Доля «премиум-ипотеки» достигла пятилетнего максимума
Доля новых кредитов на покупку недвижимости с «чеком» от ₽12 млн достигла в третьем квартале рекордных 7% от всех ссуд. Несмотря на замедление на ипотечном рынке, банки указывают на повышенный спрос на «премиум-ипотеку».
В третьем квартале 2021 года 7% от всей новой выданной ипотеки в России пришлось на ссуды от 12 млн руб., подсчитали по запросу РБК в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Речь идет о кредитах, не попадающих под различные льготные госпрограммы. В июле—сентябре объем такой ипотеки составил 88,1 млрд руб. при общих выдачах в 1,26 трлн руб. — доля новых кредитов с «большим чеком» достигла рекордного уровня как минимум с 2016 года, следует из данных бюро. Всего с начала года российские банки оформили 16,2 тыс. таких договоров на 247,6 млрд руб.
Крупные ипотечные банки подтверждают кратный рост выдач «премиум-ипотеки».
- За девять месяцев этого года ВТБ одобрил 5,5 тыс. таких ссуд более чем на 100 млрд руб., что почти втрое превышает показатели аналогичного периода 2020 года. Доля таких сделок в сравнении с тремя кварталами прошлого года удвоилась и достигла 13% от общего объема выдач, уточнил зампред правления ВТБ Анатолий Печатников.
- Сбербанк за девять месяцев этого года выдал 4,9 тыс. кредитов с «большим чеком» на 90,8 млрд руб., оценивает вице-президент Сбербанка Николай Васев. Год к году объем таких ссуд увеличился в 3,3 раза. «Мы видим рост доли кредитов свыше 12 млн руб. более чем в два раза в общем объеме выдач. Если в январе—сентябре 2020 года в суммарном выражении она составляла 2,1%, то за аналогичный период этого года — 4,4%», — утончил Васев.
- В Росбанке тоже наблюдают удвоение доли «премиум-ипотеки» в выдачах. В январе—сентябре показатель достиг 14%, говорит главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина: «Прирост в денежном выражении составил +144% — 12,2 млрд руб. в 2021 году против 5 млрд 2020-м».
- В Промсвязьбанке объемы кредитования в премиальном ипотечном сегменте увеличились в полтора раза и по итогам трех кварталов превысили 4 млрд руб., сообщила начальник управления ипотечных продаж банка Татьяна Чернышева.
- «По сравнению с 2020 годом мы наблюдаем прирост примерно на 250% в сегменте таких сделок», — замечает управляющий директор группы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова. Выдачи за девять месяцев она оценила в 1,2 млрд руб.
- Представитель «Уралсиба» сообщил, что по итогам трех кварталов объем одобренной ипотеки с «большим чеком» вырос на 117% год к году, до 1,6 млрд руб. МКБ и Абсолют Банк не раскрыли точных данных о выдачах, но подтвердили заметный рост в этом сегменте ипотечного кредитования. В банке «Дом.РФ» сообщили, что не наблюдают существенного изменения доли новой ипотеки с чеком от 12 млн руб. «За девять месяцев 2021 года выдачи в данном сегменте выросли более чем на 20%, мы оформили более двухсот сделок почти на 4 млрд руб.», — уточнил директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков.
Почему такой спрос на «премиум-ипотеку»
По данным Банка России, задолженность населения по ипотечным кредитам с начала года увеличилась на 1,7 трлн руб. и на 1 сентября достигла 10,96 трлн руб. В первой половине года темпы роста выдач кредитов были рекордными, за исключением сезонно «слабых» января и мая. Но с 1 июля в России изменились условия программ льготной ипотеки, и это сразу сказалось на результатах банков: в июле объем новых ипотечных кредитов сократился на 20,5% по сравнению с предыдущим месяцем, до 433,1 млрд руб. В августе объемы выданной ипотеки оказались немногим больше — 439 млрд руб. На темпах роста ипотеки также сказался рост ставок на рынке вслед за повышением ключевой ставки Банка России.
Основным фактором для роста выдач ипотеки с «большим чеком» стал рост цен на недвижимость, считает директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич: «[В 2021 году] гораздо сильнее выросла стоимость квартир, поэтому часть кредитов просто перешла в сегмент свыше 12 млн руб.».
По данным Росстата, в первой половине 2021 года 1 кв. м на первичном рынке жилья стоил 86 тыс. руб. по всей России и 265 тыс. в Москве. По сравнению со вторым полугодием 2020-го его стоимость выросла на 10,8 и 15,7% соответственно. На вторичном рынке 1 кв. м за тот же период подорожал на 5,6% в среднем по России.
Спрос на крупные ипотечные кредиты также подкрепляли ставки, считает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее словам, несмотря на небольшую коррекцию вслед за ключевой они «остаются комфортными». Одновременно с увеличением сроков кредитования это позволяет заемщикам «обеспечить приемлемый ежемесячный платеж по более крупным кредитам», полагает аналитик.
Более 40% крупных ипотечных сделок от общего объема в этом году пришлось на третий квартал, подчеркивает представитель банка «Уралсиб». «Возможно, что именно планомерное повышение ключевой ставки ЦБ мотивировало клиентов не откладывать покупку до охлаждения рынка и падения цен на недвижимость и приобрести жилье на максимально выгодных условиях», — допускает он.
Интерес заемщиков к «премиум-ипотеке» в этом году связан и с изменившимся предложением на рынке недвижимости, отмечает Бабина: «Рынок новостроек премиум-класса начал расти за счет пополнения новым предложением, появилось много объектов недвижимости с высоким инвестиционным потенциалом, которые можно было приобрети по исторически низким ставкам». Она напоминает, что в бюджетных сегментах ипотека — это чаще всего основной инструмент решения квартирного вопроса.
В премиум-сегменте заемщику часто выгоднее купить жилье в кредит, чем использовать собственные средства — например, выводить их из бизнеса или других активов, поясняет эксперт. «Если разрыв между доходностью бизнеса и ипотечной ставкой существенный, то клиент с большей долей вероятности выберет ипотечный кредит», — заключает Бабина.
Как ведут себя «премиум-заемщики»
Средняя сумма ипотечного кредита в премиум-сегменте варьируется от 15 млн до 20 млн руб., показал опрос крупных банков. Большинство опрошенных кредитных организаций отмечали рост этого параметра в 2021 году по сравнению с прошлым годом. Уровень первоначального взноса в среднем достигает 30% от стоимости объектов, а срок кредитования — порядка 20 лет.
«С одной стороны, большая доля покупателей в сегменте премиального жилья готова приобретать квартиру, уникальную по своим характеристикам, по более высокой цене, с другой — для них важен комфортный ежемесячный платеж, поэтому такие заемщики, как правило, выбирают более долгий срок кредитования и больший размер первоначального взноса», — замечает Чернышева.
Тем не менее богатые заемщики, как правило, гасят ипотеку быстрее, чем обычные клиенты, следует из данных ОКБ. Среди кредитов, выданных в 2011 году, ссуды на сумму от 12 млн руб. закрывались в среднем за 53 месяца, а кредиты с меньшим чеком — за 60 месяцев. Такое расхождение в сроках погашения типично для ипотечных кредитов вплоть до 2017 года выдачи (по ссудам, оформленным в последние несколько лет, еще нет достаточно статистики о погашениях).
При этом банки расходятся в оценках, какие объекты недвижимости пользуются наибольшим спросом у состоятельных заемщиков. В Сбербанке отмечают, что основное количество кредитов с «большим чеком» оформляется на готовое жилье. По оценкам ВТБ, в этом году спрос на «первичку» оказался выше — на новостройки пришлось 57% общего количества сделок в премиум-сегменте. «Клиенты приобретают элитную недвижимость и жилье бизнес-класса не только в целях собственного проживания, но и как инвестиции на будущее, что характерно и для первичного, и для вторичного рынков. Это подтверждает и увеличение срока таких кредитов», — поясняет Печатников. «По нашим оценкам, 70% клиентов выбирают ипотечный кредит для жизни и лишь 30% — для инвестирования», — не соглашается начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.
Что будет со спросом в 2022 году
В ВТБ ожидают, что рынок ипотеки «с высоким чеком» продолжит уверенно расти. «Застройщики за последние 1,5–2 года анонсировали значительное число новых премиум-проектов, строительный рынок в нашей стране устойчив и по-прежнему инвестиционно привлекателен. Учитывая активность заемщиков в четвертом квартале, можно ожидать, что спрос в этом сегменте по итогам года достигнет рекордных значений», — допускает Печатников. Рост спроса также прогнозируют в МКБ.
Активность заемщиков в этом сегменте будет зависеть от развития экономической ситуации в стране, полагает Бабина. «Использование ипотеки позволяет снизить риски, например валютные: цены на квартиры устанавливаются в рублях, а ипотека позволяет не менять, например, доллары или евро на рубли, чтобы оплатить покупку и сохранить имеющиеся валютные сбережения», — отмечает она.
Дальнейшее повышение ключевой ставки снизит инвестиционную привлекательность недвижимости — клиенты будут постепенно возвращаться к другим финансовым инструментам, считает Чернышева.
Средние ставки по ипотеке до конца года преодолеют 9%, говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов Егор Лопатин: «В условиях инфляции на уровне 7–7,5% [это] может несколько охладить спрос со стороны состоятельных клиентов».
Запрос на покупку недвижимости, в том числе в инвестиционных целях, уже в значительной степени удовлетворен, отмечает Щурихина. По ее словам, выдачи ипотеки с «большим чеком» вряд ли покажут значительный рост в 2022 году.