Алексей Шаскольский: С обострением кризиса застройщики и банки могут активизировать программы «зачета» имеющегося жилья
Эксперты уже не сомневаются в том, что Петербург ожидает снижение спроса и, соответственно, цен на рынке массового жилья. Основной вопрос сейчас — насколько глубоким будет падение.
У массовых застройщиков остается не так много возможностей для маневра на падающем рынке: уже сейчас компании начали отказываться от привычных контрактов с подрядчиками и консультантами, что вызывает недовольство последних — в арбитраж посыпались иски от отвергнутых дорогих (по сегодняшним временам) партнеров. Многие эксперты полагают, что кризис заставит застройщиков менять схему строительства с долевого на жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Это, с одной стороны, позволит компании серьезно сэкономить на НДС, но, с другой, оставит покупателей жилья без надежной юридической защиты, подобно той, которая сейчас есть у дольщиков.
Замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский рассказал корреспонденту РБК-Петербург, во что превратятся петербургские стройки, когда застройщики начнут экономить на всем, начиная от проектирования и заканчивая защитой прав дольщиков.
- Алексей Игоревич, что сегодня происходит на рынке недорого жилья в Петербурге?
Мне кажется, сейчас наблюдается небольшой всплеск активности, вызванной внешними обстоятельствами. Опасаясь усугубления кризиса, вызванного событиями на Украине, народ решил не откладывать покупку жилья эконом-класса с тем, чтобы не пропали деньги из-за инфляции и падения курса рубля. Но так как в эконом-классе денег довольно мало, то этот всплеск не будет продолжительным.
- Что произойдет, когда этот потенциал будет исчерпан, учитывая нулевой рост экономики и возможное падение покупательной способности населения?
Мы только что закончили работу по исследованию эконом-сегмента для одного из крупнейших застройщиков в городе и как раз внимательно смотрели на все эти факторы, в том числе анализировали, как рынок себя вел в период кризиса 2008 года. Следует ожидать некоторого снижения и спроса, и цен. Действительно, в кризис, подобный кризису 2008 года, рынок проседает, причем на десятки процентов. Насколько он может просесть сейчас - на 20% или на все 40% - будет зависеть от дальнейшего развития событий. Если политические амбиции будут продолжать довлеть над экономической целесообразностью, то ситуация может усугубляться.
- Спрос в эконом-классе отчасти поддерживается ипотекой. Сейчас банки, с одной стороны, оказались вынуждены поднять ставки вслед за ростом ставки ЦБ, а с другой, компенсируя этот рост, снижают размер первоначального взноса и смягчают требования к заемщикам. Видите ли вы в этом угрозу для рынка с точки зрения роста неплатежей?
Во-первых, опыт кризиса 2008 года не прошел даром. Те события еще на слуху, и это нам поможет избежать повторения ошибок. Во-вторых, у нас объем ипотеки не сопоставим с тем, который существует на Западе. В России этот сегмент только развивается, что позволяет показывать годовой рост объемов ипотеки до 40%. Невозвраты, конечно, есть, но пока они не критичны. Наконец, (и в эконом-сегменте это особенно существенно) вместо ипотечного кредита часто используется имеющееся жилье. Полагаю, с обострением кризиса застройщики и банки могут активизировать программы «зачета» имеющегося жилья.
- Часть застройщиков уже готовится к спаду - некоторые компании в целях экономии расторгают договоры с подрядчиками . На чем, на ваш взгляд, могут сэкономить застройщики и как это отразится на качестве строительства?
Уже трудно себе представить, где еще "рубить косты". Строительные материалы в эконом-классе и так на 85% отечественного производства, причем Петербург и Ленобласть занимают лидирующие позиции по их производству. Сейчас будут заменять импортные материалы и инженерию на отечественные даже там, где, может быть, и не стоило бы этого делать. Сумеют ли производители в текущих условиях снижения доступности финансирования найти инвестиции в создание отечественных материалов, которые не будут уступать импортным, это большой вопрос – причем скорее риторический.
Можно отказаться от западных консультантов, от западных архитекторов-проектировщиков. Хотя они привносили очень много важного. Недаром финны, шведы успешно продают в Петербурге жилье, которое по основным параметрам соответствует эконом-классу, как квартиры комфорт-класса, на 20-30% дороже местных конкурентов. И это в какой-то мере оправдано, потому что у них лучше планировки, выше качество материалов и строительства.
- Что ждет рынок в таком случае?
В эконом-классе от унылой архитектуры в кризисной ситуации никуда не деться. Многие типовые решения уже отработаны и нашими усвоены, но то, что западники могли бы привнести, мы опять начнем терять. Сравнивать эконом-класс у нас и в соседней Финляндии невозможно - это день и ночь. Они размещают 3-4-х этажные дома в живописном ландшафте с деревьями и озерами – у нас теснят 25-этажные башни «в чистом поле», где «васильки и дальняя дорога», только васильков не остается.
- Какие застройщики сильнее всего пострадают от сокращения спроса?
Компании, которые строят один или несколько домов. Крупный застройщик имеет возможность для маневра. Он может перемещать финансы из одного проекта, начатого раньше и лучше продаваемого, в другой, более поздний, и таким образом компенсировать возникающие разрывы. Кроме того, у него есть возможность выбора схемы строительства с юридической точки зрения. Основные схемы в Петербурге - это долевое строительство по 214-ФЗ и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). 214-й закон лучше защищает интересы дольщиков, а со схемой ЖСК связаны многие строительные скандалы – удорожание в процессе строительства, затягивание сроков ввода и т.д. Но если застройщик крупный, с устоявшейся репутацией, у покупателей меньше оснований бояться, и эта схема может стать еще более популярной (сейчас по ней строится примерно 20% жилья в Петербурге). При этом использование схемы ЖСК позволяет сэкономить на НДС и других моментах и снизить цену на 20% и более. Словом, «голь на выдумки хитра» – и не такое переживали…