Рынок поставлен на паузу: что происходит с частными домами в Подмосковье
Пока продавцы и потенциальные покупатели частных домов в Подмосковье выжидают и следят, как будут меняться цены в ближайшем будущем. Спецоперация на Украине, девальвация рубля и санкции создали ситуацию неопределенности на рынке недвижимости во всех сегментах.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали об обстановке на загородном рынке Московской области, а также, как изменится стоимость и спрос на дома в перспективе.
Активность продавцов и покупателей снизилась
Покупатели и продавцы взяли паузу из-за нестабильной экономической ситуации в стране, единогласно утверждают эксперты. По данным «Инком-Недвижимость», за год на первичном рынке Подмосковья предложение коттеджей/участков с подрядом сократилось на 0,8%, участков без подряда — на 0,7%, таунхаусов/дуплексов — на 3,6%. На вторичном рынке за год экспозиция коттеджей увеличилась на 12,4%, экспозиция дач не изменилась, экспозиция участков без подряда — снизилась на 13,6%. «Однако последние две недели продавцы, покупатели и девелоперы заняли выжидательные позиции. Увеличиваются сроки принятия решений, быстрые сделки отсутствуют. Застройщики заморозят текущие проекты, и не будут выводить новые до прояснения обстановки», — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Аналогичную ситуацию зафиксировали в ЦИАН: объем предложения за последние две недели снизился на 4,2% — в продаже доступно около 7,3 тыс. домов со всеми коммуникациями. За месяц — снижение на 6,2%, за год — на 17% — в марте 2021 года на рынке предлагалось 8,8 тыс. домов. «24 февраля и в последующие несколько дней рынок загородной недвижимости был «поставлен на паузу». Потенциальный спрос, выраженный в просмотрах объявлений о продаже домов, за этот период снизился на 23%», — рассказала эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина.
В премиальном сегменте загородного рынка пока наблюдается некоторая активность, но обычно в кризисные периоды ликвидность рынка в целом падает, отметил управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. По его словам, сделок становится меньше, переговоры в периоды турбулентности растягиваются еще на более длительный срок. «Загородный элитный рынок гораздо менее ликвидный, чем рынок городской недвижимости и, зачастую, цикл сделки составляет 3-6 месяцев, иногда доходит до года. Сейчас в моменте качественные объекты купить практически невозможно. Те объекты, по которым владельцы готовы вести переговоры о продажах, — это, как правило, сильно обветшавшие морально устаревшие дома, где основную ценность представляет не строение, а земельный участок, на котором он расположен», — уточнил аналитик. Сегмент находится в состоянии высокой активности с минимальным количеством сделок, добавил он.
Что с ценами
Стоимость загородной недвижимости в Подмосковье растет. В Московской области с 24 февраля средняя стоимость дома в продаже увеличилась на 400 тыс. руб. или на 1,4%: с 28,4 млн руб. до 28,8 млн руб. За месяц рост составил 3,2%, такая положительная динамика связана с приближением сезона, который на рынке загородной недвижимости начинается весной. В годовой динамике прирост — на 18%, подсчитали в ЦИАНе. Для сравнения: годом ранее средний бюджет дома в продаже был на уровне 24,4 млн руб.
Несмотря на падение курса рубля, собственники не переводят стоимость недвижимости в доллары, отмечают аналитики. По данным ЦИАНа, 14 февраля 92% загородных объектов продавались в рублях, сейчас эта доля — 91%. Однако руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева отметила, что уже есть продавцы, которые стоимость объектов перевели в валюту — по таким объектам звонки прекратились. По сути они сняли свои объекты с продажи, поясняет эксперт.
Прогноз
Из-за неопределенной экономической ситуации аналитики расходятся во мнении, как изменится стоимость загородного жилья в ближайшем будущем. «С учетом инфляции, сложностью с логистикой по поставке стройматериалов, стоимость новых домов будет расти за счет больших затрат на их строительство, особенно в сегменте бизнес и выше. В то же время платежеспособность населения снижается, а загородный дом — это не предмет первой необходимости. Об этом свидетельствует, в том числе, и отсутствие всплеска на рынке, в то время как на городском рынке клиенты интересуются квартирами активнее», — считает Кирюхина.
По ее мнению, приобретение на ажиотаже — не лучший момент, стоит подождать хотя бы несколько недель до появления определенности. Для тех, кто изначально планировал покупку этой весной, эксперт рекомендует совершить сделку.
В «Миэле» также считают вероятным рост цен. «Объем предложений уменьшился, что поддерживает уровень цен. Инфляция, которая пока только разгоняется, тоже возможно не даст цене падать, но время покажет, — говорит руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева.
Однако не все придерживаются такой точки зрения. К апрелю спрос упадет и цены пойдут вниз, так как новые ипотечные ставки не вызывают у заемщиков оптимизма, прогнозирует директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад. По его словам, это связано и с тем, что цены на загородную жилую недвижимость уже были сильно повышены в связи с удорожанием строительных материалов и работ в 2021 году и январе- феврале текущего года.
На первичном рынке застройщики заморозят текущие проекты, и не будут выводить новые до прояснения обстановки, считает аналитик. По прогнозу Олега Новосада, если текущая ситуация разрешится в течение месяца, то радикальных изменений не предвидится, а в случае, если она растянется на полгода и больше, то рынок загородной недвижимости будут ожидать глубокие структурные изменения.