Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин об актуальных задачах российской ипотеки

ХХ съезд АРБ
 Президент Европейского трастового банка,
 председатель (с 2002 года) Комитета АРБ по ипотечному кредитованию
 Андрей Крысин
об актуальных задачах российской ипотеки

По предложению Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, объединяющего свыше 70 банков-ведущих участников отечественного ипотечного рынка, в отчетный доклад на ХХ съезде АРБ, состоявшемся 3 апреля 2009 года в Колонном зале Дома Союзов, был включен ряд принципиально важных моментов, характеризующих нынешний этап ипотечного кредитования в нашей стране.

Как пояснил Андрей Крысин, Комитет АРБ по ипотечному кредитованию в настоящее время обращает внимание властных структур, общественных организаций, всех, заинтересованных в успешной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на необходимость решения этих актуальных проблем.

Как пояснил Андрей Крысин, Комитет АРБ по ипотечному кредитованию в настоящее время обращает внимание властных структур, общественных организаций, всех, заинтересованных в успешной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на необходимость решения этих актуальных проблем.

1.
По оценкам экспертов, в условиях кризиса именно жилищное строительство может рассматриваться в качестве локомотива, способного вывести национальную экономику из кризисной фазы. Ставка на строительный сектор объяснима и оправданна. Жилищная проблема остаётся не только одной из наиболее важных социальных задач государства, но в условиях кризиса приобретает еще большую значимость.

В решении этой актуальной проблемы порой недооценивается роль ипотечного кредитования. Опыт мировой экономики свидетельствует о том, что ипотека является стимулирующим фактором спроса, а спрос в свою очередь ведет к росту предложений в строительном секторе.

В результате возникает цепочка экономических взаимосвязей. Люди покупают жилье, соответственно, строители мотивированы на расширение объемов строительства. Как следствие, растет производство стройматериалов - растет и спрос на мебель. В условиях кризиса из-за колебаний курса валют сокращается доля импорта и на этом фоне отечественные производители могут получить преимущества на внутреннем рынке.

В перспективе это означает появление новых рабочих мест, причем одно новое рабочее место в строительном секторе, по экспертным оценкам, добавляет до 12 новых рабочих мест в смежных отраслях, что может стать дополнительным стимулом к росту экономики.

Практика многих стран свидетельствует об усилении поддержки ипотеки в условиях экономического кризиса. Из последних по времени подобных примеров можно назвать старт в начале марта этого года в США т.н. «плана Обамы», предусматривающего поддержку крупнейших ипотечных компаний «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак», Министерство финансов США объявило об увеличении помощи каждой из этих компаний со 100 до 200 млрд долларов. 75 млрд долларов выделяется на субсидирование банкам процентных ставок по ипотечным кредитам американцев, ставших неспособными в результате экономического кризиса продолжать выплаты.

Все мы являемся свидетелями усилий, предпринимаемых руководством нашей страны по минимизации негативных последствий мирового экономического кризиса, в том числе и в ипотеке. Уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию увеличен на 60 млрд рублей, что дало банкам возможность продолжить реализацию программ ипотечного кредитования, хотя и не в таком объеме, как в предыдущие полтора года. Разработаны программы реструктуризации задолженности и предоставления отсрочек по платежам ипотечным должникам, оставшимся без работы. Для этих целей создано специализированное Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на правах дочерней структуры АИЖК. С 2009 года в два раза (до 2 млн рублей) увеличен размер налогового вычета для купивших или строящих жилье граждан. Теперь на подоходном налоге (подобная льгота касается граждан, купивших квартиры в 2008 году) можно сэкономить до 260 тысяч рублей, тогда как ранее этот уровень не превышал 130 тысяч рублей. Наконец, появилась возможность оплачивать ипотечные кредиты с использованием материнского капитала.

Такая социальная нацеленность принимаемых мер объяснима и понятна. Все перечисленные меры действительно масштабны, конкретны и адресны. Однако, по сути, все они направлены на оказание помощи населению, а точнее, ипотечным заемщикам, в результате кризиса оказавшимся в затруднительном финансовом положении.

2.
Принципиально важно, чтобы «за бортом» пакета антикризисных мер не оказались не менее важные вопросы. В частности, речь идет о поддержке банков как финансовых институтов, участвующих в решении таких социально значимых задач как развитие ипотечного кредитования, увеличение строительства жилья, обеспечение его доступности за счет снижения цен и роста предложения на рынке.

В нашей стране нет специализированных ипотечных банков, банки по характеру своих операций универсальны. Именно поэтому их деятельность в сфере ипотечного кредитования нуждается в поддержке со стороны государства и, конкретно, со стороны АИЖК.

АИЖК, как известно, создавалось как институт развития ипотечного рынка и поддержки его участников. Поэтому наметившийся в последнее время «крен» в деятельности агентства в сторону т.н. проблемных клиентов - без сомнения, социально значимая и актуальная задача, однако не снимающая с АИЖК ранее принятых обязательств по поддержке банков-партнеров.

Кстати, выделенные для проблемных клиентов средства, по оценкам наших экспертов, явно завышены, и при скудности средств, выделенных для ипотеки, на эти цели достаточно 3-5 млрд рублей, а остальные средства могут быть эффективно использованы для поддержки банков, занятых ипотечным кредитованием.

Участники отечественного ипотечного рынка считают необходимым реализацию обещанной для АИЖК бюджетной поддержки в размере 200 млрд. рублей. На сегодняшний день это, пожалуй, первостепенная задача, ждущая своего решения. Без такой масштабной бюджетной поддержки трудно будет удержать ипотечное кредитование на достигнутом уровне.

Потенциал АИЖК может быть эффективно использован и в развитии отечественного рынка ипотечных ценных бумаг. Участие агентства в этой работе, а также вовлечение в нее других институциональных инвесторов (Пенсионный фонд, АСВ и др.) создали бы солидный фундамент для секьюритизации ипотечных активов, которая пока находится на стадии пилотных проектов отдельных банков. Масштабное привлечение средств инвесторов стало бы не только фактором оживления ипотечного рынка, но и обусловило бы экономический рост в целом.

3.
В кризисной ситуации может обостриться проблема погашения неплатежей по ипотечным кредитам. Банковское сообщество исходит из того, что система кредитования населения должна мотивировать заемщика к возврату кредита. И вот здесь возрастает роль судебных органов, которые порой долго рассматривают подобного рода иски. Сроки рассмотрения зависят от готовности материалов, явки истцов и ответчиков, достаточной доказательственной базы и других факторов и составляют от 6 месяцев до 1,5 - 2 лет.

В Комитет АРБ по ипотечному кредитованию поступают сигналы о том, что некоторые руководители местных администраций дают указание судам не принимать к рассмотрению иски банков-кредиторов к ипотечным заемщикам или задерживать судебное производство по этим искам, мотивируя это желанием избежать социального взрыва на местах. Как следствие, подобная позиция объективно способствует росту фактов мошенничества.

Как представляется, в судебной практике важно не только неукоснительное соблюдение процессуальных норм, но и обеспечение интересов банков-кредиторов, выступающих в таких конфликтах в качестве потерпевшей стороны, несущей убытки.

Более того, в условиях кризиса нельзя приостанавливать практику взыскания с неплательщиков по кредиту, потому что это чревато «эффектом снежного кома», а именно неоправданный либерализм может вызвать не только неплатежи более крупного масштаба, но и подорвать всю отлаженную систему погашения кредитов дисциплинированными клиентами.

4.
В условиях кризиса идет сокращение производства, и, как следствие, сокращаются рабочие места и все более актуальным становится создание переселенческого (т.н. маневренного) фонда для отселения заемщиков, не выполняющих обязательств перед банками по погашению задолженностей.

Несмотря на то, что примерно 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание такого фонда действительно необходимо. Цель выделения такого жилья - предоставить заемщику время для восстановления своей платёжеспособности и решения жилищной проблемы.

Маневренный фонд позволит существенно снизить социальную напряженность. Люди будут знать о возможности в случае вынужденного дефолта переселения не на улицу, а в специально выделенный для этих целей жилой фонд.

Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье, так как пустующие помещения можно предоставлять в краткосрочную аренду.

Все вышеназванные актуальные задачи могут быть решены, разумеется, лишь при консолидации усилий всех структур, принимающих участие в работе по развитию отечественной ипотеки в целях успешной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».