Цены на вторичное жилье в Нижнем Новгороде достигли потолка
Нижегородские риэлторы отмечают новую тенденцию на вторичном рынке жилья – уже второй год вопреки традициям спрос на квартиры к зиме замирает. БН выяснил, чем это вызвано и какие еще сюрпризы на рынке недвижимости ожидают нижегородцев в 2014 году.
Так, большинство экспертов ожидает к концу года снижения цен на готовое жилье.
Цены на вторичное жилье достигли потолка
Минувший год запомнится жилищному рынку Нижнего Новгорода разными событиями, но особенно – сближением средних цен в первичном и вторичном сегментах. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения на вторичном рынке квартир в Нижнем Новгороде на конец 2013 года составила 65,1 тыс. руб. за кв. м, на первичном – 65 тыс.
Еще недавно новостройки уступали вторичке по стоимости куда как заметнее. Дело в том, что после кризиса 2008 года покупатели с большим недоверием относились к строящемуся жилью, предпочитая обжитое. Однако в 2013-м интерес к новостройкам снова вырос, а с ним и цена. Вторичка этим похвастаться не может.
«Осенью прошлого года не случилось сезонной активизации спроса на вторичном рынке. Наоборот предложение к концу года выросло более чем на половину и сильно превысило спрос, – рассказывает генеральный директор ГК «Золотой ключик» Ольга Бердюгина. – Поэтому значительного роста цен по сравнению с 2012 годом не случилось. Он оценивается в пределах инфляции (примерно 5%), в некоторых случаях стоимость квартир и вовсе снизилась».
Среди основных причин падения спроса в конце 2013 года эксперты называют «потолок», которого достигли цены на готовые квартиры в Нижнем Новгороде.
«Цены стабилизировались, потому что покупательская способность нижегородцев дошла до крайней черты, – уверен заместитель генерального директора АН «Чекни» Антон Кузнецов. – Накопление новых потенциальных покупателей невозможно при таких ценах на вторичку. Это уровень, который был осенью 2008 года, перед самым кризисом. Рынок уперся в цифры, по которым народ может покупать жилье только в кредит. Именно поэтому объемы ипотечных сделок в 2013-м, по нашим данным, значительно выросли. А количество покупателей с наличными резко уменьшилось. На сегодняшний день их число составляет не более 10%».
По данным информационно-аналитической службы ГК «Триумф», львиную долю от всего объема предложения (примерно 78%) на вторичном рынке Нижнего Новгорода занимает жилье от 50 до 80 тыс. руб. за «квадрат». Средние цены предлагаемых квартир на конец года распределились следующим образом: однокомнатные – 2,4 млн руб., двухкомнатные – 3,3 млн, трехкомнатные – 4,7 млн.
Заречная часть – хит сезона
Серьезные изменения претерпело соотношение цен на жилье в Нагорной и Заречной частях города. Если раньше первая считалась однозначным фаворитом у покупателей, то в связи с увеличением количества автомобилей и осложнением транспортной ситуации положение на рынке поменялось.
«В последнее время спрос стал распределяться между этими частями города равномерно. Но в Заречной части стоимость квадратного метра за последние два года росла вдвое быстрее, так как раньше жилье там стоило гораздо дешевле. Во многом это связано с пуском станции метро “Горьковская”, – объясняет Ольга Бердюгина.
«Специфика Нижнего Новгорода в том, что он разделен на две части, которые связаны между собой только четырьмя мостами. Раньше никто не видел в этом большой проблемы – люди могли жить в Нагорной части города, а на работу ездить в Заречную, – добавляет Антон Кузнецов. – Однако постепенно мосты превратились в места вечного скопления машин. Людям стало гораздо удобнее жить там, где они работают. Думаю, в будущем эта тенденция проявится еще заметнее».
Самые-самые: районы, улицы, материалы
Самое дорогое жилье по-прежнему предлагается в Нижегородском районе города, где наибольшая доля «элитки». В среднем цена здесь варьируется от 71 до 86,4 тыс. руб. за кв. м. Самое дешевое жилье – в Сормовском районе – в среднем продается по 57,2 тыс. за «квадрат».
По данным экспертов ГК «Триумф», десятку самых дорогих улиц Нижнего Новгорода на начало 2014 года возглавили улицы Блохиной (в среднем 110,8 тыс. руб. за кв. м), Семашко (103,4 тыс.), Сергиевская (100,7 тыс.). К числу самых дешевых относились Дубравная (41,2 тыс.), Ракетная (44, 1 тыс.) улицы.
На однокомнатные квартиры в декабре 2013 года приходилось 30% рынка, двухкомнатные – 35%, трехкомнатные – 28%. Более половины предложений – жилье улучшенного и современного типа. Хрущевки и брежневки занимают около четверти рынка.
57% жилья на вторичном рынке Нижнего Новгорода продается в кирпичных домах, 31% – в панельных. Почти половина всех квартир вписывается в метраж 30-50 кв. м. На малогабаритные (менее 30 кв. м) приходится лишь 6% предложений, на крупногабаритные (от 70 кв. м) – 20%.
Бюро прогнозов. Каким будет 2014 год?
Большинство опрошенных БН экспертов ожидают от 2014 года стагнации на рынке вторичного жилья. А именно: спрос будет уменьшаться, цены останутся на прежнем уровне или немного снизятся.
«В последнее время все чаще поговаривают о возможном падении фондовых рынков в США, Европе и России. Такие события повлекут за собой отток денег из страны. Как следствие, ужесточатся условия ипотечного кредитования – как в 2009-м. А если не будут давать ипотеку, то большая часть покупателей автоматически уйдет с рынка, – предполагает Антон Кузнецов. – При таком раскладе цены немного постоят и начнут снижаться. Трудно сказать – на сколько, в 2009 году, к примеру, они упали на 30%. Но, повторяю, такой вариант развития событий возможен только в случае падения рынков».
Кроме того, наступивший год обещает стать прорывным для реализации программы по расселению жителей ветхого и аварийного фонда. По крайней мере в этом уверен глава Нижнего Новгорода Олег Сорокин. По его словам, больше 600 семей в 2014 году получат новое жилье. Специально для этого в прошлом году было начато строительство пяти домов. Первыми сдаются три новых высотки на улице Казакова.
Нижегородский рынок недвижимости в 2014 году в любом случае ждут сюрпризы. Виной тому начавшийся эксперимент по оформлению всех сделок с недвижимостью через нотариусов. Нижегородская область стала одним из пилотных регионов, задействованных в эксперименте. «Мы, активные участники рынка, до сих пор не получили информации о том, как все это будет происходить, сколько будут стоить услуги нотариусов. Никаких общественных слушаний, разъяснений, – жалуется управляющий партнер ГК «Триумф» Алексей Макаров. – Скорее всего, без очередей в первом квартале не обойтись».
