Алексей Лейпи: Изменения, связанные с ипотекой, должны быть более поступательными
В конце прошлого года вступило в силу постановление правительства РФ № 2166, меняющее правила выдачи льготной ипотеки: первоначальный взнос увеличен до 30% от суммы кредита, а его размер ограничили 6 млн руб. Сократился и объем государственного субсидирования льготных программ банкам. Как сказались эти изменения на рынке ипотеки и работе крупнейшего банка страны, рассказал директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.
– В конце 2023 г. ужесточилось регулирование льготной ипотеки, однако рост выдач продолжился. Что это – желание граждан запрыгнуть в последний вагон?
Причина проста – любые ограничения вызывают ажиотаж. Это было в сентябре прошлого года (с 1 октября 2023 г. увеличились надбавки по коэффициентам риска по ипотеке. – «Ведомости. Капитал»), и ту же картину мы наблюдали в декабре. В среднем в сентябре мы выдавали 7800 ипотечных кредитов в день, а в декабре – 7400. В самые пиковые дни, когда вступили в силу изменения в программу ипотеки с господдержкой, было до 10 000–11 500 в день.
Полагаю, что изменения, связанные с ипотекой, должны быть более поступательными. При этом мы разделяем позицию Минфина и ЦБ, что поддержка ипотеки должна быть более точечной.
– Сбербанк и ряд других игроков объявили, что в 2024 г. начнут выдавать льготную ипотеку по новым правилам – только при покупке недвижимости у застройщиков-партнеров. Почему было принято такое решение?
Это была инициатива ключевых застройщиков, которые попросили нас поддержать рынок: у них стройки, новые проекты, обязательства перед банками по выплате проектного финансирования. Мы посчитали весь выпадающий доход, который напрямую влияет на рентабельность господдержки, и определили справедливое комиссионное вознаграждение.
На стоимость жилья такое партнерство не повлияло: спрос резко сжался и, если бы кто-то из застройщиков начал сейчас перекладывать наше вознаграждение на стоимость квартир, он бы просто был вне конкуренции.
По проектам, которые находятся у нас, мы видим: LLCR (показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками проекта. – «Ведомости. Капитал») по проектному финансированию стабильно на хорошем уровне – порядка 1,3. Это говорит о высокой рентабельности, около 30%. И значит, льготная ипотека только у партнеров может стать хорошим инструментом, позволяющим перенаправлять и регулировать спрос.
– ЦБ и Минфин отмечали, что не приветствуют такие практики, однако пока не предложили выход из этой ситуации.
Мы готовы к любому развитию событий. Как нам кажется, основная озабоченность регулятора связана со стоимостью жилья. Со своей стороны мы сделали все, чтобы не допустить роста цен. И сейчас видим не просто его отсутствие, а даже снижение цен примерно на 1%.
– Регулятор планирует в 2024 г. ввести четыре новых макропруденциальных лимита по ипотечным кредитам. Как это повлияет на рынок ипотеки?
Мы очень осторожно сейчас наблюдаем за инициативами со стороны регулятора, у нас есть опасения по этому поводу. Например, существует риск, что снизится доступность ипотечных кредитов для регионов с низкими доходами.
– Да, это непосильно.
Нужно понимать, что ипотека – это уникальный продукт. Она стимулирует рождаемость: если человек планирует улучшение жилищных условий, то вскоре может задуматься и об увеличении семьи. Кроме того, ипотека – это всегда вопрос домохозяйств, а не одного человека. Часто муж и жена или дети и родители выступают созаемщиками, помогают друг другу в оплате кредита. Но это все не сможет попасть под оценку макропруденциальных изменений, которые запускает регулятор.
– Какие у вас прогнозы по рынку ипотеки на 2024 г.?
Традиционно мы не даем никаких прогнозов, особенно сейчас, когда регулирование меняется каждый день. Если брать текущие условия и тренды, то за 2024 г. рынок ипотеки может вырасти от 3 до 5%, в то время как совсем недавно регулятор озвучивал публично, что ожидает роста на уровне 10%. Чтобы показать такой рост, на наш взгляд, необходимо создать для этого дополнительные условия.
– Что сейчас происходит с льготными программами?
Число заявок на льготную ипотеку порядка 17 000–18 000 в день, это больше, чем год назад. Спрос вызван разрывом процентной ставки на обычную ипотеку и ставки на ипотеку с господдержкой. Мы видим много схем на рынке, чтобы эту разницу каким-то образом спрятать внутри: называется ставка 10%, но, когда заглядываешь под капот, это не так. Мы же максимально открыты и прозрачны, работаем над улучшением ипотечных программ. Так, сейчас мы в 2,5 раза увеличили лимит по работе с льготной ипотекой – в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области клиенты могут оформить ипотеку на сумму до 30 млн руб., в остальных регионах – до 15 млн руб. Тогда как базовые лимиты по «Семейной ипотеке» – 12 млн и 6 млн руб. соответственно. При этом, если посмотреть на средневзвешенную ставку, она реально конкурентна.
– А какова ситуация с рефинансированием ипотеки? Со вторичным жильем?
Пока тема рефинансирования малоактуальна: ставки все еще высокие, поэтому переоформлять кредиты по ним граждане не готовы. Покупка недвижимости на вторичке также менее актуальна, на текущий момент доля вторички в наших выдачах – примерно 40%. При этом около 30% – кредиты на покупку загородной недвижимости. По мере снижения ключевой ставки интерес к этим инструментам будет расти.
– Стоит ли ждать падения цены на вторичное жилье? И сократится ли колоссальный разрыв между первичкой и вторичкой?
Разрыв между первичным и вторичным жильем будет уменьшаться, но плавно. Рынок несколько раз проходил шоковую терапию, и порог терпимости к таким изменениям сейчас стал другим: люди понимают, что, даже если возьмут ипотеку по высокой ставке, через время смогут ее рефинансировать.
– Многие покупают квартиру в ипотеку в качестве инвестиций: либо хотят продать дороже в будущем, либо сдавать ее в аренду. И как будто бы не хватает продолжения истории: банк просто выдал кредит, но не сопровождает клиентов дальше. Какие тут могут быть продукты?
У нас сейчас запущен уже практически полный цикл сделки, причем не только с момента поиска объекта недвижимости до его покупки. Мы сопровождаем клиента и дальше: бумажную волокиту после сделки, переоформление в собственность. Дальше поддерживаем клиента, когда он планирует сделать ремонт, организовать переезд в новую квартиру. У нас очень много услуг в рамках нашего направления «Моя недвижимость»: можно заказать клининг, оплатить ЖКХ и т. д.
В конце 2023 г. мы анонсировали запуск новых сервисов по аренде жилья, в том числе посуточной, – «Домклик аренда» и «Домклик 24» (запускается весной 2024 г. – «Ведомости. Капитал»). Они будут работать по всей России.
– Вы хотите занять нишу ушедшего Booking?
По факту да, Booking и Airbnb. С уходом иностранных компаний здесь образовалась ниша. Но наш сервис – не просто про удобство аренды квартиры для съемщика, это еще и про комфорт арендодателя, который несет риски при сдаче, тем более на короткий срок. Клиентский путь и клиентский опыт должны быть быстрыми и удобными. С конца прошлого года была запущена онлайн-сделка в аренде, в этом году мы запустили сервис гарантии сделки. Например, в ситуации, когда заемщик не оплатил вовремя квартиру, мы берем этот риск на себя и собственнику жилья переводим деньги в установленный срок. Мы точно так же не бросаем и самого арендатора в беде, например можем дать ему отсрочку платежа. Мы надеемся, что клиент увидит для себя большую клиентскую ценность и начнет активно пользоваться этим сервисом.
– Речь идет о какой недвижимости? Элитной или обычных студиях?
Абсолютно обо всех квартирах и домах. Понятно, что в каждом сегменте должен быть свой подход, и мы сейчас активно работаем над ними.
– И хотелось бы спросить про цифровые каналы, в частности про цифровую ипотеку. Какие сейчас перспективы рынка?
Предыдущий стратегический цикл у нас был посвящен именно этому этапу сделки. И там было сделано много для удобства клиента. В новом стратегическом цикле мы не отказались от этой идеи. Фокус остался, мы уже запустили так называемые «асинхронные сделки» – когда каждый из клиентов в удобное для него время заходит в «Домклик» и проходит каждый этап сделки в том месте и в то время, когда ему удобно. Это особенно актуально, когда у продавца и покупателя большая разница в часовых поясах.
У нас сейчас уже проходит достаточное количество сделок, когда клиенты могут воспользоваться своим загранпаспортом нового образца и вообще никуда не ходить – все операции можно выполнять в приложении через квалифицированную электронную подпись (УКЭП).
– Насколько сильно ваши конкуренты цифровизировали ипотеку?
Мы всегда приветствуем, когда на рынке появляются новые цифровые сервисы и направления, это идет во благо клиентскому опыту. Это нормально, когда впереди идут пионеры, рынок смотрит, как внедряются сервисы, – и, понимая, что это удобно, делают так же. Мы уверены, что в близкой перспективе цифровизация ипотеки станет повсеместной.