Ипотека расширяет границы

Как изменилась ипотека с начала ее возрождения и старта уже в новейшей истории страны! Хотя основные ее принципы сохраняются, но, если бы лет 20 назад нам сказали, как работает ипотечное кредитование сейчас, -- мы сочли бы это историей из жанра «фэнтази». Нечто, сравнимое с описанием быта хоббитов, эльфов и гномов.

В России ипотека развивается семимильными шагами не только объемно, но и качественно. Она совершенствуется, оптимизируется, расширяется. В начале 2000-х годов вместе с развитием рынка недвижимости появились и ипотечные схемы: классическая модель ипотеки и жилищно-накопительные кооперативы. Классическая модель оказалась ближе нашему рынку, да и сама недвижимость быстро менялась в цене, что не позволяло планомерно развиваться кооперативам.

    Новостройка.

Первым новшеством стало ипотечное кредитование строящегося жилья, где залогом выступала не недвижимость (ипотека), а залог прав. Это был рискованный эксперимент, т.к. подтверждением сделки выступали договоры, которые нигде не регистрировались, а строительство начиналось тогда практически без документации. Но все урегулировалось нормативными и законодательными актами, главным из которых стал 214-ФЗ. Строительство бурно росло, в том числе и благодаря ипотеке, квартиры продавались и по договорам инвестирования, если стройка началась до вступления в силу 214-ФЗ, и по договорам ЖСК, если стройка велась как кооператив, и по ПДКП – предварительным договорам купли-продажи. Первый кризис 2008 года способствовал ускорению перехода на работу по 214–ФЗ, т.к. разработанная государством программа с господдержкой распространялась исключительно на объекты, реализуемые в соответствии с ним. Далее пошел вторичный оборот строящегося жилья – клиенты стали продавать квартиры еще до оформления в собственность - по переуступке, передавая права на строящуюся квартиру – и в ответ на это банки доработали схемы и условия ипотечного кредитования.

Рефинансирование

В начале второго десятилетия 21 века ипотека уже прочно вошла в обиход и перестала пугать участников рынка. Общая задолженность росла, условия кредитования менялись, в том числе и процентные ставки, и клиенты решили улучшать условия по ранее полученным кредитам. Первые попытки рефинансировать свой кредит в другом банке был сложен и трудоёмок как по бизнес-процессу, так и юридически. И опять-таки спрос рождает предложение, процесс по-прежнему является трудозатратным, но он уже отработан и упрощен, изменилось и законодательство, появилась возможность продолжать получать налоговый вычет после рефинансирования. Некоторые клиенты так увлеклись, что по нескольку раз успели рефинансировать свой кредит и даже снова вернулись в банк, где первоначально его получали.

Выкуп из-под залога.

Сейчас очень востребован на рынке выкуп недвижимости из-под залога другого банка, о чем раньше даже не думали. Сделок пока немного, но интерес большой. Банки стали разрабатывать различные схемы, чтобы клиент мог взять кредит в одном банке, а купить квартиру, находящуюся в залоге другого банка.

Госпрограммы.

Отдельно нужно сказать о госпрограммах, которые предназначены для оказания помощи различным категориям граждан, а также строительной отрасли. Самая известная и востребованная это, безусловно, программа с господдержкой, которая оказала неоценимую поддержку семьям и застройщикам в период кризиса. Военная ипотека – выгодный ипотечный продукт, позволяющий обеспечить жильем военнослужащих, совместив денежные субсидии Министерства обороны и ипотечный кредит. Эта программа в последние годы постоянно расширялась, и сейчас с ее помощью можно приобрести квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке, а также рефинансировать свой кредит. Семейная ипотека - почти аналог программы господдержки, но именно для семей с детьми. Ее цель повысить рождаемость и помочь улучшить жилищные условия молодых семей. Условия программы расширились с 1 июля 2021 года, и главное, что она позволяет рефинансировать ранее взятый кредит, если ребенок родился после 01.01.2018 года. Интересна «Сельская ипотека» – она задумывалась как помощь сельским жителям, но вначале ею успели воспользоваться и многие горожане. И лишь дальнейшие изменения ограничили круг заемщиков и объектов, на которые распространяется эта программа.

Бизнес-процессы.

Кроме программ важно сказать и о бизнес процессах. Каждый кризис положительно влияет на развитие ипотеки. Так, кризис 2020 года, усиленный пандемийными ограничениями, оцифровал практически весь рынок недвижимости. Клиент теперь может за один день купить квартиру, не выходя из дома: подать заявку на сайте банка, получить за несколько минут одобрение, выбрать на сайте застройщика квартиру, забронировать ее, согласовать условия покупки и договора с застройщиком и банком. Провести сделку с электронной регистрацией. Документы, подтверждающие доход и занятость можно взять с сайта Госуслуг или ПФР, а то и вовсе указать только в анкете – если это кредит по 2-м документам. Для подписания документации по недвижимости и кредиту банк либо застройщик выпускает электронно-цифровую подпись. Погашать кредит можно картой через личный кабинет, там же можно осуществлять и досрочное погашение.

Ипотечный кредит стал прост и удобен, пользоваться им комфортно, только погашать долго…