АРБ
Андрей Викторович Крысин
Президент Европейского трастового банка
Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию
Ипотечное кредитование на 01.07.2008 г.:
- выдано ипотечных кредитов на сумму 339,2 млрд. руб., что в 1,7 раза больше аналогичного периода прошлого года. Однако отмечается снижение темпов прироста кредитов на 6 %: за 8 месяцев 2007 года темпы прироста составили 36,9 %, в 2008 году - 30,9 %.
- неуклонный рост доли ипотечных кредитов в общем объеме потребительских кредитов: если в 2005 году доля ипотечных кредитов составляла 3,6%, то в 2006 году уже 11,1%, а в 2007 году - 15,6%. Однако в 2008 году картина меняется: доля ипотечных кредитов к общему размеру кредитов во 2 квартале уменьшилась по сравнению с 1 кварталом на 1 % (с 16 % до 15 %).
- обратить внимание на качество кредитов: при общем росте задолженности по кредитам более чем в 3,5 трлн. руб. доля просрочек остается примерно на одном уровне - 3,2-3,5 %, на 01.08.2008 года - 3,3 %;
- по ипотечным кредитам - при общем объёме задолженности в 825,04 млрд. руб. доля просроченных платежей составляет 0,3 %.
- значительный рост кредитов, предоставленных в национальной валюте: в 2007 году доля кредитов в рублях составила почти 79%. В первом полугодии 2008 года тенденция опережающего роста ипотечных кредитов, предоставленных в рублях, сохранилась: их доля в объеме предоставленных средств составила 87%.
- следует отметить растущий уровень концентрации ипотечных портфелей у ведущих операторов рынка. Если в 2006 году на долю 10 кредитных организаций - лидеров рынка приходилось 46% предоставленных ипотечных кредитов, в 2007 году - 54%, то в первом квартале 2008 года уже 66%, а за полугодие - 83 %. В указанный круг вошли крупные кредитные организации, имеющие собственную ресурсную базу, а также дочерние кредитные организации иностранных банков.
Многие участники финансового рынка пересмотрели свои розничные программы, заморозили кредитование, повысили ставки по кредитам. В последние месяцы происходило активное замещение ипотечных кредитов потребительскими, которые тоже дорожают и становятся менее доступными, что вполне естественно с учетом жестких ограничений в фондировании, с которыми столкнулись банки.
Строительство жилья на 01.10.2008 года:
- темпы ввода в строй жилой недвижимости в России за девять месяцев 2008 года упали в 8 раз по сравнению с прошлым годом: 3,9% за январь-сентябрь 2008 года против 31,3% в тот же период 2007 года, несмотря на то, что всего в России за этот период было введено в строй 35,19 млн. кв. м, что больше, чем по итогам прошлого года, когда было введено 33,98 млн. кв. м
- если посмотреть по регионам, то 50,4 % строительства сосредоточено в 11 регионах России, что крайне неравномерно. При этом в некоторых регионах преобладает строительство индивидуального жилья.
- при значительных объемах жилищного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае в I полугодии 2008 года произошло снижение ввода жилья по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, которое оказало значительное влияние на темп роста ввода жилья в целом по России. В Москве по данным Росстата снижение составило 50,7%, Санкт-Петербурге - 19,6%, Московской области - 7,0% и Краснодарском крае - 1,7%.
Секьюритизация (только ипотечные активы):
- начало процесса, как правило, пилотные проекты. Основные сделки имели трансграничную секьюритизацию, две были на территории России.
- в 2006 году - 4 сделки секьюритизации ипотечных активов
- в 2007 году - 6 сделок секьюритизации ипотечных активов
- в 2008 году - 5 сделок, из которых: 1 - ИЦБ выкуплены оригинатором, остальные - клубное размещение (не рыночное).
В 2006-2008 годах секьюритизировано ипотечных активов более чем на 2 млрд. долларов США.
- потенциал огромен: задолженность по ипотечным кредитам на 01.07.2008 года - 825,1 млрд. руб., что позволяет осуществить порядка 200 сделок при портфеле на один выпуск в 3,5 млрд. руб.
Что сделано:
- Изменения в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
• Предлагается депозитарный учёт закладных:
- Сокращение времени на рефинансирование, в том числе при секьюритизации
- Контроль за передачей прав
- Повышение качества закладной (дополнительная проверка со стороны спецдепозитария)
- только закладная, если иное не указано в договоре (договоры прекращают или приостанавливают своё действие)
- одновременная регистрация погашения об ипотеке и новой ипотеки (при перекредитовке)
- составление закладной в любой момент времени до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства
- запись в закладной о зарегистрированном соглашении производится государственным регистратором
- отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных и опубликованными на странице в сети Интернет и в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее 10 тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в ее текст вместо таких условий включается указание на источник их публикации
- сокращение срока регистрации ипотеки на жилое помещение до 5 рабочих дней
- запрет на приостановление и/или прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилья
- погашение ипотеки на основании уведомления законного владельца, предоставления закладной с отметкой о полном исполнении обязательства (дополнительно)
- право кредитора о включении в кредитный договор условия о личном страховании и другие.
- Поправки в Стандарты эмиссии ценных бумаг, Положение о спецдепозитарии и Правила ведения реестра ипотечного покрытия:
• Передача ипотечного покрытия не позднее дня размещения
- Возможность избежать норматива Н6
- Проект закона о секьюритизации (статус специального ипотечного агента, отдельные блокированные счета по типу счёта-эскроу и т.д.):
• Находится в Правительстве РФ
- Поправки в Налоговый кодекс, в закон об ипотеке (остальные, рассмотренные на Комитете по ипотеке в ноябре 2007 года и не вошедшие в проект закона о депозитарном учёте закладных):
• Согласованы и представлены в Правительство РФ с предложениями о мерах по дальнейшему развитию ипотеки
- Поправки в закон о долевом строительстве:
• освобождение от НДС привлекаемых от физических лиц средств
• запрет на привлечение кроме как по закону о долевом строительстве
Что надо сделать:
Гражданский кодекс РФ
- не распространять отказ в обращении взыскания в силу несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества при ипотечном жилищному кредитовании
- не распространять отсрочку в обращении взыскания при ипотечном жилищном кредитовании
- не включать в объекты налогообложения на территории Российской Федерации получение от заемщиков или иных лиц, в том числе при передаче имущественных прав или прав по закладным, средств, а также страховых выплат при наступлении страхового случая, которые направлены в погашение кредитов или займов
- отменить все ограничения по размеру имущественных вычетов, связанных с приобретением жилого помещения с использованием кредитных (заёмных) средств
(Предлагается кардинально изменить подход к налогообложению физических лиц при получении ипотечных кредитов, что повысит их заинтересованность, спрос, участие в строительстве, а также позволит прекратить практику заключения договоров, цена в которых не соответствует реальной цене сделки.)
- добавить налоговые вычеты кредиты, предоставленные на приобретение земельных участков для жилищного строительства, жилых домов, незавершённых строительством, погашение ранее выданных кредитов и на не отделимые улучшения,
- допустить повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, в случае, если последующее приобретение или строительство жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них осуществлялось в связи с признанием налогоплательщика нуждающимся в улучшении жилищных условий.
(Право на улучшение жилищных условий и получение при этом предусмотренных законом льгот не может быть ограничено. Кроме того, стимулирует рождаемость и способствует улучшению демографической ситуации.)
- вернуться к ранее действовавшей норме по налоговой ставке в 9 % по доходам в виде процентов по закладным на жилые помещения, приобретенные или построенные для личного потребления, либо их ремонт или иное неотделимое улучшение, либо на погашение ранее предоставленного для приобретения или строительства жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них кредита (займа).
(Предлагается установить льготный режим налогообложения ипотечного покрытия и по закладным. Это приведёт к заинтересованности инвесторов и снижению процентной ставки по кредитам, поскольку снизит затраты кредитора.)
- решить вопрос с долгосрочным фондированием банков внутри России: для расширения масштабов ипотечного кредитования и развития рынка секьюритизации внутри страны должны быть подключены внутренние денежные ресурсы страны, а также внесены поправки в действующее законодательство согласно реалиям времени:
• размещать средства Инвестиционного фонда, резервов страховых компаний и институтов развития (Банк развития, Фонд содействия реформированию ЖКХ, Роснанотехнологии, Российская венчурная компания, Агентство по страхованию вкладов и др.), негосударственных пенсионных фондов и других крупных институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги как наиболее ликвидный и надежный финансовый инструмент;
• внести изменения в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» от 24 июля 2002 года N 111-ФЗ, разрешив Пенсионному фонду РФ размещать средства пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, не требуя предоставления государственных гарантий
• внести поправки в действующее законодательство, одобренные на Комитете по ипотечному кредитованию АРБ, и рассмотреть их «пакетным» блоком, что будет способствовать новому росту активности на ипотечном рынке
• упростить порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество - право заключать соглашение о внесудебном порядке в любое время
Нормативные акты Банка России:
o увеличить сроки беззалогового кредитования со стороны Банка России минимум до 1 года (сегодняшний срок до 35 дней и планируемое увеличение до 3-х месяцев позволит решить банкам только вопросы текущей ликвидности и не позволит осуществлять банковские операции по поддержанию реальных секторов экономики)
o аналогичная проблема возникает при получении кредитов Банка России согласно Положению от 12 ноября 2007 г. N 312-П «О порядке предоставления Банком России кредитным организациям кредитов, обеспеченных активами»: при предоставлении кредита под залог векселей или прав требований по кредитным договорам срок такого кредита устанавливается меньше срока по указанным активам не менее чем на 60 календарных дней, а если сроки по таким активам составляют более 6 месяцев, то установлены ограничения по срокам предоставляемых кредитов - от 90 до 180 дней. При таких условиях банки вновь сталкиваются с ситуацией привлечения коротких денег для выдачи длинных кредитов
Необходимо срок по кредитам, предоставленным под залог активов банка (векселя, облигации и другие ценные бумаги и права требования), рассчитывать исходя из срока обязательств должников перед банком.
- продолжить работу с Банком России по оптимизации нормативов ликвидности Н1 и Н6, уменьшив коэффициент оценки риска по ипотечному портфелю (Н1) до 50 % (сейчас 100 %) и не увеличивая коэффициента риска на одного заёмщика или группу взаимосвязанных заёмщиков (Н6) при передаче ипотечного актива на баланс SPV (на балансе оригинатора, как правил, 10 %, при передаче на SPV - 25 %).