Механизм ипотеки, работающий на коротких деньгах - системное решение проблем ипотечного кредитования в России

Савинов Александр

руководитель Программы "Жилищный шаг"

В результате кризиса доля независимых частных кредиторов в 2009 г. упала до 2%, а рынок почти полностью перешел к банкам с государственным участием.

То, что  у нас называют «Конкуренцией на ипотечном рынке» возобновилась  только в 2010 г. 

Нужно сказать просто. Так как это есть. Кончались дешёвые иностранные деньги. А у нас в стране (в современной России) длинных денег для ипотеки и не было по  объективным причинам.

Если всё оставим так, как есть, мы ипотеку в России никогда не разовьём.  Нельзя жить и процветать на поводке западных «дешёвых»  денег. Они всегда будут кончаться и становиться у нас поперёк горла.

Специалисты считают, что доступ к долгосрочным ресурсам остается ключевым фактором в определении конкурентной позиции банков на рынке ипотечного кредитования. Что поддержание конкурентного рынка требует создания устойчивой системы доступа его участников к долгосрочным и относительно недорогим финансовым ресурсам.  Но это не так.  Необходимо действовать  прямо наоборот: Нужно не доступ к длинным деньгам всем создавать – это невозможно одинаково просто сделать для всех. А создавать механизм (систему жилищного кредитования), работающую на коротких деньгах, к которым у всех уже есть нормальный доступ. И тогда конкуренция будет развиваться в единых для всех, естественных условиях. Короткие деньги на Российском рынке есть.

Основой новой системы жилищного кредитования должен стать национальный рынок ипотечных ценных бумаг выпускаемых на срок до 5 лет (ИЦБ).  Это повысит их привлекательность у  инвесторов и позволит привлекать деньги на внутреннем рынке России на более выгодных условиях, по значительно более низким ставкам. Сопоставимым по ставкам процента с рынком РЕПО.  ( 5-7 % годовых).

А сегодня нет в России ипотеки. Ипотека  - это инвестиционный механизм и он не работает!  Его искусственно поддерживают гос. вливанием из бюджета. 

Сегодня никто из нормальных Российских инвесторов не готов вкладывать свои деньги в ценные бумаги  под процент,  который даже не покрывает  инфляцию. Поэтому и нет рынка ИЦБ. Он не обеспечивает надёжных гарантий платежей и прибыли.

Частные региональные банки применяя новые технологии жилищного кредитования работающие на коротких деньгах, могут составить конкуренцию любому государственному банку, и только за счет этого они могут конкурировать.

Я согласен с тем, что конкурировать по ставке и по стоимости пассивов частным региональным банкам сложно. Фактически у нас сейчас два источника фондирования – это АИЖК и ВЭБ, в глобальном смысле. Пока эта ситуация будет сохраняться, понятно, что у госбанков будет преимущество. В этом их конкурентное преимущество сегодня, но не завтра.

Сейчас конкуренция видоизменилась, и основная конкуренция в скором времени будет происходить совсем в другой плоскости.

Крупные участники ипотечного рынка с государственным участием и АИЖК, который, собственно говоря, предоставляет финансирование всем другим менее крупным банковским организациям, и, в основном, региональным придется конкурировать не только между собой, но и с альтернативными механизмами ипотечного жилищного кредитования.

На рынке уже появляются новые, более активные игроки, они изменят подход к конкуренции на ипотечном рынке.  

Система ипотеки в России скоро начнёт развиваться иначе!

Уже сегодня становление ипотеки в России проходит через постепенную замену бюджетного подхода к организации рыночно ориентированных систем ипотечного кредитования. Причем этот процесс происходит через создание и внедрение именно новых социально ориентированных ипотечных рыночных схем, приближающихся к формам классической ипотеки.

Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России. Появление новой бизнес – модели связано с экономической необходимостью. Нужны более надёжные механизмы кредитования, иная формула прибыли и операционная модель.

.