Доля отказов в ипотечных кредитах превысила половину от всех заявок
В июне российские банки нарастили долю отказов в ипотеке — сейчас не одобряется более половины заявок, следует из данных НБКИ. В условиях жесткого регулирования и ухудшения качества обслуживания ипотеки банки готовы кредитовать лишь заемщиков с хорошей кредитной историей и низкой долговой нагрузкой. Кроме того, отказы в льготной ипотеке растут из-за отмены комиссий для застройщиков и низкой маржинальности госпрограмм
В июне доля отказов российских банков в ипотечных кредитах составила 50,6% от всех заявок на ипотеку, следует из данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ), с которым ознакомился Forbes. В мае, когда доля отказов выросла впервые в этом году, показатель составлял 45,7%. До этого доля отказов планомерно снижалась с января, когда составляла 51,8%.
В НБКИ отмечают, что в условиях жесткого макропруденциального регулирования банки придерживаются консервативной кредитной политики и стараются кредитовать только тех граждан, у кого хорошая кредитная история и низкая долговая нагрузка, говорит директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. В июне основным инструментом регулирования ипотечных выдач еще оставались надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. С июля они были снижены, а ЦБ стал применять новый механизм прямых количественных ограничений — макропруденциальные лимиты (МПЛ). Эти меры дестимулировали банки выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Кроме того, продолжает расти объем и доля просроченных долгов в ипотеке. По оценке «Эксперт РА», по итогам года доля просроченной задолженности в ипотеке может вырасти до 0,8-1% против 0,5% в 2024-м. В своем прогнозе аналитики рейтингового агентства предполагали, что банки будут купировать дальнейшее увеличение просрочки через сокращение объема новых высокорисковых выдач.
Эксперты, опрошенные Forbes, считают, что главной причиной увеличения доли отказов стала отмена комиссий для застройщиков за доступ их новостроек к программам льготной ипотеки в мае. Это снизило маржинальность выдачи льготных кредитов, и банкам стало выгоднее тратить капитал на более доходные сегменты — рыночные ипотечные программы и прочие классические сегменты кредитования, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.
«Отмена комиссий существенно снизила привлекательность ипотечных выдач для банков. В начале года, напротив, банки стремились поддерживать выдачи на фоне их «просадки», в том числе за счет ослабления требований к заемщикам», — соглашается старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Банки начали отменять комиссии в мае 2025 года после того, как эту практику раскритиковал президент Владимир Путин. Банки взимали с застройщиков комиссии с конца 2023 года — они называли это вынужденной мерой, которая позволяет им поддерживать рентабельность выдач ипотеки по госпрограммам. ЦБ оспаривал расчеты банков, отмечая, что такие комиссии в итоге ложатся на плечи конечных покупателей жилья ввиду роста его стоимости. В этом году Минфин временно — для кредитов, выданных с февраля по август — повысил размер «прибавки» к ключевой ставке для компенсации выпадающих доходов банков с 2 до 3 п. п. на покупку квартиры в новостройке и до 3,5 п. п. — на индивидуальное жилищное строительство.
Банкиры действительно не были довольны отменой комиссий. Так, в числе критиков этой меры оказался глава «Сбера» Герман Греф. «Ожидалось, что это может привести к тому, что застройщики могут снизить цены на рынке. Но практика показала, что это не так: цены, наоборот, выросли. Поэтому с точки зрения влияния на рынок это оказало очень маленькое воздействие. А заявки и выдачи упали примерно на 10–12%. В принципе я оцениваю эту меру как негативную, она негативно сказалась на заемщиках, на застройщиках и на банках тоже», — заявил он в ходе «Финансового конгресса» Банка России в начале июля.
Forbes отправил запрос крупнейшим розничным банкам, которые выдают ипотеку по госпрограммам. «В ВТБ в июне уровень одобрения ипотечных заявок был стабилен. Банк выдавал кредиты клиентам, которые соответствовали условиям программ, в том числе льготных. При этом мы всегда уделяем особое внимание анализу долговой нагрузки каждого будущего заемщика, чтобы обеспечить ответственное кредитование и минимизировать риски для наших клиентов», — сообщила пресс-служба банка. Другие банки на момент публикации не ответили на запрос.
По мнению экспертов, рост числа отказов в ипотеке продолжится. Этому будет способствовать, во-первых, введение МПЛ с III квартала. Для кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 50% и первоначальным взносом меньше 20% установлен заградительный лимит в доле от всех выдач банка — 2%. На ипотеку заемщику с ПДН выше 80% и высоким первоначальным взносом, а также для тех, кто отдает половину ежемесячных доходов на погашение долга и имеет менее 20% взноса, регулятор отвел всего 5% в выдачах. «С учетом введения макропруденциальных лимитов с 1 июля можно ожидать дальнейшего умеренного роста доли отказов в ипотеке», — предполагает Егор Лопатин.
Во-вторых, 1 августа заканчивается льготный срок, когда банки могут рассчитывать на повышенную субсидию из федерального бюджета за недополученный процентный доход от выдачи ипотеки по льготной госпрограмме. Минфин пока официально не объявлял о ее продлении. «Сейчас вопрос как раз прорабатывается, решаем. Мы будем делать предложения», — заявил журналистам замминистра финансов Иван Чебесков.
