Банки предложили ввести минимум для ставок ипотеки «от застройщиков»

Льготная ипотека «от застройщиков» может выдаваться по ставкам не ниже определенного уровня, если ЦБ решит ужесточить выдачи таких кредитов, считают в АБР. По мнению регулятора, сейчас такие программы вводят в заблуждение клиентов.

Банки предложили ЦБ свой вариант регулирования ипотеки по очень низким ставкам, которая сейчас выдается в рамках совместных программ с застройщиками, — ввести минимальный порог ставок по таким кредитам. Об этом говорится в письме Ассоциации банков России (АБР), направленном в Банк России в ответ на публикацию доклада регулятора о рисках льготной ипотеки «от застройщиков». РБК ознакомился с документом, его подлинность подтвердил вице-президент АБР Алексей Войлуков. «Мы получили письмо и рассмотрим его в соответствии с действующими регламентами», — сообщили в пресс-службе ЦБ.

Как следует из документа, участники рынка согласны не со всеми доводами Банка России, но готовы к регулированию «скорее административными» методами, если ЦБ нацелен ограничить такую квазильготную ипотеку.

Почему такие кредиты не нравятся ЦБ

Условия партнерских программ банков и застройщиков не раскрываются, но стандартный механизм предполагает, что девелопер компенсирует банку разницу между «квазильготной» и рыночной ставкой, а свои расходы может заложить в стоимость квартир. Банк России считает, что такая схема приводит к искажению стоимости недвижимости, вводит в заблуждение заемщиков и создает риски для банков недополучить процентные платежи.

ЦБ предложил несколько вариантов ограничений такой ипотеки:

• макропруденциальные надбавки, которые затронут все ссуды с первоначальным взносом 10–20%;
  
• выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ);
  
• дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков»;
  
• включение сведений о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита (ПСК).

Почему банки готовы к ограничениям

Как отмечается в письме АБР, предложенные ЦБ варианты ограничений «квазильготной» ипотеки избыточны — они создают излишнюю нагрузку на капитал банков, распространяются на уже выданные ссуды или кредиты, которые не имеют обозначенных регулятором рисков (например, ипотеку с низким первоначальным взносом на вторичном рынке), а также затрагивают аспекты, на которые банки влиять не могут.

В частности, участники рынка выступили против включения в ПСК сведений о переплате клиента, поскольку кредиторы «не обладают достоверной информацией, на сколько именно была завышена стоимость объекта недвижимости».

«Не совсем правильно усилением регулирования кредитных организаций бороться с «неправильной» ценой, предлагаемой застройщиками. Это не зона ответственности банков», — отмечает Войлуков. По его словам, риски «квазильготной» ипотеки есть, но они «не настолько громадны, чтобы регулировать выдачи методами надбавок».

«Проблема возникает, если заемщик в самом начале срока кредита не сможет вносить платежи, и банк обратит взыскание на объект — тогда действительно сумма от быстрой реализации залога может быть недостаточной для покрытия всей задолженности, заемщик может оказаться еще должен. В этом случае введение минимальной ставки — хорошее решение: ЦБ же хочет снизить привлекательность такой ипотеки, это и произойдет, потому что кредиты больше не будут «условно бесплатными». Вопрос, каким должен быть порог», — говорит вице-президент АБР.

В письме участники рынка предлагают четыре варианта расчета минимального размера ставки по ипотеке «от застройщиков».

• По льготным госпрограммам — не ниже 2/3 от базовой ставки соответствующей программы, по рыночным — не ниже 2/3 ставки от минимальной полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке, установленной в конкретном банке.
  
• Разница между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более 1/3 ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора с клиентом. Исключения — дальневосточная ипотека и сельская.
  
• Разница между ставкой по программе «от застройщика» и ключевой — не более 3 процентных пунктов.
  
• Не ниже 4% (цель ЦБ по инфляции).
  

В АБР считают, что минимальный порог ставок по отдельному классу ипотечных кредитов можно ввести, если ЦБ даст такие рекомендации рынку. Как вариант, предлагается ввести «запретительно высокие риск-веса или надбавки (например, 300%)» по новым кредитам, выданным по ставкам ниже порога. Кроме того, банки не против отмены господдержки по льготной ипотеке, если ставка по такому кредиту слишком сильно занижается еще и за счет застройщика: они предлагают определить минимальное значение ставки по госпрограммам, при котором будет выплачиваться компенсация из бюджета.

«Мера представляется достаточно эффективной, поскольку у застройщиков практически отсутствует интерес к субсидированию рыночных процентных ставок», — говорится в письме.

Войлуков уверен, что введение единого для всех «ценового пола» по «квазильготной» ипотеке не лишит такие программы смысла. «Застройщики с банками могут оставить сверхнизкие ставки только для отдельных объектов, продавцы могут предлагать варианты не со сниженными ставками, а со скидками на объект или, например, вносить вместо заемщиков платежи по ипотеке какой-то период времени (формально для клиента платежная нагрузка будет ниже). То есть мы и застройщиков, и банки не ограничим в конкуренции, но уйдем от «совершенно бесплатных» кредитов, нагрузка по которым зашита в стоимость квартир», — поясняет вице-президент АБР.

В чем плюсы и минусы идеи

Выбирать один из сценариев ограничения ставки — значит искать «лучшее из худшего», говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Но, учитывая курс ЦБ на борьбу с субсидированными ипотечными программами от застройщиков, ограничение минимального размера ставки тем или иным путем ожидаемо. Чересчур пугающим не выглядит ограничение минимальной ставки 4%. Такие предложения все равно останутся одними из самых выгодных на рынке и доступными для большинства потенциальных клиентов. Довольно разумным кажется и первый вариант». При этом прекращение таких программ осложнит решение жилищного вопроса для граждан с относительно невысокими доходами, считает она.

«Возможное ограничение минимального размера процентных ставок по субсидированным программам также может негативно сказаться на рынке, так как бьет по естественным механизмам конкуренции», — заключает Коркка.

Далеко не все программы с субсидией от застройщиков предполагают околонулевые ставки, замечает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Популярностью пользовались и программы со ставками 2–4%, поскольку «единовременная комиссия не была такой высокой, как при ставках 0,1%», а размер ежемесячного платежа был комфортным».

«Введение ценового минимума фактически означает запрет на выдачу ипотечных кредитов по низким ставкам, а это в явном виде нерыночный механизм, который к тому же не вполне соответствует проводимой регулятором политике купирования системных рисков», — опасается управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. В прошлом для ограничения активности банков в определенных рискованных сегментах регулятор действовал через надбавки к капиталу либо повышенные резервы, отмечает он, «то есть банк мог продолжать заниматься рискованным кредитованием, но для этого ему требовался заметно больший запас капитала».

«С высокой вероятностью регулятор и в данном случае будет придерживаться данного подхода. В случае же сохранения повышенной активности в сегменте ипотеки с низкой ставкой может быть использован механизм макропруденциальных лимитов, то есть ограничения доли такой ипотеки в выдачах и портфеле», — допускает аналитик.