Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #273

Татьяна Боева, – руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель», 28 июня 2024, источник

«В июле и августе мы ожидаем снижения спроса на первичное жилье на 30–35%. Рынку новостроек потребуется время на адаптацию к ситуации и продвижение новых жилых проектов. Но в этот период начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. Осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости...

Обновленные продукты субсидированной и комбинированной ипотеки в условиях сокращения спроса поддержат рынок новостроек и сгладят последствия отмены программы (льготной ипотеки – прим.). Мы планируем субсидировать ставку до минимального порога, в том числе на короткие сроки, что позволит повысить доступность жилья. Нынешний рыночный уровень ставок от 17% является, по сути, заградительным»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 2 июля 2024, источник

«На вторичном рынке по итогам месяца объем предложения в спальных районах Петербурга (плюс Мурино/Кудрово) снизился на 0,8%. Слабый спрос и заградительные ставки по ипотеке с избытком компенсируются тем что предложение не растет. В июне повысилась частота снижения цен квартир в рекламе. А вот цены реальных сделок в отличие от мая почти не снижались.

Число звонков и просмотров объектов по дням распределяется неравномерно. Активный день сменяется непривычной пассивностью покупателей. Так что однозначного ответа на вопрос как сказывается на «вторичке» отмена льгот в новостройках нет.

Изменилось поведение покупателей. Уже отмечал рост обменных сделок, использование ипотеки на минимальные суммы в 2-3 млн рублей, частые сделки с привлечением субсидий. Все более явным становится преимущество квартир с ремонтом, мебелью и техникой по сравнению с более дешевыми, но без ремонта...

На рынке новостроек непривычное затишье. Предварительно (на 27 июня) выдача льготной ипотеки всех форматов по стране выросла на 37,6% к маю. Итоговая цифра будет еще больше.

Контраст в первые дни июля получился особенно сильным: на «стопе» оказалась не только «господдержка», но и «семейная» ипотека (еще в пятницу рынок надеялся, что будут указаны новые параметры), и IT-ипотека (выбраны лимиты, право выдавать такие кредиты осталось у единичных банков). Так что просадка по объему продаж в июле может оказаться еще более серьезной, чем ожидалось»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 3 июля 2024, источник

«В январе 2024 года средний уровень торга при продаже готового жилья в России составлял всего 3%, однако на фоне снижающегося спроса на вторичном рынке из-за выросших процентных ставок по стандартным ипотечным программам сроки продажи недвижимости стали увеличиваться, а вместе с ними и размер скидок, особенно в тех случаях, когда собственники заинтересованы в срочной продаже своей недвижимости.

Подобный уровень дисконта при сделках со вторичным жильем (в среднем 5,7% в июле, по данным компании "Этажи" – прим.), является одним из самых высоких за последние полтора года... Последний раз средний дисконт на уровне 6% отмечался в августе-сентябре 2022 года. Тогда большую роль сыграла геополитическая нестабильность и высокий спрос на околонулевую ипотеку на первичном рынке.

Продавцы готового жилья начинают охотнее идти на скидки, когда ощущают охлаждение спроса и сокращение количества просмотров своих объектов... С учетом того, что минимальные ставки на вторичном рынке после очередной волны роста увеличились до 19,1%, это еще больше охладит спрос на вторичном рынке, следовательно, доля квартир, продающихся с дисконтом, будет расти. Средний уровень торга при продаже готового жилья в ближайшие месяцы может побить очередной рекорд, превысив 7%»

Кирилл Царев, – первый зампред Сбербанка, 3 июля 2024, источник

«В июне мы увидели аномальный рост спроса на льготную ипотеку. Это уже устойчивая тенденция: после каждого анонса, что программа будет меняться или завершаться, примерно за месяц до вступления в силу изменений интерес резко увеличивается. Клиенты стараются успеть приобрести недвижимость по прежним условиям. Начало этого тренда мы заметили еще в мае, но в июне он достиг пика.

Затем будет просадка выдач ипотеки в июле и августе. Но, по нашим прогнозам, к концу 2024 года объемы выдач на рынке будут сопоставимы с апрелем-маем этого года.

Средняя по России цена квадратного метра растет. Коррекция стоимости жилья происходит каждый год на фоне инфляции. Но при этом увеличивается число регионов, где цены показывают отрицательную динамику. В апреле этого года цены снизились в четверти субъектов к уровню марта 2024-го: как на новостройки, так и на готовое жилье. Цены на первичку в апреле стали меньше в том числе в Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти. После завершения части льготных программ этот тренд может продолжиться.

Программа (льготной ипотеки – прим.) действительно должна быть более адресной. Господдержка нужна в определенных регионах, отдельным слоям населения или в городах, где недостаточно развита инфраструктура. Государство в этом направлении как раз и двигается. Возможно, есть смысл посмотреть на создание еще каких-то адресных программ.

Сейчас мы наблюдаем небольшой рост инфляции, поэтому на ближайшем заседании ЦБ может либо оставить ставку в 16%, либо поднять ее выше. <...> К концу года ставка должна снизиться, но вопрос в том, с какого уровня она будет снижаться – с нынешнего или более высокого»

Родион Латыпов, – главный экономист группы ВТБ, 3 июля 2024, источник

«Коллапса на рынке жилья мы не ждем. Сейчас жилье, которое распродано, будет строиться в следующие два-три года, поэтому девелоперы продолжат относительно спокойно строить до тех пор, пока не сдадут распроданное жилье.

А к тому времени, когда сектор жилой недвижимости может почувствовать на себе негативные эффекты отмены льготной ипотеки, мы надеемся на то, что ЦБ поборет инфляцию, и ставки будут ниже, и вместе с ними будут ниже ставки рыночной ипотеки. Рыночная ипотека оживет»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 3 июля 2024, источник

«Любые такого рода программы (как льготная ипотека – прим.) – это как любые программы стимулирования нашего организма. Если ты выпил что-то такое и пробежал стометровку, после этого желательно прекращать прием, иначе позже это очень дорого обойдется. А уж если около двух лет принимать стимулирующие препараты, то потом тебе придется уже выходить с помощью специалиста из этой истории.

Льготная ипотека была нужна, чтобы не позволить экономике "схлопнуться" после пандемии. Но с выходом из этой программы мы затянули.

В результате на рынке сложился колоссальный перекос. Доступность жилья за это время упала примерно на 10%. В этом смысле мы конечному потребителю гораздо лучше не сделали. Выросли доходы в основном у девелоперов.

Сейчас мы, я думаю, пару лет "поболеем" на рынке ипотеки, чтобы привести рынок в нормальное состояние. "Болеть" будем все вместе – будет дальше нарушаться доступность жилья, девелоперам будет тяжело и банкам будет непросто. Я не думаю, что будут какие-то такие очень драматические последствия, но последствия будут»

Алексей Заботкин, – зампред ЦБ РФ, 4 июля 2024, источник

«Перезапуска массовой льготной ипотеки ждать не стоит. Это был антикризисный и краткосрочный инструмент, который вводился в 2020 году на пике пандемии сроком на шесть месяцев и затем неоднократно продлевался.

Наверное, если сложатся сопоставимые условия, то правительство может принять решение по использованию этого инструмента, но в рамках базового сценария это маловероятно. Мы видим, что произошло на рынке жилья в 2021-2023 годах и какие риски это несет.

Вместо субсидирования льготных кредитов за счет госбюджета в Банке России намерены добиться перелома в борьбе с инфляцией. После этого ставки по жилищным и всем остальным кредитам сами опустятся до уровней 2017-2019 годов, когда темпы роста цен находились около цели ЦБ в 4%.

В те годы не было масштабных программ льготной ипотеки, при этом рыночные ставки по ипотеке были 8-10%. Если инфляция снова опустится до 4%, то и ставки по кредитам, в том числе ипотечным, вернутся на приемлемый уровень»

Кирилл Царев, – первый зампред Сбербанка, 5 июля 2024, источник

«После завершения массовой льготной ипотеки количество выдач на ипотечном рынке РФ снизится, однако к концу года объемы выдач на рынке будут сопоставимы с маем-июнем этого года.

Таким образом, к концу 2024 года на российском ипотечном рынке будет оформлено 1,5 миллиона сделок.

Во втором полугодии может произойти значительное изменение распределения по ипотечным программам. Доля льготных программ в объеме выдач по всему рынку ипотеки в РФ будет составлять 56-58%, что на 16% ниже значений первого полугодия текущего года»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 4 июля 2024, источник

«Высокая ключевая ставка делает свое дело. Количество покупателей продолжает медленно снижаться. У нас в июне на 15% меньше предоплат, чем в мае, и на 35% меньше чем в июне прошлого года.

Доля покупателей по ипотеке на вторичное жилье по июню рекордно низкая 24% (не путайте с новостройками, там в июне забрали все выделенные лимиты). Здесь все понятно. В июне банки еще повысили ставки по кредитам. Тем самым, убрав с рынке еще часть покупателей.

Но, знаете ли, продавцы не испугались). Количество объектов, выставленных на продажу растет слабо. В июне выросло на 4%. Продавцы замерли и «решили посмотреть» что будет дальше.

А тогда что с ценой? Витринные цены объектов почти не изменились. В том числе, в виду того, что предложение (количество квартир) опять не растет. Почему? Потому что продавцы не торопятся. Не так много еще надолго застрявших объектов. Несмотря на спад, в целом количество сделок по данным Росреестра абсолютно рабочее (да меньше на 20% чем в прошлом, но тогда был реально высоких год).

Главная интрига, которую сейчас ждут – Как отреагирует рынок новостроек на отмену льготной ипотеки, и как это повлияет на вторичку... Ну вот почти неделю прожили, небо на землю не упало. Хотя...»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 6 июля 2024, источник

«Смотрю данные Сбера по сделкам ипотечным в июне, есть ощущение, что переплюнем мы в июне сентябрьский рекорд прошлого года в 93 тысячи выданных ипотек. Точнее 93022. Вполне в 100 тыщ и больше уйти можем.

Вангую заголовки в начале августа:

- Ипотека на новостройки упала в июле в два раза (кстати, может быть и в три).
- Ипотека на новостройки умерла
- Ипотеку на новостройки никто не берёт. Ждём падение цен..

Но, все кто будет это читать, вспомните про рекордные цифры июня и берите среднее. Причем я думаю, что среднее не только за июнь-июль, но и за июнь-август, даст в целом не плохие цифры»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 8 июля 2024, источник

«Введение механизма эскроу в ИЖС в три раза увеличит число желающих построить свой дом с подрядчиком, посчитали аналитики ДОМ.РФ. Несмотря на то, что объем ввода ИЖС превышает долю МКД, нельзя сказать, что этот рынок цивилизованный и там массово работают системные застройщики.

Существенную часть этого рынка составляют так называемые самострои, когда люди самостоятельно, хозспособом строят свои дома, дачи, коттеджи, таунхаусы — всё что угодно, затрачивая на это уйму денег и времени.

Надо отметить, что последние 2-3 года и системные застройщики, в том числе и крупные (Самолет, ФСК и другие) проявляют интерес к данному рынку. Однако ограничением было то, что система проектного финансирования до сего момента отсутствовала.

Безусловно, с ее закреплением на законодательном уровне и особенно с интеграцией в жизнь доля ИЖС вряд ли серьезно прирастет. Однако изменится ее структура.

Постепенно девелоперы, системные застройщики (даже небольшие, которые строят от 2-3 до нескольких десятков домов в год) будут вытеснять так называемый самострой, что придаст этому рынку более цивилизованный вид.

И потребитель сможет получать не только свой дом и более-менее облагороженный участок, но и осмысленную территорию общего пользования, как в многоэтажной застройке»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы Ipoteka.Global, 8 июля 2024, источник

«Запретительная ставка (по ипотеке – прим.) уже наступила. Обслуживать такой кредит может незначительное количество заемщиков. <…> О кредитах свыше 20 лет нужно забыть. Для кредита в 5 млн при строгом подходе доход потребуется 200 тыс. рублей.

Рост ставок по ипотечным кредитам в июне значительно ускорился по сравнению с динамикой в первые пять месяцев года. Так, в январе-мае 2024 года усредненная ставка предложения для вторичного рынка увеличилась в пределах 0,5 п.п. с 17,51% до 17,98%, а только за июнь – почти на 1 п.п. до 18,89%.

Июль станет переходом к минимальным объемам ипотечного кредитования, сравнимым с маем 2022 года... Тогда выдачи кредитов в месяц упали со 160 до 35 тыс. Можно предположить, что в 2024 году будет похожая картина, только продлится она намного дольше»

Артем Цогоев, – член совета директоров компании Simple Estate, 9 июля 2024, источник

«1 июля 2024 года. Льготная ипотека на новостройки, прощай! Застройщики и банки достали из рукавов траншевую ипотеку и грейс-периоды. "Платите 8% первые 2-4 года, а потом... будь что будет (в смысле рефинансирование)!" – говорят они покупателям.

Но что если Центробанк России, подобно строгому родителю, запретит эти финансовые фокусы? Может? Да. Хочет? Возможно. Судя по всему схему с удорожанием уберут совсем скоро, а про остальное пока тишина. Ключевое слово "пока".

Интрига в том, что через те самые 2-4 года может лопнуть "ипотечный пузырь", если ставки не снизятся, и заёмщики окажутся в финансовой ловушке. Однако отвечать за лопнувший пузырь (если он лопнет) будет Набиуллина – это ведь она о светлом будущем ставки рефинансирования печется.

Если в ЦБ опять найдут "риски, пузыри и перегревы" и всё же решит запретить транши и грейсы, рынок будут ожидать:

• Резкое падение спроса на новостройки, так как большинство покупателей не смогут позволить себе ипотеку под честные 18-19%.
• Снижение цен на новостройки на 15-20% в попытке застройщиков стимулировать продажи через скидки.
• Замедление темпов строительства и заморозка новых проектов.
• Резкий рост доли рассрочек как, возможно, единственного альтернативного способа приобретения жилья.

Я считаю, что шансы на запрет траншевой ипотеки и грейсов пока невысокие. Банки выдали застройщикам триллионные кредиты и теперь кровно заинтересованы, чтобы музыка продолжала играть. Скорее всего, они будут изо всех сил поддерживать текущие финансовые инструменты и изобретать новые, словно алхимики в поисках философского камня. За банкет заплатят застройщики, а де-факто покупатели.

И вот если финансовые фокусы останутся в игре, то:

• Спрос на новостройки будет держаться на плаву, как утка в пруду – не так бодро, как раньше, но и не тонет.
  
• Цены на жильё будут расти, не менее чем на 5-7% за год.
  
• Будут новые старты продаж и красивые рендеры, много строек...
  

Какой бы сценарий ни реализовался держимся крепче и не забываем: рынок недвижимости России (и Москвы в частности) потрясающе жизнеспособен»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 9 июля 2024, источник

«Ключевая проблема массового ипотечного стимулирования в том, что поддержка спроса не была обеспечена достаточным объемом предложения. В целом по стране объем строительств за время действия льготных программ вырос лишь на 15%.

ТОП-30 городов формируют около 64% российского рынка жилья. Для оценки эффекта льготной ипотеки мы изучили показатели рынков с объемом текущего строительства более 1 млн. кв. м. Лидерами, которые кратно нарастили объем стройки являются города Дальнего Востока - Хабаровск и Владивосток, где кроме льготной и семейной ипотеки продолжает действовать "дальневосточная" - под 2%.

За рамками Дальнего Востока среди крупнейших рынков самый заметный рост строительства показали: Тюмень, Тула, Екатеринбург, Пермь. Рост строительства и предложения является необходимым условием для ограничения темпов роста цен. При существенном ипотечном стимулировании увеличение стройки на 10-20% слишком незаметная величина. Но хуже, когда объем строительства, на фоне растущего спроса, сжимается. В аутсайдерах - Санкт-Петербург. Рост стройки в ближайшем пригороде Питера не компенсировал заметное падение в самом городе. Также заметное сокращение фиксируется в Красногорске, Красноярске, Уфе и Рязани.

Ипотечные стимулы в последние 4 года были общими для всей страны, а эффекты очень контрастными. Это еще раз подтверждает тезис о том, что за общим термином "российский рынок жилья" прячутся тысячи рынков с разными условиями, возможностями и потенциалом. Федеральные шаблоны без региональной настройки работают плохо»