Ипотека пришла навсегда. Зафиксировать риски, оценить перспективы и формировать планы. Часть 1.

Перечень основных рисков или ограничений развития ипотечного бизнеса можно представить коротко следующим образом:

1. Ипотечные кредиты в течение ближайшего года, возможно, не удастся  рефинансировать на рыночных условиях и выгодой для кредитора. Присутствует риск рефинансирования с убытком или невозможности рефинансирования вообще, что обозначает сильное давление на банковские показатели: капитал, нормативы, ликвидность и т.д.

Старый спор о выгодности и затратности сделок секьюритизации должен быть решен в пользу секьюритизации как обязательной части ипотечного проекта.

2. Риск снижения качества обслуживания ипотечных кредитов не требует комментария. 

3. Риск снижения эффективности процедуры взыскания.

Старая тема резервного фонда и выселения будет обсуждаться по новому кругу. Но кроме интересов заемщиков есть интересы кредитора. То есть, обеспечив проживание заемщиков, необходимо решить вопрос возврата основного долга кредитору. Есть ли глобальный инвестор, который выкупает дефолтные квартиры по стоимости равной остатку долга? Разделить интересы граждан и банков нельзя.

4. Риск уменьшения выдачи ипотечных кредитов в текущий период (год). Риск является последствием реализации трех предыдущих рисков. И кредитование уменьшится не на проценты, а в разы, по крайней мере, на несколько месяцев. Несколько это значение между - один и много. Много – философское понятие. В нашем случае 10 месяцев еще не много.

Самый надежный вид кредитования является самым низкомаржинальным и зависимым от рефинансирования. Парадокс заключается в том, что продукт,  который надежен в части отношений банка и заемщика не является надежным с точки зрения банка и финансов. Другими словами, ипотека - идеальный актив, который не имеет идеального пассива не только по объему, сроку, но и по марже. Плавающие ставки красивы только на практике. Любые индикаторы для расчета в настоящий момент приводят к резкому увеличению ежемесячных платежей, а там и до дефолта недалеко. Текущий расчетный и финансовый комфорт банка «убивает» кредит и заемщика. Ставки ЦБ, MOSPRIME на фоне снижающихся доходов и инфляции на основные продукты - верный шаг к дефолту.

После остановки кредитования или его сокращения известными методами (запретительные  ставки, строгость кредитного анализа) нужен отскок. Потребности строительной отрасли, граждан будут копиться и давить. Можно выделить еще один риск – откладывание на неопределенный срок восстановления необходимых для страны объемов ипотечного кредитования.

 Вопрос «что делать?» можно заменить на «как управлять?».

Управление ипотечным кредитованием рассмотрим с точки зрения системы ипотечного кредитования в стране и в конкретном банке.

В качестве небольшого развлечения и отступления от рисков, которые в момент нарастания вызывают грусть, посмотрим на управление немного со стороны

Термин «управление» часто  формулируют в словосочетании с предметом управления.

Применительно к управлению банком при соответствующей замене специальных терминов удивительно близко управление войсками, представляющее собой деятельность командиров по поддержанию постоянной боевой готовности войск, подготовке операций и боевых действий и руководству войсками при выполнении поставленных задач [Военный энциклопедический словарь. – М.: Воениздат, 1983.-863 с.].

Управление войсками включает:

• непрерывное добывание, сбор, изучение, отображение и анализ данных об обстановке,

• принятие решение на операцию,

• доведение задач до подчиненных войск,

• планирование операций,

• организацию и поддержание взаимодействия,

• подготовку войск к военным действиям,

• непосредственное руководство войсками,

• организацию и проведение мероприятий по воспитательной работе,

• организацию и проведение мероприятий по всем видам обеспечения,

• создание системы управления войсками,

• организацию контроля и помощи подчиненным.

  Указанные действия вторичны. На первом месте стоит стратегия.

  Возвращаясь к ипотечному кредитованию, рассмотрим вопросы в следующей последовательности:

• стратегия развития ипотечного кредитования в стране,
• стратегия развития ипотечного проекта в коммерческом банке,
• тактика (управление) в кризис.

В качестве подхода к рассмотрению стратегии ипотечного кредитования в РФ зададим себе главный вопрос: « Что нужно банкам, чтобы они использовали рыночные и конкурентные методы для удовлетворения потребности населения в решении жилищных вопросов с помощью ипотечных кредитов».

Множество вопросов уже решены и будут решены самостоятельно участниками рынка. Главный тезис стратегии – дать уверенность банкам, что выданные кредиты будут рефинансированы на стабильных условиях. Например, определено, что ипотечные ценные бумаги, выпущенные банками или специальными юридическими лицами, будут на ближайшее время (3 года) выкупаться на условиях доходности 10 %. Вопросы траншей и рисков дадут корректировки. Это – ориентир. Государство в случае неготовности рынка выкупит ИЦБ самостоятельно. Причем, все выпущенные ИЦБ. А вопрос рисков будет решен размером риска, остающегося на банке. И это не 20 и не 50 млрд. рублей в год, а 500 млрд. и больше. Когда государству выкупать станет неудобно, то  возможно будут созданы механизмы, чтобы это делал рынок. Оставим за кадром детали, особенно тему пенсионных фондов. Раз в три года условия объявляются заново, но на эти три года гарантия выкупа дана.