Банки шокировали клиентов, введя новые условия выдачи ипотеки
Банки в начале октября приостановили выдачу обычной, не субсидированной застройщиками ипотеки. Причиной стало ужесточение требований к кредитам со стороны Центробанка. Позже ЦБ отменил ограничения.
С 1 октября Центробанк изменил требования к предельному значению полной стоимости кредита (ПСК). В связи с этим ПСК по сделкам на новостройку с рыночной ставкой (не госпрограммы) в ряде случаев стала превышать новые границы. В итоге кредитные учреждения объявили новые условия для выдачи ипотеки. Часть банков, такие как "Сбер", ВТБ, Альфа-Банк, ввели обязательное субсидирование выдаваемых "рыночных" кредитов застройщиками, другие, например ПСБ, у которых нет программы субсидирования, временно прекратили проведение сделок, говорит начальник отдела ипотечного кредитования "Главстрой" Вадим Бутин. Ожидалось, что число банков, которые ввели подобную комиссию для девелоперов, будет расти.
ПСК - это, по сути, сумма расходов за весь срок действия кредита. В нее входят не только процентная ставка и базовый долг, но и дополнительные платежи, комиссии, страховки, без которых банк кредит не выдаст. А если и выдаст, то с еще большей ставкой. Предельная ПСК не должна более чем на треть превышать средний процент по рынку за период двумя кварталами ранее - таковы требования закона. До этого, в третьем квартале, ЦБ сообщал только два значения - для ипотеки (23,89%) и для ипотеки на строительство дома или покупки земли (24,47%). С октября показатель ПСК разделился на четыре категории: ипотека на новостройки, на вторичку, на строительство или покупку частного дома. Предельная ПСК на новостройки не должна превышать 22,38%, став меньше на 1,45 п.п., в других категориях - 24,5% и более, не особо изменившись.
При этом ставка ЦБ и ипотечные ставки в этом году постоянно растут. Максимальная ПСК в 22,38% получилась, поскольку во втором квартале средняя ставка по ипотеке на новостройку составляла 16,72%.
По требованиям ЦБ верхнюю границу ПСК нельзя нарушать, говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. Но к началу IV квартала ставки по ипотеке были уже настолько высоки, что ни один ипотечный кредит не мог быть выдан без нарушения верхней границы.
Поэтому банки и потребовали субсидирования ипотеки со стороны застройщиков, чтобы снизить процент для заемщика и "вписаться" в ограничения.
Введение комиссии для застройщиков ведет к подорожанию квартир, по мнению Азизова, примерно на 10%, тогда как ставка снижалась бы всего на несколько процентов.
Застройщик платит банку за субсидирование от 5%, говорит Бутин. Но не обязательно это ложится в стоимость "квадрата" для покупателя, считает он, - все зависит от финансовой модели застройщика. Однако на рынок эти требования банков влияют негативно, считает он. По сути, в начале октября на рынке не осталось несубсидированной ипотеки, говорит он.
На цены на новостройки это вряд ли влияет, согласен руководитель отдела по работе с новостройками компании TYMY Александр Перевозников, - условия сейчас диктует покупатель. Застройщики скорее пересмотрят финмодель, чем решатся повысить цены. Кроме того, комиссии - вполне обычное дело, и чаще всего дельта, предусматривающая такой подход, уже заложена в финмодели застройщиков.
Между тем с января вступит в силу Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. А им вообще вводится запрет на получение банком платы от застройщика за снижение процентной ставки по ипотеке, если это влечет увеличение цены квартиры.
Смягчает ситуацию то, что при нынешних ипотечных ставках в 22% вообще мало кто в последние месяцы брал ипотеку без госпрограмм или субсидирования застройщиками. Разве что те, кому нужна была совсем небольшая сумма на доплату. Так что потеря рыночных программ не так сильно ударила по продажам жилья. Но если ставка будет повышаться, то ситуация усугублялась бы, обращает внимание гендиректор VSN Group Яна Глазунова.
На рынке с действующей господдержкой ипотеки и низкими ставками, каким он был до 2024 года, такая мера действительно помогла бы нормализовать ситуацию, охладить высокий спрос, замедлить рост цен, снизить число рискованных сделок. Но нынешней осенью, подчеркивает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин, ситуация совсем другая.
Предельное значение ПСК ЦБ устанавливает раз в квартал, пересмотр ожидался в конце года. Однако уже 10 октября ЦБ объявил, что отменяет ограничение ПСК по ипотеке. Пока - до 31 марта 2025 года, но рассматривает возможность отказа от ограничения ПСК в ипотеке насовсем. Это позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации без риска нарушить требования закона, отметили в Банке России. Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками - хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья.
Кстати, в начале года банки тоже вводили комиссию за выдачу заемщикам ипотеки, но по госпрограммам, объясняя это снижением возмещения им из госбюджета. Это вызвало бурные дискуссии и даже настоящее противостояние банков и застройщиков. Через несколько месяцев, однако, комиссии были постепенно отменены.
