Анатолий Печатников: Тенденция по росту ипотечных ставок продолжится
Ставка по ипотеке – не главное, что влияет на решение заемщика при выборе кредитной программы, считает заместитель президента-председателя правления банка ВТБ24 Анатолий Печатников.
- Анатолий, банк ВТБ24 пообещал, что в следующем году будет выдавать каждый пятый ипотечный кредит. Насколько реализуемы эти планы?
Планы абсолютно реализуемы. Более того, они обоснованы нашей позицией на рынке как крупного розничного игрока. Занимать меньшую долю рынка мы не считаем допустимым.
Такую задачу, в качестве пилотной, мы поставили в середине прошлого года. В «пилоте» участвовало 12 городов и примерно в 80% из них мы достигли этих показателей – в декабре банк уже выдавал каждый пятый кредит в пилотных городах присутствия.
Надо отметить, что и до объявления этого «пилота» у нас были сильные рыночные позиции в ряде территорий. Это, прежде всего, Дальний Восток, где уже с 2009 года ВТБ24 выдает каждый пятый кредит, также это Барнаул, Кемерово, Новокузнецк, Новосибирск, Красноярск. В Северо-Западном округе банк выдавал каждый шестой-седьмой кредит, а по итогам декабря прошлого года удалось увеличить долю рынка в продажах больше 25% – то есть теперь это даже каждый четвертый кредит получается. Исторически у нас слабые позиции в Поволжье и на юге России.
Так что наша цель – добиться одинакового позиционирования банка на всей территории России.
В том, чтобы выдавать именно каждый пятый кредит, есть определенная экономика. Удерживать позиции по выдаче каждого второго-третьего кредита достаточно дорого. Так что нет смысла форсировать этот показатель в успешных регионах, а есть задача нарастить его в слабых регионах до того уровня, который мы считаем оптимальным.
- Какие у вашего банка есть конкурентные преимущества для этого?
Их много. Если все перечислять, то мы потратим все время, предусмотренное на интервью.
- Давайте об основном – процентной ставке. Кстати, ВТБ24 заявил о ее повышении вслед за рынком.
Если говорить о конкурентных преимуществах, то не нужно видеть в этом только цену. По стоимостным характеристикам кредитный продукт оценивали потребители на заре кредитного рынка. По мере развития рынка заемщики, как мне кажется, пришли к выводу, что цена – это не самое главное, и что надо рассматривать при выборе кредитного продукта много других, в том числе качественных показателей.
- Какие именно?
Во-первых, необходимо учитывать то, насколько устойчива кредитная организация. Если финансовое положение у банка плохое, то он будет вынужден передать эти кредиты какому-то другому кредитному учреждению, а это означает существенные хлопоты для заемщика, сопровождаемые дополнительными расходами.
Для нас ипотечный бизнес – стратегический. Этот продукт является неотъемлемой частью розничного бизнеса группы ВТБ. У нас есть целевой ориентир, согласно которому портфель ипотечных кредитов в общем розничном портфеле банка должен составлять около 35%. Очевидно, что ни мы, ни другие крупные игроки не будут сворачивать этот бизнес, не будут продавать его.
Второй момент, на который клиенты стали обращать внимание, – это все вопросы, связанные с последующим сопровождением кредита. Ипотечные кредиты – «длинные»: сейчас у нас средний срок выдачи составляет 20 лет, средний срок жизни кредита (так называемая дюрация) – около девяти лет. В любом случае люди связывают себя отношениями с банками на очень длительный период времени. За это время происходит очень много разных изменений в жизни заемщиков. Но им всегда должно быть комфортно и удобно платить; они должны оперативно получать информацию о состоянии суммы задолженности; иметь возможность вносить корректировки в кредитный договор на тот случай, если у них изменяются жизненные обстоятельства; иметь шанс выйти из сделки – если им вдруг разонравилось это жилье, или они хотят переехать в другой город, или они потеряли работу и доходы. Это все мы называем вопросами обслуживания и сопровождения кредита. Они также очень важны.
И еще один фактор следует учитывать. Заемщики приходят в банк не только за финансовой услугой. Их цель – удовлетворить свою потребность в новом жилье, а кредит является лишь средством удовлетворения этой потребности. Поэтому потребителю важно, какие строящиеся объекты можно приобрести с помощью выданного кредита. Не все банки имеют широкую партнерскую сеть и большое число застройщиков, с которыми они сотрудничают. По всем этим позициям у нас очень сильные конкурентные преимущества.
Теперь к вопросу о цене. Цена у нас сейчас абсолютно рыночная: я не скажу, что у нас очень дешевые кредиты, но они не дороже, чем у других участников рынка. Даже по итогам четвертого квартала прошлого года у нас ставка была на 0,2% ниже, чем в среднем по рынку.
- Что будет дальше?
То повышение ставок, которое произошло в начале года, было связано с удорожанием ресурсов. Прежде всего, подорожали депозиты физических лиц – банки подняли ставки по привлечению средств населения. Совокупный прирост ставок по депозитам составил около 1%. При удорожании фондов банки должны увеличивать стоимость кредитов, что они и сделали.
- Выпуск ипотечных облигаций как-то влияет на кредитный рынок? Вот некоторые эксперты считают, что в росте ипотечных ставок виновно Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК), которое объявило о смене тренда – переходе с выкупа ипотечных кредитов на ипотечные облигации. Вы согласны с таким заключением?
В макроэкономике есть две обратные стороны медали: если снижается инфляция, то дорожают кредитные ресурсы. Сейчас наши экономические власти выбрали достаточно жесткий курс на снижение инфляции и, как следствие, все кредитные учреждения испытывают недостаток средств. Эта объективная тенденция приводит к увеличению стоимости ресурсов. Поэтому вряд ли АИЖК как-то может своими минорными операциями повлиять на общую политику государства.
- Развитие рынка ипотечных облигаций (если оно вообще есть) может каким-то образом отразиться на заемщиках?
Конечно, может. Но проблема в том, что у нас мало институциональных инвесторов (это организации, которые по роду своей деятельности заинтересованы в приобретении долгосрочных активов). Прежде всего, это, конечно, пенсионные фонды и страховые компании. Весь этот институт долгосрочного инвестирования находится в стадии становления.
Только сейчас по итогам 2011 года у пенсионных фондов появились какие-то средства, чтобы иметь возможность делать долгосрочные финансовые инвестиции. До этого был дефицит бюджета, когда на выплату пенсий они тратили практически все свои резервные фонды. Сейчас ситуация изменяется, и эти деньги появляются на рынке.
Для того, чтобы говорить о перспективах развития рынка секьюритизации, нужно понять, кто потребитель этих бумаг. По большому счету у нас всего несколько потребителей: это Внешэкономбанк (как управляющий пенсионными фондами), ряд страховых компаний, АИЖК. И всё! Больше нет. У нас нет других долгосрочных инвесторов, другие банки не заинтересованы в приобретении «длинных бумаг». Поэтому рынок ограничен средствами страховых компаний и пенсионных фондов. Их средства намного меньше, чем тот объем ипотечного рынка, который сейчас есть в стране – а он превышает 1,6 трлн. рублей!
- То есть рынок секьюритизации настолько неразвит, что нельзя говорить о его влиянии на что-либо?
К сожалению, пока его влияние крайне незначительное. На нем очень небольшое число операций. Есть ВЭБ – он обещал 150 млрд вложить в эти бумаги в рамках программы господдержки, вот эти деньги есть на рынке. Но что такое 150 млрд при ожиданиях по продажам этого года около 900 млрд рублей? АИЖК со своими деньгами – тоже потребности рынка не закрывает. Все сделки, которые вы видите по секьюритизации, преследуют не столько цель привлечения долгосрочных ресурсов, сколько являются средством оптимизации налогообложения и возможностью привлечения «коротких» денег за счет РЕПО в Банке России.
- Если представить, что рынок ипотечных облигаций серьезно развивается, как бы это могло отразиться на кредитных ставках?
Инвесторы бы тогда и определяли цену ипотеки в стране.
- Дешевле бы стала ипотека для заемщиков?
Трудно сказать: у инвесторов есть свои ожидания по цене. Это же рынок. Вы говорите: «Вот у меня есть бумага с таким-то рейтингом», – и дальше идет торговля на рынке: за какую цену, с какой доходностью инвесторы купят такую бумагу. Они исходят из тех рыночных условий, которые сложились на момент принятия этого решения.
Сама по себе секьюритизация никоим образом не отразится на потребителе. Развитие этого инструмента зависит от общеэкономической ситуации в стране, странового рейтинга, возможности привлечения иностранных инвестиций, и, как следствие, стабильности экономического положения, стабильности цен на недвижимость, а вот улучшение этих факторов, в свою очередь, уже повлияет на цену конечного продукта для заемщика.
- Вступившие недавно в силу поправки к закону о залоге, согласно которым после продажи недвижимости остаток долга (если он есть) прощается дефолтному заемщику, как-то повлияют на стоимость ипотечного продукта, на политику банка?
Инструментарий сбора долгов очень широк. При возникновении просрочки по ипотечному кредиту у банка и заемщика есть масса возможностей решения этого вопроса – начиная от банальной реструктуризации и продажи недвижимости, заканчивая исполнительным производством и реализацией квартиры на торгах. Те изменения, которые сейчас приняты, касаются одной небольшой дополнительной возможности, которая была – добровольной передаче залога в форме отступного. Только при этом «хвост» долга прощается. Но помимо отступного можно идти через суд, через исполнительное производство.
Таким образом, принятые поправки ограничивают нас в инструментарии, но мало влияют на процесс сбора долгов. Просто мы не будем пользоваться этим инструментом. А может быть, наоборот, в каких-то случаях и будем пользоваться, понимая бесперспективность взыскания этого «долгового хвоста». Особенно это относится к проблемным долгам кризисного периода, когда люди покупали квартиры на пике цен, а потом цены упали, и в результате средств, вырученных от продажи квартиры, не хватает для расчета с банком. Взыскивать дальше эти долги очень сложно, невыгодно и неэффективно.
- ВТБ24 одним их первых банков «открыл» так называемую «Витрину залогового имущества» – проект по продаже недвижимости дефолтных должников. Эти квартиры можно приобрести также по ипотеке, причем она выдается по льготной ставке. Насколько оказался оправдан такой подход?
Мы предоставляем кредитную поддержку, поскольку нам надо эти активы обратить в деньги, чтобы деньги начали приносить доход. Сами по себе эти непрофильные активы в виде жилых помещений или земельных участков никакого дохода не приносят. И хотя цены на рынке сейчас стабильны, и мы ничего не зарабатываем на продаже этих объектов, все равно лучше реализовать их; ведь в противном случае от этих неработающих активов у нас падает маржа, падает рентабельность.
По «Витрине» мы выдали кредитов на приобретение залогового имущества на 1,3 млрд. рублей, что составляет 2% совокупных продаж. За счет этих кредитов мы смогли реализовать порядка 2 млрд. непрофильных активов. Это много.
- Стоимость недвижимости здесь дисконтируется?
Когда собственник – физическое лицо реализует свое жилье, то он, конечно, старается максимизировать продажную цену. Для нас как для банка иногда вопрос цены плюс-минус 5–10% не так критичен – гораздо важнее избавиться от непрофильного актива. Мы, конечно, выставляем этот объект по рыночной цене, но с нами, наверное, проще торговаться, чем с продавцами, для которых это единственная сделка. Мы, предположим, 50 квартир в месяц продаем, поэтому для нас важнее максимизации цены продажи сделать так, чтобы это работало на потоке. Каждый месяц задержки в реализации непрофильного актива стоит определенных денег, поэтому мы заинтересованы в том, чтобы продать как можно быстрее.
- Заемщики, что понятно, любят досрочно погасить кредиты – в течение пяти–семи лет, как правило, стараются расплатиться. Для банков это невыгодно. Каким-то образом кредиторы могут обезопасить себя от этих сюрпризов, учитывая то, что мораторий на досрочное погашение уже нельзя применять?
Банки заинтересованы в том, чтобы у них были постоянные клиенты, которые каждый месяц платят проценты. Здесь есть определенный конфликт интересов с клиентами, которые справедливо считают, что жилище – это ключевое приобретение, и все свои свободные средства тут же направляют на досрочное погашение кредита, стремясь как можно быстрее вывести квартиру из-под залога. Мы, будучи социально ответственным банком, не препятствуем заемщикам в досрочном погашении.
Если говорить об инструментах сдерживания этой активности, то у нас есть такие инструменты – мы рефинансируем собственные кредиты, например. Ведь досрочное погашение может быть связано не только с тем, что у человека появились дополнительные средства, но и за счет получения более дешевого кредита в другом банке.
Например, если человек взял кредит в 2008 году по ставкам более высоким, чем сейчас (он платит по 15% ставке, а на рынке сейчас – 12%), то, конечно, такой заемщик задается вопросом о том, как снизить ставку. У него есть две возможности: либо взять более дешевый кредит в другом банке и погасить кредит, что для нас будет означать потерю клиента, либо он может обратиться к нам с просьбой снизить ему процентную ставку. У нас есть такие программы по рефинансированию – снижению процентной ставки для существующих клиентов. Мы идем навстречу заемщику, если видим, что угроза досрочного погашения реальна, а клиент хороший, у него положительная кредитная история, хорошие текущие доходы.
Кстати, если проводить параллель с вкладчиками, то там у нас таких возможностей нет: мы не можем снизить процент по вкладу, который привлекли на три–пять лет в период кризиса.
- У ВТБ24 внушительная региональная сеть. Есть какие-то особенности у региональной ипотеки?
Есть, конечно. Например, в портовых городах у нас много клиентов-моряков, у них валютные доходы, поэтому они предпочитают брать валютные кредиты. Кроме того, в регионах достаточно много местных программ по субсидированию процентной ставки, в которых мы участвуем. В основном, эти программы нацелены на поддержку бюджетников со стороны местных администраций.
На юге страны люди предпочитают жить в индивидуальных жилых домах, что нехарактерно для Сибири, для Центрального федерального округа. Это происходит иногда в силу традиций, сформировавшихся в южных территориях, а иногда это вызвано просто отсутствием адекватного качества многоэтажного жилья.
- В регионах за счет более низкой стоимости недвижимости ипотека доступнее, наверное?
Нет, там же и доходы ниже, чем в Москве. Поэтому тезис о большей доступности ипотеки в регионах несправедлив.
- Ваш прогноз на этот год: что все-таки будет со ставками по ипотеке?
Я думаю, тенденция по росту ставок продолжится. Если инфляция станет ниже, а ликвидности будет не хватать, и – на фоне всех европейских кризисов, когда международные рынки закрыты – ликвидность придется искать внутри страны, то деньги будут дорожать. Это означает, что брать кредиты лучше сегодня.