Несмотря на европейский кризис, цены на жилье Москвы будут стабильны
Как будут меняться цены на московское жилье в ближайшее время и в среднесрочной перспективе? Отразится ли на них нестабильная экономическая ситуация в Европе? Какие сценарии возможны на рынке столичной недвижимости? Об этом «Газете.Ru» рассказали аналитики, девелоперы и участники рынка.
По данным IRN.RU, в настоящий момент средняя стоимость московского жилья на вторичном рынке составляет $5 429 (167 702 рублей) за квадратный метр.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
Макроэкономическая ситуация сейчас очень сложная и поводов для ее «обострения» становится все больше. В случае серьезного ухудшения макроэкономического фона долларовые цены на московскую недвижимость на вторичном рынке могут скорректироваться вниз на 20-25%. При этом дно рынка 2009 года – около $4000 за квадратный метр – не будет достигнуто.
Рублевые цены, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.
Перенасыщение московского рынка новостроек и увеличение предложения вторичного жилья за счет инвестиционных квартир может быть даже неприятнее макроэкономических пертурбаций и вызвать временную стагнацию на рынке с умеренным откатом цен – на 5-10-15% в зависимости от объекта. И не только в долларах, но и в рублях, так как в отсутствие макроэкономического негатива у российской валюты не будет причин для ослабления.
В свою очередь наложение указанных факторов – приход полноценной второй волны кризиса на фоне роста объемов строительства в старой Москве до 3-4 млн кв. м — чревато повторением сценария 1998 и 2008 годов, когда в долларах цены просели на 30-35%. В рублях цены понизятся меньше — опять же за счет ослабления отечественной валюты.
Правда, такой пессимистичный сценарий все же маловероятен. Скорее всего, в ближайшие годы цены на недвижимость будут расти в пределах инфляции в периоды относительной стабильности и откатываться назад во время макроэкономических «обострений».
Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:
Ситуация на московском рынке жилья остается стабильной и устойчивой. Как и прогнозировалось, темпы роста цен на жилье немного замедлились в 2013 году в связи со стагнацией российской экономики, для которой стадия посткризисного восстановления завершена, а платформа для посткризисного роста не создана. Несмотря на тревожные вести из Западной Европы, вероятность негативного развития событий для российской экономики, в том числе сектора недвижимости, невелика, хотя тревожные прогнозы нарастают.
Одним из негативных сценариев развития событий является рецессия в европейской экономике, которая повлечет снижение спроса на российские сырьевые ресурсы. В этом случае возможно снижение долларовых цен на жилье в столице, уменьшение спроса на рынке новостроек, которое повлечет «замораживание» части новых проектов застройщиками. Также в этом случае произойдет снижение реальных доходов населения, увеличение процента неплатежей по ипотечным кредитам, сжатие рынка жилищного кредитования. Но это лишь один из сценариев, причем не основной и дающийся с учетом того, что вероятность повторения ситуации 2008-2009 годов по глубине снижения оборотов рынка жилья невелика, так как российский рынок жилья и его участники уже приобрели некоторый иммунитет к подобным кризисам и будут переносить его с меньшими потерями.
Основным же сценарием остается прежний, базирующийся на том, что ситуация в мировой экономике в целом будет оставаться под контролем, хотя и возможны небольшие «жертвы» в виде небольших излишне заигравшихся стран, вроде Кипра. Этот сценарий предполагает вялотекущий рост средних цен на рынке жилья Москвы — на вторичном рынке на 1-3% за год, а на первичном рынке — 5-7% за год. Возможно, в этот сценарий придется внести существенные локальные коррективы, когда станет ясно, какие российские застройщики потеряли часть средств в ходе урегулирования Кипрского кризиса и будут вынуждены притормозить реализацию проектов или отказаться от них (если такие пострадавшие среди российских застройщиков окажутся).
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Кризисные явления в макроэкономической ситуации могут произойти в ближайшей перспективе, однако, их глубина и влияние на экономику и сектор недвижимости в России пока оценить довольно сложно. Многое зависит от разрешения ситуации с Кипром и дальнейших действий как Европы, так и Америки.
Влияние серьезных экономических потрясений на московский рынок недвижимости, скорее всего, не будет таким масштабным, как было в 2008 году: сегодня рынок находится в несколько иной стадии развития, многое изменилось в его структуре, изменилось и поведение игроков. Глобально, на спрос в эконом-классе влияют два фактора: это доходы населения и развитие ипотечного кредитования. Если случатся серьезные провалы в этих сегментах, тогда неминуемо снижение спроса и дальнейшее снижение цен. Также существует вероятность затоваривания отдельных сегментов рынка в отдельных локациях, в первую очередь, в московской области. В последнее время темпы роста нового предложения достаточно высоки, появляется много новых проектов с плохой транспортной доступностью, они могут остаться невостребованными. Темпы же роста объемов нового предложения в границах старой Москвы пока далеки от докризисных, здесь еще есть некий неудовлетворенный спрос, в первую очередь, в массовых сегментах.
В то же время существуют факторы, способные, наоборот, привести к росту цен: рост объемов платежеспособного спроса за счет общего роста благосостояния населения и роста доли инвестиционных игроков, либо, наоборот, ужесточение условий работ для застройщиков, которое может вылиться в рост цен предложения на первичном рынке. В целом же, наиболее вероятный прогноз — сохранение стабильного развития с умеренными скачками цен в ту или иную сторону.
Сейчас ситуация на рынке жилья Москвы стабильная. Средняя цена предложения растет умеренными темпами (0,2-1% в месяц). На отдельные строящиеся объекты цены повышаются по мере готовности (+5-10%). В некоторых проектах/районах рост цен оказывается очень существенным - например, там где вводится метро или строятся новые развязки (Жулебино, Котельники, Люберцы).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:
Можно отметить, что в течение 2012 года на российском рынке наблюдался весьма выраженный рост стоимости жилой недвижимости. В целом по РФ цены в зависимости от локализации и характеристик объектов выросли в диапазоне 10-12%. При этом на отдельных локальных рынках рост стоимости носил даже более выраженный характер и составил 12-15% и выше. Ключевым драйвером высокой активности на рынке, стимулировавшей повышение цен, выступало, в первую очередь, быстрое расширение объемов жилищного кредитования - по данным АИЖК, рост по итогам года составил около 40%.
На наш взгляд, в 2013 году в условиях слабого экономического роста и, в первую очередь, на фоне прогнозируемого заметного сокращения темпов роста ипотечного кредитования динамика цен на недвижимость будет формироваться на заметно более низком уровне и, скорее всего, лишь незначительно превысит показатели инфляции. Вместе с тем, полагаю, что в среднесрочном горизонте на рынке не будет таких условий, которые могли бы привести к существенному падению цен. Скорее в перспективе, по крайней мере, 1-2 лет мы будем наблюдать умеренные темпы роста.
Согласно предварительным прогнозам АИЖК, в 2013 году рост жилищного кредитования в наиболее оптимистичном сценарии составит только около 20%. Давление на динамику рынка будет оказывать снижение, наблюдавшегося в предыдущий период эффекта низкой базы, вызванного коррекцией рынка в кризис, умеренный рост ставки в пределах 1%, общее осложнение макроэкономической конъюнктуры, а также снижение предложения на рынке недвижимости в условиях недостаточных темпов нового строительства.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:
Опыт прошлого года с ценами на нефть и курсами валют показал, что подобные колебания на рынке недвижимости практически не отражаются, а происходящие изменения носят кратковременный характер. Конечно, все зависит от каждой конкретной ситуации в макроэкономике, но в связке с рынком недвижимости негативного развития событий ожидать стоит лишь при самом худшем сценарии. Рынок московских и подмосковных новостроек активно развивается, здесь ежемесячно появляются новые проекты, но спрос на жилье в регионе остается стабильно высоким и все ликвидные, построенные без нарушений и в срок объекты, находят своего покупателя. Ежемесячный рост цен на новостройки региона составляет от 1 до 3% и даже в период макроэкономической нестабильности цены вряд ли покажут отрицательную динамику. Даже в 2008 году, когда сворачивались один проект за другим, цены замерли на одной отметке, но не обваливались.
Снижению цен может способствовать заметное увеличение проектов-конкурентов в рамках одного сегмента, но для этого нужно в разы нарастить объемы одновременно строящихся жилых комплексов. В рамках дефицита свободных под застройку участков в пределах МКАД Москве такое развитие событий не угрожает. Да и столичный статус в любом случае диктует соответствующие цены на жилье. В области все зависит от спроса, который пока еще далек от насыщения, а значит и падения цен здесь ожидать не стоит.
Что касается нынешней ситуации на рынке, то судя по темпам продаж в наших проектах, затишья на рынке не наблюдается и объемы реализованных квартир вполне соответствуют сезону.
Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:
Ожидать каких-либо серьезных событий на рынке недвижимости в связи со сложившейся макроэкономической ситуацией не стоит. События на Кипре, вероятнее всего, не заставят российские деньги возвращаться на Родину — будет осуществляться поиск других альтернатив Кипру. Часть денег безусловно вернется и может быть будет инвестирована в том числе в московскую недвижимость, но это навряд ли окажет сильный эффект на рынок в целом.
Что касается затишья на рынке недвижимости или тем более снижения цен, то сегодня его не наблюдается, и предпосылок для подобного развития событий как таковых нет. Можно предположить, что застройщики, которые имели счета в кипрских банках, будут испытывать некоторые трудности. Однако количество таких игроков на рынке оценить довольно сложно и, вероятнее всего, это далеко не единственный источник финансирования девелоперских проектов.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
В качестве позитивного момента можно отметить, что в этом году крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ) все-таки понизили ипотечные ставки. Соответственно, если эта позитивная тенденция сохранится, то можно ожидать роста цен на уровне 2012 года. Ухудшение макроэкономической ситуации, в свою очередь, сейчас мало влияет на цены, поскольку объем предложения в Москве существенно ограничен, и спрос остается на стабильно высоком уровне. Самым негативным сценарием развития для столичного рынка может быть только стагнация, однако московская недвижимость будет сопротивляться до последнего.
Никаких предпосылок для снижения цен на недвижимость в Москве мы не наблюдаем. Другое дело — Подмосковье, где помимо макроэкономической ситуации и спроса со стороны покупателей на ценовую политику застройщиков влияет и высокий уровень конкуренции. Именно там и можно ожидать снижения цен, однако вряд ли оно будет существенным.
Несмотря на уверенное активное начало года, количество сделок на рынке жилой недвижимости в Москве постепенно снижалось. Этому в большей степени способствовал рост ипотечных ставок, в меньшей — нестабильность мировой экономики. Однако сейчас ситуация более позитивная – Сбербанк и ВТБ понизили ставки. Поэтому можно ожидать и увеличения количества сделок купли-продажи, и роста цен на уровне 2012 года.
