Цены на первичное жилье Ростовской области подрастут, но незначительно
За последние полгода средняя цена квартир в ростовских новостройках изменилась лишь в пределах инфляции. Сегодня застройщики увеличивают цены только с повышением готовности их домов. Предпосылок для дальнейшего роста цен нет, но так ли уж это хорошо?
Привычному для последних лет росту цен на ростовское жилье сегодня мешает, с одной стороны, увеличение объемов строительства, а с другой – удорожание ипотеки и отток инвесторов, которые опасаются вкладывать деньги в недвижимость региона, граничащего с Украиной.
По данным Управления Росреестра по Ростовской области, в первом полугодии договора долевого участия в строительстве застройщики и покупатели заключали в отношении 131 объекта недвижимости. В сравнении с декабрем количество строящихся ЖК увеличилось на 20.
Новостроек стало больше
Наибольшим спросом пользуется эконом-класс. Крупнейшие проекты этого сегмента – ЖК «Суворовский» (Военвед, общая площадь составит более 4 млн кв. м), ЖК «Западные ворота» (Левенцовка, 2,2 млн кв. м), ЖК «Норд» (СЖМ, 250 тыс. кв. м). Недавно началось строительство ЖК «Платовский» (Ростовское море, 360 тыс. кв. м).
Только в «Суворовском», по сведениям Росреестра, дольщики участвуют в строительстве шестнадцати домов, в «Платовском» – четырех.
В ближайшие годы, по информации директора департамента координации строительства и перспективного развития Ростова Андрея Дикуна, строительство массового многоквартирного жилья будет сконцентрировано в четырех микрорайонах Ростова-на-Дону: Левенцовском, Суворовском, Декоративные культуры и ДОСААФ.
Всего в период с января по июнь 2014 года в регионе ввели более 1 млн кв. м жилья, на 25% больше, чем за первое полугодие 2013 года. В донской столице застройщики сдали почти 290 тыс. кв. м многоквартирного жилья – втрое больше, чем за тот же период 2013-го. Данная тенденция связана с общим оживлением рынка. Если в 2012 году застройщики заканчивали проекты, начатые еще до кризиса, в начале 2013-го они начинали строительство новых ЖК, то на первое полугодие 2014 года выпало время урожая.
Как рассказали в областном Минстрое, объем ввода жилья эконом-класса в регионе вырос на 30%.
Только два крупных застройщика – «Интеко» и ГК «ВКБ» – планируют по итогам года сдать в эксплуатацию в Ростове 89 тыс. кв. м («Западные ворота», «Акварель» и «Красные ворота») и 82,5 тыс. кв. м («Суворовский») соответственно.
«Первичный рынок недвижимости Ростова – это сегодня рынок покупателя, – говорит заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе концерна “Единство” Мария Калашникова. – Растущая конкуренция стимулирует девелоперов внимательнее относиться к своей работе. Наилучший эффект, который может получиться от этого, – повышение качества проектов, начиная с архитектуры».
Аналитики ЗАО «Патриот» (входит в ГК «Интеко») утверждают, что сегодня на первичном рынке ростовского жилья спрос по-прежнему превышает предложение, а сам сегмент находится в стадии активного развития. Появляются новые игроки, осваиваются новые площадки.
«Дефицит жилья эконом-класса пока не перекрыт, в том числе из-за нехватки площадок под жилую застройку в городе, а также длительных процедур согласования новых проектов», – говорят в ГК «Интеко». Напомним, по планам донского правительства, к 2020 году объемы нового жилья в регионе должны удвоиться. Так, если в 2014 году от строителей ждут 2,3 млн кв. м, то в 2020-м – уже 4,8 млн.
В «Интеко» считают, что способствовать развитию рынка в ближайшее время будут земельные аукционы и рост ипотечного кредитования. В компании полагают, что стоимость жилья, скорее всего, будет расти вне зависимости от темпов ввода – из-за удорожания себестоимости строительства.
Удорожание в рамках инфляции
Как сообщает Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с января по июль средняя стоимость «квадрата» на рынке ростовских новостроек снизилась примерно на 2% – до 55,4 тыс. руб. Это снижение условное, так как связано с началом строительства нескольких новых ЖК. К примеру, были выведены на рынок квартиры крупного жилого района эконом-класса «Платовский» (застройщик – ГК «ВКБ»).
Почти все застройщики в первом полугодии повышали цены по мере готовности их объектов. По словам директора по маркетингу ГК «Жилстрой» (ЖК «Рябинина», ЖК на улице Максима Горького) Анны Шнайдер, удорожание в среднем не превысило 2-3 тыс. руб. за кв. м.
Как отмечает эксперт, более резкий рост цен сдерживает рост ипотечных ставок и увеличение конкуренции: новые площадки осваиваются в разных районах города.
«Строящиеся объекты ЖК эконом-класса, по моим наблюдениям, в этом году подорожали максимум на 2 тыс. руб. за кв. м. Как правило, их выставляют на продажу на высокой стадии готовности дома», – говорит Анна Шнайдер.
Квартиры в ЖК «Жмайлова» (концерн «Единство»), по словам Марии Калашниковой, выросли в цене с конца прошлого года примерно на 5%. А жилье в ЖК на 1-й Баррикадной улице («Ростовская региональная ипотечная корпорация») подорожало примерно на 9%. Если в начале года однокомнатные квартиры продавали там по 40 тыс. руб. за кв. м, то сегодня – по 44 тыс., рассказал главный специалист «Ростовской региональной ипотечной корпорации» Андрей Безрукавый. Это связано с увеличением степени готовности дома.
«Квартиры в ЖК “Чехов” (центр Ростова) с начала года выросли в цене примерно на 10-15%, – рассказывает коммерческий директор ГК “Сигма” Михаил Белов. – Если в январе стоимость квадратного метра составляла 85-95 тыс. руб., то сегодня – 100-110 тыс. Это связано с тем, что первая очередь ЖК была недавно введена в эксплуатацию. В новом корпусе “Чехова”, который начали строить, квартиры продаются уже по 90-100 тыс. руб. У нас достаточно высокая цена, поскольку мы работаем в сегменте элитного жилья, подобных объектов в городе мало».
В компании «ВКБ-Новостройки» (ЖК «Суворовский», «Платовский») сообщили, что корректируют цены примерно раз в три месяца – в зависимости от этапа строительства. «Чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем выше цены, – говорит заместитель руководителя объединения застройщиков Юга “ВКБ-Новостройки” Марина Караулова. – Однако бывают акции, в рамках которых возможно снижение цен на определенные квартиры».
По информации ГК «Интеко», разница между стоимостью квартиры на начальной стадии строительства и в сданном ЖК достигает 15%. В компании утверждают, что к моменту ввода дома в эксплуатацию 95% квартир в нем, как правило, уже проданы.
Дешевые квартиры – рисковая покупка
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», доля новостроек, цена в которых меньше 40 тыс. руб. за кв. м, сегодня составляет 6,2% от общего объема предложений на рынке. Большую долю рынка – 76,2% – занимают объекты стоимостью от 40 до 68 тыс. руб. за кв. м. Доля квартир стоимостью от 68 до 75 тыс. руб. – 6,6%, доля дорогих объектов (75 тыс. руб. и более) – 11%.
Как отмечает директор АН «Наследие» Александр Чапкий, квартиры по 35-40 тыс. руб. за кв. м можно приобрести у частных застройщиков. Изначально они заключают договор на строительство индивидуального дома, а возводят многоквартирное жилье, которое потом узаконивают в суде. Часто у таких домов возникают проблемы с подключением к коммуникациям, поэтому собственникам долей в доме приходится самостоятельно оплачивать техприсоединение. У тех застройщиков, которые возводят дома по всем законам, стоимость квадратного метра начинается от 40 тыс. руб. и выше.
Объем ипотечного кредитования вырос на треть
По данным Минстроя Ростовской области, в первом полугодии 2014 года объем ипотечного кредитования вырос на 34%. Всего было выдано свыше 10 тысяч ипотечных займов более чем на 16,1 млрд руб. Средняя ставка – 12,4%.
Застройщики говорят, что рост ставок с 1 июля пока не отразился на рынке. «О том, как повлияет удорожание ипотеки на продажи новостроек, пока рано говорить, – считает Андрей Безрукавый. – Это будет заметно месяца через два-три, поскольку сейчас на рынке много покупателей, получивших положительное решение банка еще до повышения ставок».
По словам собеседника, итоговая переплата по кредиту на покупку первички сегодня меньше, чем на вторичном рынке, поэтому может произойти еще большее перераспределение спроса в сторону новостроек.
«Пока удорожание ипотеки на продажи наших объектов не повлияло», – сообщила Марина Караулова. В ростовских ЖК компании «ВКБ-Новостройки» процент сделок с ипотекой превышает 50%.
Количество сделок с ипотекой в общем объеме продаж ЖК «Жмайлова» сегодня составляет чуть более 20%, а в ЖК «Чехов» (элитное жилье) значительно меньше. Там квартиры приобретают за наличку, говорит Михаил Белов.
Прогнозы на второе полугодие
Большинство опрошенных застройщиков считают, что до конца года средние цены на первичном рынке подрастут – это связано с повышением готовности объектов, а также с традиционным осенним ростом спроса. Правда, от конкретных прогнозов все воздержались. «Мы полагаем, что цены до конца года будут расти незначительно», – говорит Мария Калашникова.
«Этим летом наблюдается спад продаж, но он мало заметен, – добавляет Михаил Белов. – Отчасти это связано с сезоном отпусков, отчасти с тем, что инвесторов беспокоит ситуация на Украине и они пока опасаются покупать квартиры в приграничной Ростовской области. Сейчас предпосылок для дальнейшего роста цен на жилье нет. Даже можно говорить о стагнации на рынке».
Есть и другие ценообразующие факторы. «В августе мы заселяем первые коммерческие дома в жилом районе “Суворовский” (ранее там вводили дома для военных. – БН). Это повлечет за собой и запуск постоянно действующего общественного транспорта, активное благоустройство территории, открытие магазинов и объектов бытовых услуг. Значит, в будущем спрос на квартиры здесь может вырасти», – считает Марина Караулова.
Введение требования об обязательном страховании ответственности застройщика, по словам экспертов, несильно отразилось на себестоимости «квадрата». «Расходы на страховку составляют менее 1%, так что они практически не повлияли на уровень цен, и для покупателя это изменение осталось незаметным», – рассказали в «Интеко».
