Борис Юнанов: Без господдержки ипотека вновь рухнет
Генеральный директор ГК "Неометрия" Борис Юнанов в интервью "РБК-Юг" рассказал о том, что произойдет на рынке недвижимости региона, если остановится программа господдержки ипотеки, когда в строительный рынок вернутся массовые инвесторы и чему кризис научил девелоперов.
- Борис Геннадьевич, по итогам 1 кв. 2015г. Краснодарский край впервые опередил Московскую область по вводу жилья. Как такие рекордные показатели сочетаются с кризисом? Или это эффект "разгона" стройиндустрии в "зажиточные" 2011-2013гг.?
Конечно, это эффект прошлых лет. Последствия кризиса мы ощутим в 2015-17 гг., когда будут вводиться в эксплуатацию дома, заложенные в 2014-2015гг., в кризис. А сейчас сдаются те объекты, которые были начаты в 2013 начале 2014гг., то есть задолго до кризиса.
- Как ваша компания пережила этот сложный 1 кв. 2015г., когда в регионе и во всей России практически "встала" ипотека? На ваш взгляд, требуется ли продлить сроки запущенной весной программы господдержки ипотеки, или ситуация на кредитном рынке уже стабилизировалась и население готово брать обычные коммерческие кредиты?
Если рассматривать конец прошлого года, то там не сильно все зависело от ипотеки, был ажиотажный спрос, люди понимали, что надвигается кризис и не знали, что будет в следующем году. Ипотека стала иметь большое значение в начале года, и тогда из-за высокой ставки объемы ипотечных сделок снизились на 30-40%. А в апреле, с момента введения в действие господдержки, ипотека вновь выросла в портфеле наших продаж и достигла практически докризисного уровня. Мы надеемся, что поддержка государства будет продолжаться, потому что строительная отрасль очень в ней нуждается. Причем, хотелось бы, чтобы господдержка ипотеки касалась и вторичного рынка. Зачастую люди выходят на рынок первичного жилья после того, как продадут свою старую недвижимость. И сейчас в этой сфере плачевная ситуация, люди просто не могут продать свою недвижимость.
- Что произойдет, если программа господдержки сейчас остановится?
Повторюсь, господдержка - это очень важный рычаг строительного рынка, мы считаем, что если она не будет продлена, то уровень спроса вновь снизится на 30-40%, ипотека рухнет. Сейчас ставка кредита с господдержкой - это 12%, и она более менее устраивает потребителей, поэтому они проявляют активность. После очередного снижения ЦБ ставки сразу на 1,5 п.п. потребители затаились в ожидании дальнейшего снижения, но пока не ясно, насколько такие ожидания оправданы.
- Какие меры вам пришлось предпринимать для сокращения издержек? Пошла ли компания на сокращение персонала? Пришлось ли отказаться от реализации запланированных проектов?
Кого-то кризис вынуждает сокращать персонал, приводит к падению продаж, кому-то дает шанс для развития. Мы как раз относимся к компаниям второго типа. Могу сказать, что с начала кризиса (я считаю, что он начался летом 2014г.) наш штат увеличился на 30%, более того, мы увеличили портфель проектов, свою инвестиционную деятельность. Все это стало возможным за счет грамотного менеджмента, высококвалифицированной команды сотрудников и оптимизации организационных строительных процессов. Мы сократили издержки, связанные с неправильным управлением, с материалами недостаточного качества, оптимизировали бизнес процессы. Таким образом мы были готовы к кризису.
- В прошлом году вы рассказывали, что ГК «Неометрия» до конца 2014г. планировала начать строительство в Краснодаре нового ЖК «Синема». Рискнули ли вы запустить новый проект в самый разгар кризиса? Что сейчас делается в рамках данного проекта?
ЖК «Синема» очень привлекательный объект. Строительные работы по нему мы начали в конце января, в настоящий момент ведутся монолитные работы на уровне пятого этажа. В дом заведено электричество, прокладывается канализация и водопровод.
- Как идет реализация проекта "Ежи"? Не пришлось ли компании менять сроки строительства? Насколько пришлось увеличить стоимость 1 кв. м?
Знаете, мы не снизили темпы строительства и не сдвинули сроки. По этому проекту мы находимся на стадии 70% готовности, опережаем график на 3-4 месяца и никаких проблем по реализации проекта у нас нет, также как и нет проблем со спросом на объект.
- Сейчас многие строительные компании пожинают результаты "безумного декабря", когда население и инвесторы повально вкладывали деньги в квартиры. Строители рассказывают, что сейчас расторгается каждая четвертая сделка, совершенная в декабре-январе. В вашей компании похожая ситуация?
В такое положение могли попасть компании, которые давали очень большие рассрочки и отсрочки по платежам. У нас все договоры, открытые в декабре, в феврале уже были закрыты и проблемы, о которой вы говорите сейчас нет. Где-то 3-5% людей меняют планы и отказываются от сделок, это обычный уровень отказов.
- Есть еще одно мнение: сейчас, когда закончилось действие дорогих депозитов, которые банки предлагали в декабре-январе (под 20% и выше), инвесторы начинают снимать деньги и снова вкладывать их в жилье. Вы отметили такую тенденцию?
Сейчас я ее не вижу. Насколько я знаю, депозиты под высокий процент были на 3-6 месяцев и действительно сейчас по идее люди должны забирать свои средства, но мы пока не столкнулись с тем, что они пришли к нам. В основном, эти люди профессиональные инвесторы, они обычно вкладываются в недвижимость, когда проекты находятся на ранней стадии строительства. У нас на данный момент такой проект один. Но там мы не увидели ажиотажного спроса со стороны инвесторов. Я думаю что, они еще присматриваются к рынку и начнут вкладывать деньги активно где-то через месяц.
- Есть мнение, что каждый кризис дает бизнесу новые "уроки". Например, предыдущий (2008-2009гг.) научил застройщиков не увлекаться заемными деньгами. А какие "уроки" преподал нынешний кризис?
Каждый кризис непредсказуем и проявляется по разному, хотя конечно есть общие черты — снижение покупательной способности, снижение ликвидности. В целом надо быть готовым к таким вещам. Как? Надо тщательно смотреть на источники финансирования своих объектов, стоит прибегать к проектному финансированию и иметь собственные средства и хорошую репутацию, чтобы иметь возможность привлекать деньги дольщиков на достаточном уровне. Кстати, проектное финансирование в кризис привлекать поздно. Это надо делать до кризиса, тогда у тебя всегда будет подушка безопасности. Ты можешь взять кредит, можешь не брать, но когда у тебя есть проектное финансирование - ты застрахован от резкого падения спроса.
- Ряд застройщиков Юга России уже заявили о своем интересе к Крыму, но их сдерживают как политические, так и экономические причины. Что сейчас российским стройкомпаниям реально мешает зайти в Крым, где есть потребность в новом жилье?
Причина проста - рынок недвижимости в Крыму недостаточно развит для агрессивного туда внедрения строительных компаний. Чтобы идти в регион, надо оценить все экономические риски. Для того, чтобы начинать двигаться в направлении Крыма, рынок должен еще 2-3 года развиваться, люди должны понять, что ситуация там стабильна, что спрос стабилен, что можно вкладывать деньги. И надо понимать, что Крым — это курортный регион, 50-70% спроса будут обеспечивать люди, не живущие там, и они должны быть уверены, что их инвестиция будет расти в цене, будет в безопасности. Их недвижимость должна быть для них доступна. А сейчас в Крым можно попасть только либо на самолете, либо на пароме, чего, конечно, недостаточно, чтобы там был высокий спрос на жилье.
- И последний вопрос. Каким, на ваш взгляд, станет 2015г. для строительной отрасли? В начале года многие аналитики говорили о том, что с рынка может уйти до 30% компаний. Также прогнозировалось снижение объемов продаж от 30 до 50% по итогам года. Практически на середине года эти тенденции подтверждаются?
Пока мы видим, что грядущая осень для нашей компании будет благоприятной. Наши объекты растут и спрос на них будет возрастать. По поводу общей ситуации - некоторые игроки, конечно, уйдут. Мы сейчас можем видеть объявления о продаже квартир по цене 27 тыс. за квадрат. Все мы понимает, что эта цена ниже себестоимости, а значит у этих компаний большие финансовые трудности и они пытаются таким образом привлечь покупателей. Что с этими компаниями будет дальше? Я считаю, что такое предложение им не поможет. Люди понимают, что если цена неадекватно низкая, то где-то кроется опасность, остерегаются таких предложений. Выживет сильнейший и я думаю, что этот кризис даст необходимый опыт молодым компаниям и вскоре мы увидим сильных новых игроков на рынке недвижимости, которые, возможно, даже потеснят уже известные раскрученные компании региона.