Квартирный вопрос
Программы льготного ипотечного кредитования с государственной поддержкой действуют уже четыре года – с апреля 2020 г. Они предусматривают выдачу ипотечных кредитов под низкий процент как отдельным социальным категориям (семьям, у которых родились или были усыновлены дети в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2023 г., IT-специалистам и др.), так, собственно, и всем гражданам России, которые получили возможность приобрести жилье на первичном рынке по ставке не более 8%. Действует также программа «Дальневосточная и арктическая ипотека», позволяющая оформить кредит по ставке не более 2%.
Разницу между рыночной и льготной ставками компенсирует государство.
Подобные беспрецедентные меры государственной поддержки обусловлены экономическими вызовами – кризисными явлениями, связанными с пандемией коронавируса, а затем все усиливающимся санкционным давлением.
Льготная ипотека решала сразу несколько задач.
Это, во-первых, предоставление доступной возможности улучшить жилищные условия. В конце 2023 г. уровень ипотечных кредитов, выданных по льготным программам, достиг рекорда – 7,8 трлн руб. Россия вышла на ввод 110 млн кв. м жилья в год, а жилищные условия ежегодно улучшает около 4 млн семей.
Во-вторых, это поддержка строительного комплекса и смежных отраслей. Данная мера показала свою эффективность, позволив сначала не допустить падения объемов строящегося жилья, а в последующие годы и существенно их нарастить. В свою очередь, растущие объемы жилищного строительства обусловили увеличение потребления строительных материалов (доля потребления строительных материалов именно жилищным строительством весьма велика – например, от 60 до 80% продукции цементной отрасли используется в жилищном строительстве). Во многом благодаря льготной ипотеке отраслям промышленности строительных материалов, характеризующимся высокой капиталоемкостью, удалось не только не просесть, но и дополнительно задействовать долгое время простаивающие производственные мощности, что стало заделом для их дальнейшего развития.
Таким образом, льготная ипотека показала себя как действенный инструмент повышения эффективности всего строительного комплекса, который обеспечивает до 12% ВВП страны и до 10% занятости населения.
Однако массовая раздача льготных ипотечных кредитов сопряжена с рядом негативных факторов и рисков, на которые неоднократно обращали внимание Минфин и ЦБ.
К концу 2023 г. в объемах выдач ипотеки на первичном рынке 90% кредитов приходилось на госпрограммы. В этом нет ничего удивительного: средневзвешенная ставка на первичном рынке в декабре достигла 18,2% и не шла в сравнение с 2% по дальневосточной и арктической ипотеке, с 5% – по ипотеке для IT-специалистов, 6% – по семейной и 8% – по льготной ипотеке с господдержкой.
Цены на первичном рынке недвижимости с 2019 г. выросли примерно вдвое, деформировался рынок – в итоге оказалось, что строящееся жилье стало стоить дороже готового. Сформировалась дополнительная нагрузка на бюджет, а кредитование стало менее чувствительным к повышению ключевой ставки, что препятствует борьбе с инфляцией.
Льготные условия приобретения жилья стимулировали региональные диспропорции – почти треть покупаемого по программе льготной ипотеки жилья приобретается за пределами домашних регионов заемщиков. Граждане стремятся покупать квартиры в более благополучных Москве и Санкт-Петербурге, популярностью также пользуется жилье в курортных зонах и крупных экономических центрах – Краснодарском крае, Крыму, Севастополе, Калининградской и Новосибирской областях и т. п. Соответственно, в указанных регионах жилищное строительство идет сверхинтенсивно в отличие от менее привлекательных для проживания территорий.
Государство пыталось нивелировать обозначенные проблемы путем сокращения субсидий банкам, власти ужесточили и условия выдачи льготной ипотеки: довели первоначальный взнос до 30% и вдвое, до 6 млн руб., снизили максимальный размер кредита для столичных регионов. В итоге представители банковской сферы стали говорить о невыгодности данной системы кредитования, возник конфликт между застройщиками и банками, который стал дополнительным финансовым бременем для приобретателей жилья.
Все это стимулировало обсуждение целесообразности продолжения программ льготной ипотеки в существующем виде. Льготные программы кредитования для граждан на жилье в новостройках и для специалистов IT-отрасли истекают в этом году.
Относительно семейной ипотеки решение принято президентом – она продлена до 2030 г. Для ее совершенствования сейчас разрабатываются законодательные инициативы. В частности, в Госдуме предложили ввести льготную ипотеку для семей, долг по которой уменьшался бы с количеством детей. При рождении первого ребенка долг снизится на 10%, второго – на 20%, третьего – на 75%, четвертого – на 100%. Также депутаты обсуждают отмену первоначального взноса по ипотекам для молодых семей или снижение до 5–10%.
Отмена ряда льготных программ, безусловно, станет стрессом для застройщиков. Банкам также придется формировать новые предложения для заемщиков, чтобы сохранить темпы выдачи кредитов. Но программы льготного кредитования с господдержкой должны формироваться исходя из принципов адресности, ориентированности на экономическое развитие и потребности регионов, решения задач социальной поддержки.