Цены на жилье в Тюмени перестали расти

Летом цены на жилье в Тюмени наконец-то перестали расти. Что было тому причиной – сезонный фактор или смена тренда – покажут уже первые недели осени. Ожидает ли Тюмень с приходом заморозков новый рост цен или можно рассчитывать на их снижение в будущем?

Эксперты говорят: государственные вливания в жилищный рынок Тюмени не только взбодрили его, но и «перегрели». Сегодня предложение квартир в новостройках превышает платежеспособный спрос, но цена квадратного метра во всех районах города остается достаточно высокой.

Точка кипения пройдена

«Перегрев» рынка недвижимости в регионе наблюдался, по словам экспертов, последние полтора года. За это время средняя цена на жилье в Тюмени выросла примерно на 25%. Но если в прошлом году квадратный метр ежемесячно дорожал примерно на 1,5%, то с начала 2013-го рост цен замедлился. А в период летних отпусков и вовсе наблюдалась отрицательная динамика (в основном, на вторичном рынке жилья).

По данным Светланы Молодкиной, начальника информационно-аналитического отдела ЗАО «Ассоциация “АЛКО”», за семь месяцев этого года стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Тюмени выросла на 6,9%, на вторичном – на 4,3%.

Руководитель аналитического отдела компании «Этажи» Елена Ершова также отмечает снижение темпа роста цен: в последнем квартале 2012 года жилье подорожало на 5,1%, в первом квартале 2013-го – на 4,8%, во втором – на 1,7%.

Аналитики связывают происходящее не только с сезонным фактором, но прежде всего – с изменением экономической ситуации в стране и регионе, а также с перенасыщением рынка. Предложение как на первичном, так и на вторичном рынке к концу первого полугодия выросло примерно на 10%, отмечает Светлана Молодкина.

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Тюмени составляет около 65 тыс. руб., на первичном – около 56 тыс.

Плюсы и минусы государственных денег

Поддерживать спрос на прежнем уровне не помогают даже жилищные программы, которые реализуются в области, хотя именно они в свое время и убыстрили рынок. В прошлом году на реализацию программ в области было направлено 8,5 млрд руб., жилищные условия улучшили более шести тысяч человек.

Львиная доля средств, вкладываемых в программы, остается в Тюмени. С одной стороны, эти деньги активизируют строительную отрасль. С другой – приводят к резкому росту цен (что и наблюдалось в последнее время) и формированию отложенного спроса.

В первую очередь это касается однокомнатных квартир. Они востребованы большинством участников жилищных программ. Их приобретают для детей-сирот, для переселенцев из ветхого и аварийного жилья, их получают ветераны, покупают военные и работники бюджетной сферы.

Бюджетники помимо выплат в 400 тыс. руб. имеют право на льготный заем до 1 млн руб. на 10 лет под 1% годовых. Приобретать жилье участники этой программы могут и на вторичном рынке, и на первичном (степень готовности дома не менее 70%). Площадь квартир не ограничена, но большая часть приобретений, как показывает статистика, приходится на однокомнатные.

Активный спрос приводит к вымыванию с рынка однокомнатных квартир, в первую очередь – строящихся. Как следствие, растет спрос (и стоимость) на вторичном рынке. Рост цен в свою очередь приводит к сложностям в реализации программ – участникам не хватает выделенных средств. Часть покупателей жилья откладывают решение этого вопроса или делают выбор в пользу старого фонда.

«Как раз в секторе старого фонда наблюдается положительная динамика, средняя цена там составила 60,3 тыс. руб. за кв. м жилья», – сообщает Светлана Молодкина.

Кризисных предпосылок на рынке тюменской недвижимости эксперты не видят. По мнению главного аналитика Ассоциации «АЛКО», речь скорее идет о стабилизации рынка и коррекции в сегменте вторичного жилья. Так что на значительное снижение стоимости квартир застройщики вероятнее всего не пойдут.

Определенная интрига, связанная с жилищными программами, все же остается. Осень – время старта самой массовой из них – программы обеспечения жильем молодых семей. Выход на рынок дополнительных средств неизбежно активизирует продажи и приведет к новому росту цен. В этом году сертификаты получат 2205 семей, срок реализации – один год. Как показывает практика, большая часть сделок по ним совершается до новогодних праздников.

Новостройки Тюмени: где, что, почем

Говоря о причинах стабилизации рынка, аналитики указывают не столько на падение спроса, сколько на рост объемов предложения. На начало второго полугодия покупателям предлагалось около 17,5 тыс. квартир – на первичном и вторичном рынках.

На втором месте по объему предложения новостроек в июле неожиданно оказался центр города. Здесь выставлено на продажу более тысячи квартир – 13,3% от общего объема первичного жилья в городе. Впрочем, больше половины предложения - это жилье комфорт-класса. Средняя цена квадратного метра здесь составила 74,4 тыс. руб.

Самый большой объем предложения сосредоточен в районе МЖК. Это объясняется выходом на рынок семи новых объектов. Большая часть жилья (почти 75%) здесь приходится на сегмент эконом-класса, 25% относится к классу «комфорт».

МЖК – один из самых быстро застраиваемых районов Тюмени. Жилых домов здесь много, архитектура и планировки – на любой вкус, с инфраструктурой – порядок. Средняя цена «квадрата» на первичном рынке здесь составила 48,1 тыс. руб.

Третье место по объемам предложения поделили застройщики Мыса и микрорайона Тюменский. В районе Мыса, одном из самых экологически чистых в городе, приобрести квартиру в новостройке можно в среднем за 50,6 тыс. руб. за кв. м. В Тюменском «метр» нового жилья стоил в среднем 49,8 тыс. руб.

Еже один быстро застраивающийся район города – ММС. Все новостройки июля представляли здесь эконом-класс. Средняя цена «квадрата» составила 54,3 тыс. руб.

Худший выбор на первичном рынке отмечен в 3-м Заречном микрорайоне, в котором застройка активизировалась лишь несколько лет назад. Средняя стоимость квадратного метра здесь составила 56,3 тыс. руб.

Таким образом, несмотря на стабилизацию, цена квадратного метра во всех районах города остается высокой.

Когда будут скидки?

Эксперты ждут от тюменских застройщиков интересных акций и распродаж. Впрочем, летом особой активности в этом плане не наблюдалось. Так, крупнейший застройщик региона – «Тюменская домостроительная компания» (ТДСК) – вместо спецпредложений сосредоточился на государственных жилищных программах. Это позволяет застройщику чувствовать себя уверенно даже в условиях умеренной покупательской активности.

«Среди клиентов ТДСК большую долю занимают участники таких программ, как «Обеспечение жильем молодых семей», «Обеспечение жильем работников бюджетной сферы», «Военная ипотека» и другие», – рассказывает коммерческий директор компании Лариса Новикова.

Другой крупный застройщик, ООО «Партнер-Инвест», предлагает приобрести квартиры в микрорайонах «Европейский» и «Видный» со скидкой до 100 тыс. руб. Но только при стопроцентной предоплате долевого участия либо оформлении ипотеки в банках-партнерах.

Купить квартиру с дисконтом до 200 тыс. руб. предлагает ГК «Меридиан Констракшн». Эта компания достаточно активно продвигает на рынке свои объекты. Для участия в программе «Летнее предложение» застройщик выставил 50 квартир, акция стартовала 15 июля, к середине августа половина «скидочного» жилья была продана.

Как отмечает первый заместитель генерального директора «Меридиан Констракшн» Сергей Гусев, однокомнатных квартир в домах высокой степени готовности почти не бывает в продаже, они раскупаются раньше. Двух- и трехкомнатные квартиры продаются дольше.

Вместо прогнозов

Активность рынка недвижимости сильно зависит от работы банковского сектора. Он сейчас находится в стадии жесткой конкуренции, а потому ипотечные ставки медленно, но понижаются. Уже сейчас приобрести квартиру можно под 12% годовых, отмечает президент НП «Объединение риэлторов Тюменской области» Миля Ященко.

По ее мнению, нынешняя ситуация выгодна покупателям – в отличие от растущего рынка сегодня проводить сделки комфортно.

Риэлторы очень надеются на традиционные ярмарки недвижимости. Ближайшая из них состоится уже совсем скоро. Благодаря таким мероприятиям активность покупателей жилья, застройщиков и представителей банков возрастает. Так же, как и готовность идти на уступки друг другу.

До конца этого года в области должны ввести в эксплуатацию приблизительно 1,35 млн кв. м жилья. Около 900 тыс. из них – в Тюмени. А значит, дефицита нового жилья у тюменцев не будет. И если цены опять резко не вырастут, рынок к концу года должен нащупать точку равновесия.