Жилье в Кирове продолжает дорожать
Этим летом впервые за последние три года в Кирове снизились цены на жилую недвижимость. Однако счастье покупателя было недолгим: осенью квартиры снова начали дорожать. Мнения экспертов о том, что происходит на рынке, разделились. Одни говорят: стагнация, другие – корректировка.
На сегодня Кировская область может честно похвастаться темпами строительства. Прирост в этой сфере за полгода составил около 31%. Сдано 2900 квартир. По планам властей к 2015 году объем сдачи жилья должен вырасти в полтора раза – до 650 тыс. кв. м. Не все участники рынка недвижимости верят, что этим планам суждено реализоваться. И тому есть причины.
Сезон охоты за дешевыми «квадратами» закрыт
Летом рынок недвижимости Кирова переживал сезон распродаж. Больше всего выгадали те, кто решил купить квартиру в конце мая – начале июня 2013 года. На тот момент цены опустились в среднем на 5% по сравнению с началом года. В итоге многие собственники решили подождать с продажей жилья. Именно поэтому сегодня продавцов на рынке больше, чем покупателей.
Что касается цен, то в августе-сентябре растущий рынок почти отыграл свое. По данным портала «Росриэлт», сейчас квадратный метр недвижимости Кирова стоит в среднем 45,4 тыс. руб. Еще две недели назад покупатели могли рассчитывать на 45 тыс. руб. за «квадрат».
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке почти достигла 47 тыс. руб., увеличившись за месяц на 0,75%. Новостройки подорожали на 1,5%, и сегодня предлагаются в среднем по 42,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Недвижимость за осень подорожает еще – в этом эксперты не сомневаются, но прогнозы делают осторожно.
«До января 2014 года недвижимость будет незначительно расти в цене из-за повышения спроса. Оно сезонное и бывает всегда. Дешевые варианты продали-раскупили летом», – считает Наталья Бучнева, руководитель агентства недвижимости «21 век».
По мнению Максима Леушина, руководителя отдела недвижимости ООО «Бюро правовых решение 7 холмов», осенью будут превышены январские показатели по ценам на жилье. «Если в январе хрущевку в Кирове можно было купить за 1,5-1,6 млн руб., то в мае – примерно на 100 тыс. дешевле. К концу сентября ситуация выровняется, – считает эксперт. – До конца года общий рост, скорее всего, составит 10%. Все будет зависеть от уровня процентной ставки по ипотеке и курса рубля».
Быстрее всего к январским показателям подбираются цены на хрущевки. По данным компании «Кировсоцгарантия», средняя цена за однокомнатную квартиру этой серии составляет 1,6 млн руб, на типовую «однушку» в новом доме – 1,8 млн, индивидуальной планировки – 2,15 млн.
Инвесторы выходят из строя
Рост цен прошлого года можно было списать на активное участие инвесторов, покупающих жилье в новостройках с целью перепродажи. По словам строителей, в 2013 году людей, вкладывающих деньги в недвижимость, стало меньше. Но речь здесь идет только о частниках.
Кировских инвесторов можно разделить на две группы. Первая – это частные лица, которые покупают квартиры у застройщика на этапе закладки фундамента и продают после сдачи дома (либо сдают). Ко второй группе относятся организации. Например, «Кировская региональная ипотечная корпорация» (КРИК), которая скупает на нулевом цикле целые подъезды и дома. В дальнейшем они предлагают своим клиентам купить эти квадратные метры через собственные ипотечные программы.
Строители поясняют: отсутствие интереса со стороны частных инвесторов закономерно. «Зависимость здесь такая: чем активнее рост цен на квадратные метры, тем больше люди инвестируют в недвижимость, – комментирует Андрей Козлов, начальник отдела продаж строительной компании “Кировспецмонтаж.” – В этом году рост цен на первичном рынке сопоставим с уровнем инфляции (по крайней мере, в Кирове), поэтому не видно больших объемов инвестирования. Особенно в сравнении с показателями прошлого года. Тогда действительно массово вкладывали деньги в квадратные метры. В 2013 году люди предпочитают покупать квартиры для себя, а не для продажи».
«Программные» тезисы
Риэлторы согласны со строителями: инвесторы уходят с рынка, в том числе и из-за отсутствия спроса в достаточном объеме. Массовый спрос сегодня находится в низкой ценовой категории.
«В августе-сентябре 2012 года росли цены на недвижимость, но и рынок при этом рос, – говорит Андрей Матрохин, президент Вятской ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости. – А сегодняшнее состояние рынка близко к стагнации. Дело еще и в том, что раньше спрос стимулировал ряд государственных программ, которых сегодня нет».
Нельзя сказать, что государственной поддержки нет вовсе. Во-первых, есть федеральный материнский капитал. Во-вторых, региональный материнский капитал, который выдают жителям региона после рождения третьего ребенка. Есть закон Кировской области № 69, согласно которому бюджет гасит часть ипотечного кредита молодой семьи или молодого специалиста. В III квартале 2013 года увеличен размер единовременной денежной выплаты на приобретение жилья.
Чиновники постоянно грозят отменить то один, то другой вид господдержки молодых семей. Сегодня идут разговоры об отмене материнского капитала с 2016 года. Закон № 69 должен был перестать работать с 2013 года, однако под давлением общественности выдачу компенсаций продлили на неопределенный срок. Таким образом, специально или нет, людей подгоняют покупать квартиры.
Панацеей может стать снижение стоимости квадратных метров. Но для этого должны заработать и другие механизмы.
Инфраструктура подталкивает цены
Нельзя сказать, что Киров остался без бюджетного жилья. Дешевые квартиры сегодня предлагаются в трех микрорайонах: Лепсе, Филейка и Дворец Пионеров. В слободе Зимины можно найти квартиру дешевле 34 тыс. руб. за «квадрат». Кроме того, бюджетными остаются район Чистые Пруды, микрорайон Солнечный берег, микрорайон Южный. Скоро начнут сдавать секции первого дома в микрорайоне Урванцево. Все площадки находятся на выездах из города Кирова.
По мнению чиновников, в Кирове не добиться снижения цен на недвижимость до тех пор, пока инфраструктуру будут возводить сами строительные компании за свой счет.
То, что застройщикам приходится создавать теплоузлы и другие объекты, закладывая эти траты в себестоимость жилья, подтверждает и Михаил Бабич, полномочный представитель президента в Приволжском федеральном округе.
Похвастаться примерами государственно-частного партнерства областным властям пока не получится. «Сейчас нужно понять, что и где можно откорректировать», – так поставил задачу Никита Белых, губернатор Кировской области.
Страховка для тех, кто в доле
«Новостройки дорожают и будут дорожать из-за изменений законодательства, – уверена Наталья Бучнева. – Например, с 2014 года вводится обязательная страховка для дольщиков. Если застройщик будет дополнительно за что-то платить, то расходы обязательно войдут в стоимость квадратного метра».
Напомним, в конце августа стало известно, что с 2014 года все средства дольщиков будут застрахованы. Если застройщик не сможет достроить здание, дольщик вернет все вложенные им деньги за счет страховщиков. На сегодня речь идет о трех формах соглашения: банковское поручительство, а также коммерческое и некоммерческое страхование. Правила и тарифные ставки еще не утверждены.
Вперед за город? – Пока нет!
Цены растут и в малоэтажном секторе, хотя кировчане не спешат массово переезжать за город, создавая высокий спрос. Во-первых, далеко не всем «по карману» приобрести или построить комфортабельный коттедж. «Дом на 80-100 «квадратов» обойдется в 3 млн руб., – рассказывает Наталья Бучнева. – Кроме того, все привыкли, что школа, детский сад, магазин, больница и так далее должны находиться рядом с домом. А в коттеджных поселках это встречается редко. Поэтому менять город на загород могут пенсионеры или семьи, в которых дети уже выросли».
Средняя стоимость коттеджа в пригородах Кирова составляет 3,2 млн руб.
Другая причина невысокого спроса – в медленной газификации региона. «Если отапливаться электричеством, то оно станет «золотым». А для отопления дровами мы слишком ленивы», – рассуждает Роман Фоминых, директор компании «Ключ».
За последние несколько лет газ провели лишь в заречную часть Кирова, при этом большая территория Кировской области (и ее столицы в том числе) его лишена. На газифицированных землях (Порошино, Субботиха, Барамзы, Бобино) малоэтажные поселки уже возвели, и там со спросом все в порядке. В поселках, куда газ сегодня не проведен, спрос на дома минимален, их используют в качестве дач.
Можно сказать, что потенциальные покупатели пока только присматриваются к «малоэтажке» и ждут обещанной властями газификации региона. Не исключено, что этот отложенный спрос даст о себе знать в ближайшие пять лет.
