Рост объемов ввода жилья в Москве может вызвать временную стагнацию на рынке
Постепенное укрепление доллара и ослабление рубля вызывают незначительную коррекцию долларовых цен на недвижимость в Москве, отмечают аналитики рынка недвижимости. Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), индекс стоимости жилья потерял за минувшую неделю 0,3% и снизился до отметки 5429 долларов за квадратный метр. При этом рублевые цены на квартиры в Москве остаются более стабильными. Однако начинает проявляться все больше факторов, которые могут вывести цены из положения равновесия, констатировали специалисты.
По словам руководителя IRN.ru Олега Репченко, в 2010 г. среднегодовой прирост цен на квартиры в Москве на вторичном рынке составляет около 10%, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В долларовом выражении стоимость жилья все еще остается на 10-15% ниже докризисных показателей. В рублях цены сумели вернуть потерянное, но благодарить за это следует разницу валютных курсов: летом 2008 года доллар стоил 23,2 рубля, а сейчас - 31 рубль.
Стабильный уровень стоимости жилья - результат сочетания двух групп факторов с противоположными векторами, пояснил эксперт. "Снизу цены поддерживают ограниченные объемы строительства и, соответственно, предложения, высокий потенциальный спрос и рост денежной массы. А невысокие доходы населения и дорогая ипотека в свою очередь не дают ценам вырасти, - отметил он. - После резкого падения девелоперской активности - сначала в связи с кризисом, а потом из-за ревизии строительных инвестконтрактов, затеянной командой мэра Москвы Сергея Собянина, - наметился рост объемов ввода жилья в Москве: с 1,77 млн кв. м в 2010 г. до 2,15 млн (в старой Москве) - в 2012-м. И это без учета апартаментов, которые официально считаются нежилыми, а потому в статистику жилищного строительства не попадают".
2-2,5 млн кв. м жилья - много это или мало для Москвы, задаются вопросом аналитики? Согласно официальной статистике, в лучшие годы в Москве сдавалось около 4,5-5 млн кв. м жилья. Однако доля социальных метров в тот период, в 2006 - 2007 гг., достигала 70% от общего объема ввода, а на рынок попадали лишь 1,5-2,5 млн. Собственно, снижение объемов коммерческого строительства и привело к двукратному росту цен в 2006 г., уточнил аналитик. Учитывая резкое сокращение бюджетного жилстроительства в последние годы, нынешние 2-2,5 млн кв. м (без учета апартаментов) примерно сопоставимы с рыночными объемами прошлых лет.
"Оттепель в строительной сфере объясняется главным образом изменением политики московских властей, осознавших необходимость решения не только транспортных, но и жилищных проблем. В конце концов любой город, и Москва не исключение, нуждается в обновлении ветхого жилого фонда и строительстве нового жилья, отвечающего социальному запросу на улучшение качества жизни, - отметил Репченко. - Подходит к концу процесс пересмотра инвестиционных контрактов: за два года московская администрация отменила контракты на возведение примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой), но договоры на строительство более 30 млн кв. м сумели пройти сквозь сито градостроительной комиссии. Градостроительная документация, разрабатываемая властями, в том числе новые правила землепользования и застройки, также потенциально оставляет широкие возможности для строительства в Москве - даже в историческом центре. После утверждения ПЗЗ власти собираются реанимировать программу комплексной реконструкции кварталов. Предполагается, что частным инвесторам позволят уплотнить существующую застройку в три раза".
Напомним, вводятся в оборот и тысячи гектаров в бывших промзонах Москвы. Как заявил мэр Сергей Собянин на выставке MIPIM-2013 в Каннах, половина из 15 000 га столичных промзон подвергнется редевелопменту. Только на 450 га территории ЗИЛа планируется построить 4,5 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,47 млн кв. м жилья. Еще 1,3 млн кв. м жилья появится в бывшей промзоне Тушино. А всего Москва к настоящему времени рассмотрела контракты на строительство 7,5 млн кв. м недвижимости в промзонах.
Размораживание девелоперской активности нельзя не приветствовать, однако дальнейший рост объемов строительства жилья и апартаментов - до 3 млн кв. м в год и более - рискует нарушить хрупкий баланс между существующим низким уровнем платежеспособного спроса и ограниченным объемом предложения, полагают эксперты. Цены на жилье в Москве примерно в два-три раза выше размера зарплат среднего класса, поэтому далеко не факт, что, если на рынок сразу выйдет большое количество новых объектов, на весь этот объем хватит покупателей с деньгами. Таким образом, существует вероятность стагнации, временного затоваривания рынка, вызванного разрывом между сложившимся уровнем цен и финансовыми возможностями более широкого слоя потенциальных покупателей.
Похожий эффект теоретически может иметь введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из кадастровой (близкой к рыночной) стоимости объектов. По идее, резкий рост расходов на содержание недвижимости должен способствовать возвращению на рынок хотя бы части инвестиционного жилья, купленного впрок на волне роста цен. По крайней мере, именно так происходит на Западе, где налог на недвижимость играет роль ограничителя, препятствующего образованию на рынке жилья инвестиционных пузырей. Однако в России налог на недвижимость не могут ввести уже более 10 лет, и решение о его запуске в 2014 г. по-прежнему не выгладит окончательным, а анонсированные ставки - 0,1% от кадастровой стоимости жилья - в разы уступают западным аналогам и будут оказывать скорее психологическое, чем финансовое давление на инвесторов, полагают специалисты. Таким образом, в отечественных условиях введение рыночного налога на недвижимость может дать достаточно иррациональные результаты.
в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона долларовые цены на недвижимость могут скорректироваться вниз на 20-25%, но вряд ли пробьют дно рынка 2009 г. - около 4000 долларов за метр, так, сейчас на рынке нет таких пузырей, как в 2008 г. Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.
Перенасыщение московского рынка новостроек и увеличение предложения вторичного жилья за счет инвестиционных квартир может быть даже неприятнее макроэкономических пертурбаций и вызвать временную стагнацию на рынке с умеренным откатом цен - на 5-10-15% в зависимости от объекта. И не только в долларах, но и в рублях, так как в отсутствие макроэкономического негатива у российской валюты не будет причин для ослабления. В свою очередь наложение указанных факторов - приход полноценной второй волны кризиса на фоне роста объемов строительства в старой Москве до 3-4 млн кв. м - чревато повторением сценария 1998 и 2008 гг., когда в долларах цены просели на 30-35%. Глубина падения в рублях будет меньше - опять же за счет ослабления отечественной валюты. Правда, данный сценарий все же маловероятен, констатировали авторы исследования. Скорее всего, в ближайшие годы цены на недвижимость останутся волатильными, подрастая на уровне инфляции в периоды относительной стабильности и откатываясь назад во время макроэкономических "обострений". Когда именно случится очередная встряска, предсказать заранее невозможно, так как причины подобных пертурбаций часто носят иррациональный характер. Однако и девелоперам, и риелторам всегда надо учитывать негативный сценарий в своей деятельности - на рынке проявляется все больше факторов, которые могут вывести цены из положения равновесия, поэтому минимизация рисков сейчас значительно важнее увеличения прибыли.