить цель таких предложений, как кредит под 8 %. Для начала можно вспомнить государственную программу субсидирования, в которой Минфин компенсировал кредитору (первый год программы) 2,5 процентных пункта. Эффект проявился в продажах квартир. Из чего сложился эффект? Коротко от синергии. Объединилось множество взаимоувязанных элементов: • положительный PR и имидж государственной программы, • ощущение надежности новостройки из-за участия банка, • увеличение доступности приобретения из-за снижения ежемесячного платежа, • сложение вместе первоначального взноса клиента (36 % в среднем), средств банка (кредит), бюджетных средств (идут банку в оплату снижения ставки). При этом цены на квартиры никак не обсуждались. Возвращаемся к схеме банк + застройщик = очень выгодный кредит. Предположим, что застройщики руководствуются следующим. Первый посыл – скидка дается всем, а кредит берет только часть клиентов застройщика. Второй посыл – снижение ставки расширяет клиентскую базу больше чем скидка. Третий посыл – оптически ставка 8, 9 % выглядит более эффектно по сравнению скидки в фиксированном или процентном размере. Процентная ставка по кредиту выглядит условно абсолютной ценностью и непререкаемой ценностью, а снижение цены с 75 до 73 тысяч рублей за квадратный метр выглядит относительной ценностью. Это предположения с независимой стороны. Чем руководствуются застройщики на самом деле известно только им.

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться