Жилищное кредитование в России Построение социально ориентированных ипотечных схем

Савинов Александр
руководитель Программы "Жилищный шаг"

Для понимания причин проблем ипотеки в России, в нашей концепции убедительно объясняется, что нельзя с развитого третьеэтапного рынка развитых стран без изменения переносить технологию на второэтапные развивающиеся рынки. Без адоптации технолоргии на них не появится массового рынка. Нужно изменять ипотечную технологию, чтобы она была адаптирована для людей с невысокими доходами.

Сегодня становление ипотеки в России проходит через постепенную замену бюджетного подхода к организации рыночно ориентированных систем ипотечного кредитования. Причем этот процесс происходит через создание и внедрение именно новых социально ориентированных ипотечных рыночных схем, приближающихся к формам классической ипотеки.

Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России. Появление новой бизнес – модели связано с экономической необходимостью. Нужны более надёжные механизмы кредитования, иная формула прибыли и операционная модель.

Экономические принципы решения жилищной проблемы основной части работающего населения, располагающего средними доходами нашли отражение в Концепции развития системы жилищно - накопительного кредитования Программы «Жилищный шаг». Предлагающей поэтапный подход к решению жилищной проблемы для людей с невысоким уровнем доходов.

Частные региональные банки применяя новые технологии жилищного кредитования, могут составить конкуренцию любому государственному банку, и только за счет этого они могут конкурировать.

Я согласен с тем, что конкуренции нет, и также согласен с теми тезисами, что конкурировать по ставке и по стоимости пассивов частным региональным банкам сложно. Фактически у нас сейчас два источника фондирования – это АИЖК и ВЭБ, в глобальном смысле. Пока эта ситуация будет сохраняться, понятно, что у госбанков будет преимущество. В этом их конкурентное преимущество сегодня, но не завтра.

На рынке появляются новые технологии жилищно - накопительного кредитования, они увеличивают конкуренцию на ипотечном рынке. Сейчас конкуренция видоизменилась, и основная конкуренция в скором времени будет происходить совсем в другой плоскости. Крупные участники ипотечного рынка с государственным участием и АИЖК, который, собственно говоря, раньше предоставляли финансирование всем другим менее крупным банковским организациям, и, в основном, региональным придется конкурировать не только между собой, но и с альтернативными механизмами жилищного кредитования.

Пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян.

Как помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки"?

У нас сформировалось несколько искаженное представление об ипотеке, как чуть ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными, и, подчеркну, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. Остальные граждане не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.

 На мой взгляд, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм – примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.

Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья.

Пример – другие развитые страны. Хотя там ипотеку могут позволить себе больше процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка – для одних больше, для других меньше. Поддержка зависит от  социального положения семьи и от её доходов.

У нас вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капля в море.

Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее?