Елена Балашова: Разрыв между спросом и предложением на жилищном рынке увеличился
Ввод жилья в РФ в первом квартале 2015 года увеличился на 33% относительно прошлогоднего уровня, объём выданных рублёвых ипотечных кредитов снизился в январе-феврале на 24%, а процентная ставка, вплотную приблизившись к 15% годовых, достигла максимума с сентября 2009 г. С начала года выросла и средняя рыночная цена квадратного метра (в рублях), но её рост был в три с лишним раза ниже темпа инфляции. Ждать ли в ближайшей перспективе коллапса жилищного рынка? Или антикризисные меры с учётом накопленного потенциала спроса и предложения помогут самортизировать удар?
В январе-марте текущего года, согласно данным Росстата, построено 18,5 млн кв. м нового жилья - почти в два раза больше, чем в среднем за тот же период в 2010-2013 гг. При этом второй год подряд (в 2014-2015 гг.) в первом квартале сохраняется более чем 30%-ный рост вводов. Итог впечатляющий, но есть ли потенциал для дальнейшего роста предложения на жилищном рынке? Рассмотрим стандартную цепочку: инвестиции, незавершённое строительство, вводы - всё без учёта вклада населения, поскольку построенное индивидуальными застройщиками жильё, как правило, предназначено для своей семьи и не выводится на рынок. То есть результатом будут прочие вводы, из которых 98% (по данным Росстата) приходится на многоквартирные жилые дома большой и малой этажности. Прочие вводы жилья в 2014 г. составили 45,8, а в первом квартале 2014-2015 гг. соответственно 7,3 и 9 млн кв. м.
На фоне снижения общей динамики инвестиций в основной капитал капитальные вложения в жилищное строительство (исключая население и субъекты малого предпринимательства) в 2014 г. выросли по сравнению с 2013 г. на 90% в текущих ценах, а с поправкой на индекс-дефлятор - более чем на 80% и превысили 640 млрд руб. Чтобы понять, много это или мало, поясним, что при средней цене 52-53 тыс. руб. за 1 кв. м (именно такая цена, по нашей оценке, была на первичном рынке жилья в первом квартале 2015 г.) этих средств инвесторов-застройщиков хватило бы для строительства 12 млн. кв. м новых жилых домов, то есть более четверти от прошлогоднего годового объёма прочих вводов. Кроме того, на начало 2015 г. общая площадь жилых домов, находящихся в незавершённом строительстве, увеличилась за год на 7,5% и составила 36,2 млн кв. м. Это без малого 80% от объёма прочих вводов 2014 г. Примерно такой же уровень задела держится с 2011 г. Так что потенциал предложения нового жилья в 2015 г. выглядит вполне достаточным.
Будут ли выведены эти объёмы на рынок? Это зависит от динамики цен на первичном рынке жилья и масштабов спроса. Пока росстатовских данных о средней рыночной цене квадратного метра в первом квартале 2015 г. нет, обратимся к альтернативным источникам, отслеживающим динамику цен ежемесячно. Так, по данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, цена предложения квадратного метра жилья в России в марте выросла на 1,6% к декабрю или (с учётом отчётных данных Росстата за прошлый год) на 5% к марту 2014 г. То есть рост цены на первичном рынке был в 3,25 раза ниже темпа инфляции в тот же период (+16,9%), и пока нет достаточных оснований прогнозировать заметное ускорение её роста. При этом средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья в первом квартале текущего года составила 39,8 тыс. руб., увеличившись к уровню прошлого года лишь на 1,3%. Таким образом, застройщики сохранили пока примерно 30%-ный потенциал рентабельности.
Наибольшие проблемы на жилищном рынке в первом квартале 2015 г. связаны с резким падением спроса населения на жильё из-за девальвации рубля, падения реальных доходов, высокой инфляции, удорожания ипотечных кредитов и снижения спроса после ажиотажа в конце прошлого года. Так, по данным Банка России, в январе-феврале текущего года было выдано 92 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 150 млрд. руб. - соответственно на 22 и 24% меньше, чем годом ранее, но при этом на 10 и 14% больше, чем в январе-феврале 2013 г. Однако масштабы ипотечного кредитования в январе-феврале не дают объективной картины падения спроса в начале 2015 г., поскольку большая часть заявок на эти кредиты была сформирована ещё в конце прошлого года на фоне ипотечного бума. О фактическом потенциале спроса на ипотечном рынке можно судить по количеству поданных в начале текущего года заявок на ипотечные кредиты. По данным Объединённого кредитного бюро (крупнейшего бюро кредитных историй России), число заявок на ипотеку в январе сократилось на 53%, в феврале - на 72%, в марте - на 63% по сравнению с тем же месяцем 2014 г.
Поможет ли заметно улучшить ситуацию антикризисная программа субсидирования ипотечной процентной ставки? Программа, рассчитанная на один год (до конца марта 2016 г.), предусматривает выдачу ипотечных кредитов для приобретения жилья исключительно на первичном рынке на общую сумму около 400 млрд руб. под 12% годовых сроком до 30 лет и первоначальном взносе в 20%. Условия чрезвычайно привлекательные для заёмщиков, и несомненно, что весь лимит по программе будет выбран. Однако это всего 23% от объёма ипотечного кредитования 2014 г., и при сегодняшнем среднем уровне цен на жильё в новостройках в рамках программы может быть приобретено до 7 млн кв. м (15% от объёма прочих вводов 2014 г.). Немного!
Прогноз Минстроя на 2015 г. в целом по ипотечному рынку (с льготными и обычными условиями кредитования) даёт цифру в 850 млрд руб., то есть ожидается двукратное падение платёжеспособного спроса на ипотеку по сравнению с уровнем 2014 г.
Таким образом, по итогам первого квартала можно констатировать увеличение разрыва между спросом и предложением, а то, как рынок будет реагировать на сложившуюся ситуацию, станет понятно уже в ближайшие месяцы.