Старая квартира по новым ценам: стоит ли сейчас покупать жильё
Ажиотажный спрос, подогреваемый доступностью ипотеки, спровоцировал рост стоимости квадратного метра строящегося жилья. Вслед за новостройками потянулись вверх и цены на вторичку. С начала года готовые квартиры подорожали почти на 10%, а число сделок на вторичном рынке выросло в полтора раза. Эксперты советуют не спешить с покупкой недвижимости тем, для кого жилищный вопрос стоит не слишком остро. Найти жильё с хорошим дисконтом от рыночной стоимости можно будет уже во второй половине будущего года.
Пандемия коронавируса и падение реальных доходов населения не смогли удержать цены на жильё от роста. Главным стимулом этого роста в текущем году стали революционно низкие ипотечные ставки. Запущенная в самую острую фазу коронакризиса льготная ипотека под 6,5% годовых предотвратила обвал рынка недвижимости.
Помимо ипотеки ажиотажный спрос на жильё подогрели ничтожные ставки по банковским депозитам и девальвация национальной валюты. В попытке спасти свои сбережения от обесценивания часть россиян решила потратить деньги на приобретение недвижимости, посчитав его в нынешних условиях лучшим инвестиционным ресурсом. Цены на новостройки тут же поползли вверх.
В отдельных регионах этот рост уже достиг 20%. С учётом подорожания квадратных метров льготная ипотека перестала быть льготной, и покупатели переключили внимание на вторичную недвижимость. По данным Росреестра, продажи на российском рынке вторичного жилья с начала года выросли в полтора раза. Число зарегистрированных сделок по договорам купли-продажи по итогам трёх кварталов достигло 2,5 млн.
Рынок ответил на это повышением средней стоимости квадратного метра в готовых квартирах. Так, в ноябре средняя стоимость квадратного метра во вторичном жилье составила 89,1 тыс. рублей. Это на 2% больше, чем месяцем ранее. Годовой рост составил 9,2%, свидетельствуют данные ЦИАН.
По данным аналитиков, самый большой рост цен на вторичку зафиксировали в Санкт-Петербурге, где цены за месяц выросли на 6%, а средняя цена за квадрат уже превысила 140 тыс. рублей. Второе место по росту цен занимает Омск — 53,6 тыс. рублей за квадрат, плюс 4,8% за месяц. В Перми и Нижнем Новгороде цены выросли на 3,36% и 3,31% — до 64,2 тыс. рублей и 80,1 тыс. рублей за квадратный метр соответственно.
В массовых сегментах жилья на вторичном рынке спрос сейчас втрое превышает объём ликвидного предложения из-за его дефицита, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости Сергей Шлома.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимости: "Наблюдая такую ситуацию, потенциальные покупатели зачастую ускоряются с выходом на сделку, опасаясь вообще остаться без выбора. Кроме того, нужно учитывать, что при повышенной активности покупателей в первую очередь из экспозиции уходят наиболее бюджетные предложения, в то время как дорогостоящие лоты остаются в продаже, что и отражается на средних ценовых показателях".
Цены на рынке вторичной недвижимости подогреваются из-за ограниченности предложений новостроек, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит и относительно высокая динамика роста цен на самые востребованные варианты, соглашается директор риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Впрочем, отмечает он, спрос на вторичку уже начал постепенно стабилизироваться и снизился относительно пиковых значений сентября и октября на 10–15%.
Ильдар Хусаинов, директор риелторской компании «Этажи»: "Январь и февраль традиционно характеризуются низким спросом, поэтому в ближайшие месяцы можно ожидать замедления роста цен на рынке вторичного жилья, а в некоторых локациях не исключено незначительное снижение цен на уровне 1-2%".
Если цены на новостройки выросли примерно на 15%, то вторичная недвижимость прибавит не более 10% за год, отмечает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями: "К тому же нужно понимать, что на рынке фактически остались только неликвидные предложения, поскольку наиболее интересные лоты были смыты потоком денег бывших вкладчиков, переложивших средства с депозитов в квадратные метры. Снижение спроса напрямую отразится на стоимости недвижимости как в новостройках, так и на вторичном рынке. Уже весной стоит ожидать постепенного снижения цен, поскольку спрос на льготную ипотеку, тянувший оба сегмента вверх, начал остывать".
По словам Сергея Шломы, потенциал для дальнейшего заметного роста цен уже исчерпан, в том числе из-за того, что активность покупателей начала слабеть. По его прогнозу, в следующем году цены будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный сценарий — незначительные (в пределах 5%) колебания среднего уровня цен, причём как в сторону роста, так и снижения.
Любые всплески спроса, не подкреплённые реальным ростом экономики и доходов населения, — явление временное, отмечают аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости». Вслед за скачком спроса и цен всегда следуют стагнация и откат цен назад, когда перестают действовать факторы, спровоцировавшие искусственное увеличение покупательской активности. Московский рынок недвижимости, к примеру, это уже проходил: вслед за ажиотажем конца 2014 года последовали три года падения цен. И есть вероятность того, что ситуация может повториться, прогнозируют специалисты.
Говоря о том, что предпочтительнее — покупка квартиры в новостройке или вторичная недвижимость, — эксперты указывают, что всё зависит от преследуемой цели.
"Если квартира приобретается с целью сдачи в аренду, конечно, готовый вариант с ремонтом и в востребованной локации предпочтительнее. Если с целью инвестиций, то здесь нужно искать ликвидные варианты новостроек по стартовым ценам на этапе начала строительства. Поэтому всё очень индивидуально и зависит как от способа оплаты и размера собственных средств, так и целей покупки", — рассуждает Хусаинов.
При одинаковой стоимости с привлечением заёмных средств из-за разницы ставок выгоднее, конечно, купить квартиру в новостройке. С другой стороны, объём предложения на рынке готового жилья выше, а уровень цены перекрывает разницу от ипотечных ставок. По словам эксперта, приобретение недвижимости бывает невыгодным в основном в двух случаях: неправильно подобранный под цели объект и отсутствие стратегии его дальнейшего использования.
По мнению Кричевского, людям, намеревающимся решить жилищный вопрос, тянуть с покупкой квартиры не стоит: принципиальной разницы, когда именно покупать квартиру, нет.
"Если речь об инвестициях, то есть ряд проектов, которые при любом раскладе будут расти в цене, независимо от того, как сложится кейс со льготной ипотекой и с падением спроса. Не нужно забывать, что это рынок — застройщики всегда охотно идут на скидки", — говорит эксперт.
С другой стороны, тем, для кого жилищный вопрос стоит не так остро, сегодня лучше не торопиться с покупкой. Во второй половине 2021 года на рынок может выйти большое количество залоговой недвижимости. Заёмщики постараются избавиться от долговой нагрузки, которую из-за пандемии они не смогут тянуть дальше, поэтому начнут продавать жильё с хорошим дисконтом от рыночной стоимости, резюмирует Кричевский.