Елена Чегодаева: Ипотека является основным финансовым стимулом для приобретения недвижимости

Рынок новостроек, в особенности столичного региона, переживает переломный момент. Столь значительные изменения в жилой недвижимости страны происходили лишь дважды: в первой половине 90-х в период формирования рынка и в 2005 г., после начала работы 214-ФЗ. О том, с чем рынок Москвы входит в новую реальность, рассказала руководитель департамента аналитики агентства недвижимости "Бон Тон" Елена Чегодаева.

— Что в последнее время происходит на первичном рынке недвижимости?

Можно выделить следующие тенденции последнего времени. Во-первых, выход большого количества новых проектов, как и прогнозировалось в конце 2017 года. По итогам 1 квартала 2018 года в реализацию поступило 12 новых проектов и 23 новых корпусов в уже реализуемых проектах общей площадью 270 тыс. кв. м жилья и более 4,5 тыс. лотов. Застройщики стараются успеть вывести на рынок максимальное число проектов до 1 июля, когда вступят в силу новые законодательные нормы, устанавливающие дополнительные требования к компаниям, привлекающим средства дольщиков. На сегодняшний день, на первичном рынке старой Москвы в реализации находится 2,9 млн кв. м (без премиального сегмента), что на 1,5% больше чем в феврале 2018 года. Выходит много проектов бизнес-класса, к которому относятся 7 из 12 новых проектов. Таким образом, по итогам 1 квартала на долю комфорт- и бизнес-классов приходится практически равные доли в предложении - по 46 и 48% соответственно.

Во-вторых, зафиксирован беспрецедентный рост спроса со стороны потребителей. По итогам 1 кв. 2018 года количество заключенных ДДУ выросло на 52% по сравнению с 1 кварталом прошлого года, свидетельствуют данные Росреестра. Благодаря завышенным инфляционным ожиданиям, а также информации о переходе к 2019 г. на проектное финансирование и сопряженное с этим повышение цен, потребители принимают решение о покупке недвижимости уже в этом году.

В-третьих, до 28% выросла доля предложения с отделкой (как полной, так и предчистовой) в новом предложении.

Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»
Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today

— Как ведут себя цены? Правда ли, что за последние месяцы они повысились?

Если говорить в среднем по рынку, то с начала года на рынке не происходит существенной коррекции цен. Однако по классам наблюдалась разнонаправленная тенденция: по итогам марта средневзвешенные цены в комфорт- и эконом-классах снизились в рамках статистической погрешности на 0,4 и 0,6% до 154,6 тыс. руб. и 112 тыс. руб. соответственно. А в бизнес-классе – этот показатель вырос на 1,8% до 247,6 тыс. руб. В результате средневзвешенная цена квадратного метра по итогам марта составила 202 тыс. руб., что на 1,1% больше, чем в феврале 2018 г.

При этом на сегодняшнем рынке средняя температура "по больнице" не отражает общей картины: потребительский спрос, особенно в комфорт-классе, строго дифференцируется между 10 проектами маркет-мейкерами и всем остальным рынком. Поэтому есть ряд проектов на первичном рынке старой Москвы, в которых среднемесячный прирост СВЦ может составлять и 1,5%, и 2,5%.

— Какое влияние на рынок новостроек оказывает дешевая ипотека?

Как и в прошлом году, ипотека с постоянно понижающимися ставками является основным финансовым стимулом для приобретения недвижимости, о чем свидетельствует рост на 87% количества ипотечных сделок в 1 квартале 2018 года по сравнению с 1 кварталом прошлого года на первичном рынке Москвы. Доля ипотечных сделок в массовом сегменте составляет не менее 60%. По данным статистики Центробанка, по итогам 1 кв. 2018 года  в целом по России выдано ипотечных кредитов на сумму около 600 млрд руб., что на 85% больше уровня 1 кв. 2017 года. За вычетом рефинансирования в первом квартале 2018 года "новой" ипотеки выдано на сумму не менее 500 млрд руб. по сравнению с 321 млрд руб. на 01.04.2017.

Таким образом, "чистые" темпы роста рынка составляют около 55%, что говорит о притоке новых заемщиков. Помимо рекордно низких ставок по ипотеке рост провоцируется также изменением потребительской модели домашних хозяйств, которые в силу высоких инфляционных ожиданий в будущем не склонны к накоплению.

— Если ставки по ипотечным кредитам и в дальнейшем будут понижаться, нет опасности, что цены на рынке просто рухнут?

В 2017 году была опасность появления "ипотечного пузыря" на фоне программ с нулевым первоначальным взносом или с первоначальным взносом менее 20% , выдачи по которым в 2017 года выросли с 6,8% до 29,5%. Для минимизации риска ЦБ как основной финансовый регулятор ввел для банков повышенные коэффициенты риска при расчете достаточности капитала: при первоначальном взносе менее 20% устанавливается коэффициент риска 150%. А размер первого взноса менее 10% означает 200-процентный коэффициент риска. Кроме того, в условиях макроэкономической нестабильности ЦБ собирается проводить стресс-тест чувствительности кредитного качества портфелей ипотечных кредитов банков к ухудшению макроэкономического фона для оценки устойчивости банковского сектора. Все это свидетельствует о том, что основной финансовый регулятор, со своей стороны, будет отслеживать ситуацию ухудшения качества кредитного портфеля и рычагами финансового контроля ее предотвращать.

— В последнее время много говорят о том, что скоро не останется мелких застройщиков, а весь рынок будет поделен крупными компаниями. Насколько такие разговоры оправданы?

Первичный рынок недвижимости становится классическим примером рынка с олигополистической конкуренцией, когда 10 основных игроков контролируют более 2/3 продаж. По итогам 1 кв. 2018 г.  10 застройщиков обеспечивают 64% продаж квадратных метров на первичном рынке старой Москвы. Как и в прошлом году, первое место с долей продаж 27,8% принадлежит ГК ПИК, второе место с долями по 6% - у MR Group и "Группы ПСН", на третьем - ЛСР с долей 5,5%. Наибольший рост за год показала ГК Инград, поднявшись с 45 места на 7 в этом году с долей продаж 3,4%.

— Какой из сегментов сейчас более всего востребован у покупателей?

Наибольшим спросом, как и год назад, продолжает пользоваться комфорт-класс, на долю которого приходится 63% продаж. Если говорить конкретно о структуре спроса по типологии квартир в комфорт-классе, то наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры со средней площадью в диапазоне от 56 до 62 кв. м. Также увеличивается спрос и на лоты с отделкой, который показывает прирост по итогам 1 кв. 2018 г. порядка 6%.

Среди 10 проектов комфорт-класса, которые обеспечивают 50% продаж, половина находится за МКАД, и все они возводятся в рамках редевелопмента промышленных зон.

— Можете дать прогноз на будущее первичного рынка на ближайшие восемь-девять месяцев?

Во втором квартале рост новых объемов на первичном рынке Москвы продолжится. Застройщики в связи с процессом перехода на проектное финансирование будут закладывать в свои финмодели ценовой рост, который может составить не менее 10%.  Поэтому сегодняшний рынок для потребителя - самое лучшее время для приобретения жилья. С конца 2018 года нас ждет не просто другая реальность, это будет принципиально другой рынок. На изменения законодательных инициатив в сфере жилищного строительства накладываются проблемы макроэкономической нестабильности, которые отразятся на платежеспособности потребителей.