Недостроенное поведение: девелоперам хотят втрое повысить штраф за позднюю сдачу домов
В России может втрое вырасти размер неустойки для девелоперов за просрочку сдачи домов. Соответствующий законопроект подготовил Роспотребнадзор. Документ предусматривает увеличение неустойки до 3% от цены квартиры за каждый месяц просрочки вместо 2/300 ставки рефинансирования в день (сейчас показатель составляет 0,9% в месяц). Поздняя сдача домов — серьезная проблема, с которой сталкиваются многие покупатели недвижимости, согласны эксперты. Однако при таких больших штрафах без значительных рисков банкротства смогут работать не более 20–30% девелоперов, сказали «Известиям» в отрасли. Позицию бизнеса поддержали в Минстрое: ведомство выступило против законопроекта.
Чтобы неповадно
В России хотят увеличить неустойку для девелоперов до 3% от стоимости квартиры за каждый месяц просрочки сдачи домов в строй. Сейчас штраф составляет 2/300 ставки рефинансирования в день, уточнил «Известиям» руководитель «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик. Проект поправок в закон «О защите прав потребителей» подготовил Роспотребнадзор, он размещен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
При действующей ставке рефинансирования 4,5% за день просрочки сейчас взимается 0,03% от цены квартиры, то есть 10,95% за год, уточнил глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. При предложенных 3% в месяц показатель вырастет до 36% годовых. То есть штраф увеличится в три раза, отметил вице-президент ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов.
При стоимости объекта долевого строительства 4 млн рублей сейчас размер неустойки за месяц составляет 37 тыс. рублей. В случае принятия проектируемых изменений размер неустойки составит 120 тыс. рублей, посчитал Андрей Басов.
Разработанный Роспотребнадзором проект федерального закона предполагает унифицировать правила о законной неустойке в потребительских правоотношениях, которая должна основываться на принципах экономической целесообразности и эквивалентности, предупреждении и пресечении правонарушений и недискриминации интересов потребителя как слабой стороны правоотношений в зависимости от вида приобретенных услуг, сказали «Известиям» в ведомстве.
Также там указали, что неустойка ограничена по сумме ценой договора, при этом законопроект предусматривает взыскание неустойки не за каждый день просрочки, а за каждый месяц просрочки, что учитывает особенности отрасли.
— Важнейшая задача законопроекта — устранить коллизии правовых норм закона о защите прав потребителей с нормами отраслевых законов в пользу первого. Мы считаем это справедливым, — сказал глава Союза потребителей России Петр Шелищ.
По закону о защите прав потребителей за просрочку исполнения договора начисляется неустойка 3%. К примеру, если человек заказал для себя строительство дома без долевого участия, то на него эта норма распространяется. Но дольщиков отраслевой закон такого права лишает, тем самым демотивируя застройщика исполнять договоры вовремя, рассказал Петр Шелищ.
По данным ЕРЗ.РФ, общий объем жилищного строительства в стране сейчас составляет 99,6 млн кв. м. Из них 29% (28,9 млн) — с переносом сроков стройки. В этих домах купили квартиры примерно 400 тыс. человек, оценил депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.
В Единой информационной системе жилищного строительства есть информация о 8 тыс. сданных домов. Из них 55% было введено в эксплуатацию без отклонения от срока, 19% — с задержкой на квартал, 11% — от трех месяцев до полугода, 6% — от полугода до девяти месяцев, 9% — более девяти месяцев, рассказали «Известиям» в ДОМ.РФ.
Многие девелоперы сегодня сдвигают сроки, поскольку существующий размер неустойки невысок, сказал руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Дольщики для получения неустоек обращаются в суды. Разбирательства длятся 6–12 месяцев, завершаются обычно в пользу граждан, сказал он.
Часто дольщики планируют получение жилья к важному событию — рождению ребенка, переезду, поступлению в вуз, отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Застройщики привыкли, что несколько месяцев просрочки — это нормально, и реализация инициативы Роспотребнадзора исправит сложившуюся практику, считает эксперт.
— Сам размер процентной ставки, возможно, требует обсуждения, но в целом увеличение нужно. Люди берут ипотечные кредиты, пока ждут свои квартиры, они снимают жилье. У дольщиков должна быть гарантия, что они получат свои квартиры в заявленный срок, — подчеркнул Александр Якубовский.
Иной взгляд
Фактически застройщики, которые запаздывают по срокам из-за форс-мажора, столкнутся с дилеммой — ускоряться или согласиться с гигантскими штрафами, указал Николай Алексеенко. Но второй вариант потребует значительных ресурсов, и это повысит риски ухудшения качества строительства и снизит финансовую устойчивость компании, сказал он.
— Без существенных рисков банкротства так смогут работать не более 20–30% участников рынка. В этом смысле многим легче будет отказаться от работы с дольщиками и перейти на продажу уже готовых квартир — там рисков обанкротиться будет значительно меньше, — высказал мнение Николай Алексеенко.
Отрасль уже перешла на проектное финансирование: пока дом не введен в эксплуатацию, застройщик не может вернуть средства, которые вложил в проект (не менее 20% от стоимости объекта), а также должен платить проценты банку, напомнил Кирилл Холопик. В такой ситуации девелоперам гораздо выгоднее сдавать дома в срок, подчеркнул он.
— Нельзя ответственностью доводить бизнес до банкротства. Если законопроект примут, резко вырастут такие риски. И банки станут гораздо осторожнее их кредитовать, — сказал эксперт.
Особую тревогу вызывают регионы с ограниченным числом застройщиков, где банкротство нескольких девелоперов может стать причиной краха рынка недвижимости, отметил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. От срыва сроков строительства сегодня не застрахован ни один застройщик, подчеркнул он. Зачастую перенос сроков ввода случается по вине ресурсоснабжающих организаций (РСО), которые нарушают обязательства по договорам о подключении к сетям, отметил эксперт.
Процедура ввода дома в эксплуатацию состоит из нескольких этапов, в которых задействованы и органы исполнительной власти, контрольные органы, РСО. Сейчас все процессы переводятся в цифровое поле, и пока сложно оценить, по чьей именно вине произошла задержка, сказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Поправки Роспотребнадзора направлены на согласование в Минстрой, сообщили «Известиям» в ведомстве. Министерство изменения в таком виде не поддерживает, поскольку они повлекут необоснованное кратное повышение размера неустойки и, как следствие, формирование дополнительной финансовой нагрузки на строительные организации, заявили в Минстрое. При рассмотрении вопроса об установлении мер ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками должен быть обеспечен справедливый баланс интересов сторон договора, указали там.
