Долговая драма: число квартир с обременением в продаже выросло на 20%

Количество квартир с обременением в продаже в России за год выросло на 20%. В числе ограничений — ипотека (потеряв прежний уровень дохода, человек не может обслуживать кредит), а также маткапитал. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Некоторые люди продавали старую квартиру с обременением и покупали по выгодным условиям льготной ипотеки новую. Эксперты считают, что количество квартир с обременением к концу года вырастет до 25%.

Условия для роста

В июне 2021-го количество квартир с обременением, выставленных на продажу, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказал «Известиям» руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов. Доля таких квартир в общем объеме стабильно растет последний год. В основном это квартиры, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств материнского капитала, отметил специалист.

По его словам, при продаже квартиры, купленной с использованием маткапитала, должны быть выделены доли детям в новом жилье или положены соответствующие долям суммы на банковский счет с разрешения опеки.

За прошедший год доля подобных квартир увеличилась примерно на 18–20%, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Больше всего на рынке лотов, находящихся в залоге у банка. Также обременения применяются, если недвижимость куплена в рассрочку, в отношении нее заключен договор доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного) или пожизненной ренты, отметила она.

Кроме того, в числе обременений арест имущества — судебные приставы могут накладывать запрет на сделки с недвижимостью до погашения задолженности, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. При этом именно изъять квартиру, а не арестовать, крайне сложно. Чаще всего это происходит из-за нарушения условий ипотечного договора и почти никогда из-за долгов за ЖКУ, потому что работает принцип соразмерности требований кредитора долгу, уточнил партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Горбунов.

— Увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено, прежде всего, продолжающимся снижением уровня доходов населения. В течение прошедшего года немало заемщиков потеряли работу или стали получать значительно меньше, в связи с чем выплата ипотечного кредита стала неподъемной для семейного бюджета, — высказала мнение Мария Литинецкая.

Также рост числа квартир с обременением связан с тем, что люди продавали свои старые квартиры и покупали по более выгодным условиям новые, отметил Алексей Панов.

— За год действия льготной ипотеки многие реализовывали свое жилье для покупки новостроек, рост интереса к загородным форматам также стимулировал продажу городского жилья, увеличилось число межрегиональных сделок. В таких условиях количество квартир с обременениями вполне могло вырасти на 20%, — согласен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.

В Москве с привлечением ипотеки в I квартале 2020-го было куплено 6 тыс. квартир, а за тот же период 2021-го — 9 тыс. То есть за год квартир в залоге у банка стало в полтора раза больше, рассказала Ирина Доброхотова. Квартир с обременением в продаже становится больше в том числе из-за увеличения доли ипотеки, роста числа банкротств физлиц и усиления долговой нагрузки, рассказала она.

Росту доли залоговых квартир в общем объеме предложения на рынке недвижимости также способствовало увеличение доли инвестиционных сделок, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В прошлом году на фоне стремительного роста цен люди вкладывались в недвижимость с помощью льготной ипотеки.

Долгий тренд

Из-за постепенно снижающегося спроса на жилье продавцы квартир с обременением всё чаще прибегают к услуге так называемого срочного выкупа квартиры у риелторов, сказал Алексей Панов. По такой схеме жилье или выкупается с дисконтом в 7–12%, или риелтор помогает взять заем для снятия обременения. Спрос на срочный выкуп квартир с начала года вырос уже на треть, а количество краткосрочных займов увеличилось вдвое, рассказал эксперт.

По его мнению, с учетом ажиотажного спроса на ипотечные займы в прошлом году, доля объектов с ограничением, выставляемых на продажу, продолжит расти.

— К концу года мы ожидаем, что доля квартир с обременением вырастет до 25%, а интерес к срочному выкупу квартир вырастет еще в среднем на 15–20%, — спрогнозировал Алексей Панов.

Скорее всего, доля квартир с обременением в продаже будет расти, так как увеличивается круг потенциальных покупателей, на чьи квартиры они могут быть наложены — в первую очередь это ипотечники, но и должников меньше не становится, высказала мнение Ирина Доброхотова.

Расширение программы семейной ипотеки будет только способствовать укреплению этого тренда, считает Андрей Колочинский. А вот изменение условий программы льготной ипотеки, напротив, приведет к уменьшению числа сделок с ее использованием. Частные инвесторы откажутся от нее и, как следствие, инвестиционных квартир с обременением станет меньше, добавил он.

На ПМЭФ президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2022 года. Предельный лимит кредита — 3 млн рублей во всех регионах, а ставка вместо 6,5% — 7%. Также будет расширена семейная ипотека: в программе смогут участвовать все семьи с детьми, рожденными после 1 января 2018 года (ранее льгота распространялась только на семьи, в которых родился второй ребенок). Семья сможет взять ипотеку по ставке 6%, купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ранее взятый ипотечный кредит.