Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #274
Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР), 30 августа 2024, источник
«Ставки на покупку квартир на вторичном рынке теперь являются фактически заградительными. Первичный рынок, несмотря на наличие ипотеки с господдержкой, почти никак не влияет на аренду. Даже купив квартиру в новостройке, какое-то время люди продолжают снимать квартиры – быстро выйти из аренды не получается.
В прошлом году ставки аренды в Москве выросли на 17%, а в некоторых регионах – на 30%. Это было связано в том числе с ростом доходов части населения, в первую очередь – специалистов ОПК и участников СВО. Они получают значительно больше, чем граждане в среднем по стране, и снимают для семей более дорогое и комфортное жилье. Естественно, это приводит к росту арендных ставок.
Но большее влияние оказывают заградительные ипотечные ставки, лишившие рынок недвижимости многих покупателей. Ежегодно в России около 4 млн человек приобретали квартиры. В 2024-м их количество может сократиться до 2 млн. Возможно, за счет первого полугодия мы осилим порог в три миллиона, но все равно это будет очень существенное снижение. То есть около 1 млн человек останутся на рынке аренды, не считая тех, кто на него и так выйдет (молодые семьи и специалисты, переехавшие на работу в город). Спрос будет расти.
Большинство экспертов и специалистов ожидают, что осенью цены на аренду вырастут еще на 15–17%. При этом в 2024 году арендные ставки в принципе не снижались. С января они выросли на 5–7%. Спрос на аренду подогревается, а покупательский интерес сокращается, в том числе и на рынке новостроек. Это ведет к тому, что большее число людей рассматривают аренду как инструмент решения жилищного вопроса.
Если сравнить покупку квартиры в ипотеку и аренду жилья, то чисто экономически (с точки зрения затрат по отношению к стоимости жилья) аренда – это 4–5% годовых, в отдельных регионах, возможно, 6%, а ипотека – 20%. И это не считая возврата тела кредита. То есть ежемесячные затраты на ипотеку в 4–5 раз выше, чем на аренду, поэтому она пользуется большей популярностью. Думаю, осенью ставки вырастут на 15–20%»
Андрей Иванов, – управляющий отделением ЦБ РФ по Алтайскому краю, 2 сентября 2024, источник
«Длительная льготная программа по ипотеке на новостройки привела к увеличению стоимости жилья из-за высокого спроса со стороны населения и инвесторов. Ипотечный рынок оказался перегрет. В связи с этим Банк России принимал и принимает различные меры для охлаждения ипотечного кредитования. В том числе повышение ключевой ставки работает на охлаждение спроса. Надо сдерживать и инфляцию.
Росту доступности инвестиционных ресурсов способствует стабильно низкая инфляция. Она позволяет заемщикам привлекать деньги на рыночной основе. Вспомните 2017–2020 годы. Тогда инфляция по стране была вблизи 4%. Рыночная ипотека выдавалась примерно под 8-9% годовых. И это без всяких льготных программ. И цена квадратного метра была ниже.
Ни о какой катастрофе (после завершения льготной ипотеки – прим.) речи не идет. Ипотека продолжит расти, но меньшими и более сбалансированными темпами. Остаются другие адресные программы.
Цены на квартиры зависят не от прибыльности банков или наличия механизма эскроу-счетов, а прежде всего от баланса спроса и предложения на рынке недвижимости. В последние годы цены на квартиры росли не в связи с появлением эскроу: их разогнал повышенный спрос, возникший во многом из-за льготной ипотеки на новостройки.
Отмена безадресной льготной ипотеки приведет к охлаждению спроса на рынке жилья. Не следует ожидать мгновенной подстройки цен. Все будет происходить постепенно. Строители возводят здания нередко за счет кредитных денег. Кредиты надо отдавать. Для этого квартиры должны продаваться, а что делать, если никто не покупает? Изменение баланса спроса и предложения приводит к изменению цен.
Стоимость квартир должна перестать расти высокими темпами. Цены на недвижимость или любой другой товар, как я уже сказал, зависят от баланса спроса и предложения.
Высокие ставки по ипотечным кредитам в совокупности с высокой стоимостью жилья создают предпосылки для снижения спроса и коррекции цен на недвижимость. После завершения безадресной программы спрос на ипотеку уже начал сокращаться. Но обоснованные выводы об устойчивой динамике ипотечного кредитования можно будет сделать ближе к концу 3-го квартала, когда спрос на рынке выровняется – в июне был пик выдач, а в июле – существенное снижение. Делать вывод по таким данным рано»
Михаил Задорнов, – экс-глава Минфина РФ, экономист, 3 сентября 2024, источник
«С 2019 года, предшествующего запуску массовых льготных ипотечных программ, цены на недвижимость в столичных регионах – Москве, Питере, Ленинградской и Московской областях, Краснодарском крае – выросли примерно на 70%, а в некоторых городах – и на 90%.
То есть фактически квадратный метр подорожал вдвое. В то время как средняя зарплата, например в Москве, за этот период увеличилась лишь на 40%.
Есть универсальный измеритель: сколько годовых доходов человеку придется потратить на покупку жилья. За пять лет в столичных регионах способность купить квартиру у работающего человека снизилась: сегодня стало требоваться на два-три года больше.
Но есть и позитивные подвижки. Благодаря отмене массовой льготной ипотеки жилье, даже номинально, не станет расти в цене. Первичка де-факто возможно будет дешеветь из-за скидок от застройщиков. И, конечно, нужно учитывать общую инфляцию: если при повышении цен на 10% в год стоимость квадратного метра не растет, в реальности он дешевеет»
Герман Греф, – глава Сбербанка, 5 сентября 2024, источник
«В целом мы ожидаем, что в этом году ипотека по сравнению с прошлым годом упадет примерно на 40%. Но, тем не менее, она будет чуть выше, чем выдачи в 2021 году, собственно говоря, до того, как введены такие массивные стимулирующие меры.
Выдачи ипотеки резко упали в июле, после сворачивания массовых льготных программ. У нас провальный месяц был июль, у нас резко упали выдачи - на 40-60%, по некоторым видам ипотеки - более чем на 90% по сравнению с прошлым годом.
На стабилизацию ситуации на ипотечном рынке уйдет примерно полтора-два года, в дальнейшем ипотека будет развиваться таким же темпом, как раньше. Лучше, конечно, в дальнейшем такой массированной поддержки всех ипотечных программ уже не допускать.
Сбербанк надеется, что такого падения выдач, как в июле, в дальнейшие месяцы уже не будет - в августе уже наблюдается некоторая стабилизация ситуации. Постепенно, я надеюсь, мы выйдем на нормализованные выдачи, которые будут соответствовать примерно уровню 2021 года, что является нормальным.
Пока мы отмечаем стабилизацию цен в секторах люксового жилья и самого дешевого жилья. Комфорт, комфорт плюс - резкое снижение спроса и падение продаж. Поэтому если говорить о коррекции цен на рынке, то, наверное, в первую очередь это возможно в этом сегменте.
Спред между ценами на первичном и вторичном рынках будет сокращаться. Цены будут выравниваться. В первую очередь, конечно, это коснется московского рынка, как самого перегретого, с самым большим спредом между "первичкой" и "вторичкой".
Было понятно, что этой болезнью нам придется переболеть. В ближайшие год-полтора, думаю, что мы увидим и некоторую коррекцию цен. Я уже сказал, что в первую очередь это коснется сектора комфорт, комфорт плюс.
В зависимости от региона ситуация отличается; регионы, где ввод жилья был не очень большой, меньше всего страдают. В тех регионах, где наблюдался рекордный ввод и спрос большой, мы видим наибольшее падение. Поэтому в разных сегментах жилой недвижимости будет разная динамика цен, ну и в разных регионах»
Анатолий Попов, – зампред правления Сбербанка, 5 сентября 2024, источник
«Сейчас рынок (первичного жилья – прим.) входит в фазу стабилизации и поиска так называемого равновесного состояния, так что есть некий риск сокращения инвестиционных программ в строительстве и, как следствие, – объема предложения новостроек.
Тем не менее отказываться от зависимости рынка от льготной ипотеки было необходимо, в этом уже не сомневается практически никто. Мы прогнозируем, что к новым условиям рынок будет адаптироваться примерно два года. В будущем, когда произойдет ожидаемое снижение ключевой ставки, объем сделок на первичном рынке жилья начнет восстанавливаться и вернется к уровню 2020 года. По нашим расчетам, это случится в 2026 году.
Снижение продаж на рынке первичного жилья РФ в июле 2024 года по отношению к июлю 2023-го составило 52%.
По итогам 2024 года мы ожидаем рост портфеля кредитования строительства жилья до 5,5 трлн рублей. Размер остатка на счетах эскроу должен составить 2,8 трлн рублей с учетом плановых раскрытий в 2 трлн рублей. Это хороший индикатор: жилье достраивается, люди переезжают, рынок находится в здоровом состоянии.
Завершение массовой льготной ипотечной программы при одновременном сохранении высоких рыночных ставок уже снизили активность на рынке новостроек. Например, если говорить о московском рынке, то за шесть месяцев этого года цены выросли на 6% по сравнению с 14% роста за тот же период прошлого года. Наши прогнозы среднесрочные до конца 2025 года, что цены будут ходить примерно на текущих уровнях. Мы не ожидаем ни какого-то снижения, ни роста.
На текущий момент рынок очень здоровый, по крайней мере, все застройщики из нашего кредитного портфеля, а у нас половина рынка, способны обслуживать свои кредиты. Количество сложных ситуаций меньше одного процента, да и эти кейсы не предполагают угрозы завершения проектов, только задержку по вводу.
Что касается особенностей работы с девелоперами в текущей ситуации, то на эффективность проекта влияют несколько факторов, такие как себестоимость и темпы продаж. Поэтому здесь мы, скорее, будем отдавать предпочтение более опытным застройщикам – тем, кто уже зарекомендовал себя, обладает хорошей маркетинговой экспертизой и умеет строить объекты с заданной себестоимостью. Для новых участников рынка, конечно, войти на этот рынок будет значительно сложнее»
Андрей Костин, – глава ВТБ, 5 сентября 2024, источник
«На горизонте до середины следующего года все-таки мы не ожидаем существенного сокращения ставки Центрального банка, а во втором полугодии, возможно, ставка пойдет вниз, надеемся, и тогда, конечно, ипотечные ставки вслед за учетной ставкой тоже пойдут вниз.
Отсутствие льготной ипотеки повлияет на темпы роста (ипотечного кредитования – прим.), хотя уже взятый темп в начале года все равно даст нам по итогам года позитивный результат, где-то порядка, наверное, 10-12% прироста по году. Но в целом, наверное, сейчас мы увидим действительно 40% сокращение от того уровня, которое было взято в первом полугодии. Это будет происходить, безусловно, потому что ставки сегодня высокие стали.
Есть надежда, что при быстром росте доходов населения сокращение выдачи ипотеки не приведет к очень резкому торможению в плане реализации жилья.
До конца года мы не видим большой коррекции цен, потому что они разнонаправленны: … в июле цены упали где-то на 13%, а в августе на 8% выросли - то есть определенная стабилизация цен произошла, потому что помимо того, что спрос сокращается, тем не менее растут издержки, и поэтому это тоже давит на цены и поддерживает их уровень. Поэтому до конца этого года я считаю, что цены будут более-менее на том же уровне, ипотека будет сокращаться»
Виталий Мутко, – глава ДОМ РФ, 5 сентября 2024, источник
«Спрос несколько снизится, и мы видим, что это уже происходит... Но мы исходим из того, что за эти годы застройщики накопили некую маржу и стабильность. Дальше – проектное финансирование, все-таки сегодня у них более 7 трлн выбрано и открыты кредитные линии на сумму свыше 19 трлн. Все это дает возможность, если смотреть по прогнозам Центробанка, спокойно работать полтора-два года.
В этом году будет выдано 1,3-1,4 млн ипотечных кредитов, которые принесут в стройку под 5 трлн рублей, дополнительно к накопленному ранее и к поступлениям от продаж строящегося жилья, не считая средств от первоначального взноса.
Из планируемого к вводу жилья в этом году распродано порядка 70%, в 2025 году – на 40%. Это хорошая стабильная ситуация на полтора года. Где-то они могут притормозить вывод новых объектов, спокойно разобраться»
Виталий Мутко, – глава ДОМ РФ, 5 сентября 2024, источник
«Спрос уже просел, и сейчас наблюдается стабилизация цен. Это же рыночная сфера, баланс спроса и предложения определяет цену.
Мы видим, что сейчас рост цен где-то в районе инфляции, где-то застройщики начинают применять скидки, рассрочки. А в реальном выражении где-то, может быть, и снижение цен. В разных регионах все зависит от спроса, но в целом пока цены на первичном рынке стабилизировались. Где-то даже и вторичный рынок сегодня начинает охлаждаться.
Например, дальневосточная ипотека за эти годы повысила цены на 80%. Предложения не было, строилось 2,5 млн кв. метров. Сейчас порядка 7 млн кв. метров, и их надо продавать. Пришли крупные застройщики, спрос стабилизировался, начали конкурировать качеством, скидками»
Никита Стасишин, – замглавы Минстроя РФ, 5 сентября 2024, источник
«По оперативным данным за восемь месяцев этого года, ввод жилья составляет порядка 70 млн кв. м. Эти цифры говорят о том, что до конца 2024-го будет введено плюс-минус 100 млн кв. м. Если смотреть по действующим разрешениям на строительство, то по ним выдано разрешений на возведение порядка 157 млн кв. м, из которых по 117 млн кв. м привлекается проектное финансирование. Это означает, что проблем с вводом многоквартирного жилья до 2025 года быть не должно.
Что касается доступности жилья, она идет не через стоимость квадратного метра, а механизм улучшения жизни – в первую очередь через ипотечные программы. Они стали более адресными. Сегодня они направлены на увеличение рождаемости, на улучшение демографии.
Дальше будем смотреть, что происходит со спросом. В этом смысле очень важными станут итоги III квартала, по результатам которого будем докладывать руководству нашей страны о том, что происходит в отрасли и что нужно сделать, чтобы сохранить набранные темпы строительства жилья.
Цена метра сегодня стабилизировалась. Но она будет расти в соответствии с инфляцией. Это подтверждено расчетами Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКПа). Поэтому посмотрим, что будет дальше.
Но пока нет предпосылок для того, чтобы цена как-то галопирующе росла, как это было до 2021 года. Объясню почему. Застройщики сейчас продают квартиры, которые будут введены в строй в 2026–2027 годах. Потому, что жилье с вводом в 2024–2025 годах уже распродано в среднем на 70–75%, а 2024-го уже почти на 100%. Поэтому сегодня на рынке сложился баланс спроса и предложения»
Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ, 5 сентября 2024, источник
«Если взять июль, когда произошли самые сильные изменения в регулировании, то выдачи всех розничных кредитов сократились на 25% к предыдущему месяцу. При этом выдачи ипотеки сократились на 55%, если взять только льготные программы, то по ним падение продаж составило уже 64%. То есть глубина и динамика падения понятны.
Что происходит в августе? Рынок ипотеки после серьезного падения сохранил выдачи на уровне июльских показателей. Это значит, что происходит определенная адаптация. Клиенты продолжают брать рыночную ипотеку, несмотря на экстра-высокие ставки – 21% годовых. При этом они гораздо тщательнее планируют циклы погашения таких кредитов, стараясь уложиться в более короткий срок.
В целом мы считаем, что с октября и госпрограммы, и рыночная ипотека могут начать показывать небольшой рост по сравнению с июлем.
Отдельно нужно сказать про арктическую и дальневосточную ипотеку, где параметры были сохранены. На дальневосточную ипотеку спрос в 2024 году в целом по рынку вырос почти на 20%. И понятно, что за счет привлекательной ставки 2% годовых, которой нет ни по одной другой госпрограмме.
Еще одна ипотека с господдержкой – для IT-специалистов. Она претерпела существенные изменения: сократились максимальные суммы кредита, из программы исключены два крупнейших региона – Москва и Санкт-Петербург, повысилась ставка, ужесточились требования к доходам заемщиков к компаниям, в которых они работают, и целям кредитования. Конечно, новая конструкция программы сказывается на динамике выдач. Дело в том, что ранее значительную часть спроса давали Москва и Санкт-Петербург. А теперь в столицах такие кредиты просто недоступны. Но в остальных городах спрос сохранился, и я думаю, что он будет расти с учетом роста зарплат в IT-сфере.
Но в целом нужно понимать, что сегодня на рынке продолжается «время вкладчика». Это касается и айтишников, и клиентов и социальной сферы, и всех, кто хочет сегодня увеличить свои сбережения – в том числе на будущую ипотеку. Мы посчитали, что в этом году россияне получат 4 трлн рублей процентных доходов – рынок сбережений растет рекордными темпами, вдвое опережая рост кредитного портфеля физлиц. И пока ключевая ставка остается такой высокой, разворота этого тренда мы не ждем»
Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 5 сентября 2024, источник
«Вот уже восемь месяцев витринные цены на вторичную недвижимости стагнируют...
Почему цена стагнирует? Стагнирует значит дрейфует. То есть почти не меняется. То есть цена каждого объекта в процессе продажи, конечно, меняется, но средние стартовые цены пока стоят на месте. Почему?
Три причины:
• Объектов на рынке по-прежнему не много.
• Деньги у покупателя по-прежнему (слава богу) есть. У нас доля ипотеки в августе 25%. То есть 75% купили без использования кредитов
• Именно поэтому даже после серьезного проседания спроса, цена московской квартиры не рухнула. Отклонение -0,5%
Что ждем от осени? На рынок выйдет больше продавцов. Многие были тв отпусках, кто-то специально ждал бизнес-сезон. То есть квартир будет больше.
Покупателей тоже должно прибавится, но здесь три фактора
Все, кого не напугала ставка (она может еще подняться) сейчас на рынке присутствуют. Им уже все равно что 18%, что 20%.
Еще часть сидит в депозитах, ждет падения цен. Эти посидят еще полгода точно.
Есть те, кто получит (заработает) деньги или примет решение этой осенью. Сколько их будет? Больше, чем выйдет новых продавцов или меньше? Вот в чем вопрос.
Да, и еще у нас уже третий месяц растет доля сделок по коммерческой недвижимости. Это ли не замена депозитов для продвинутых пользователей?
Общий вывод: Осенью между собой будут конкурировать продавцы, а не покупатели. Продавцы чего? А здесь будет общая конкуренция. И вторичка, и новостройки теперь (или пока) с точки зрения стоимости денег в равных условиях»
Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 5 сентября 2024, источник
«Делюсь информацией полученной мною от менеджера одного из банков. Лимиты по "семейной ипотеке" будут исчерпаны уже в октябре 2024 года. Бюджет сверстан, деньги на льготные программы выделены и ждать пополнение этих лимитов в 2024 году не стоит. Отсюда следует, что рынок новостроек в 4 квартале 2024 года ждёт ещё большее падение продаж»
Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 6 сентября 2024, источник
«Лимиты (по семейной ипотеке – прим.) действительно подходят к концу. У Уралсиба, например, уже они исчерпаны. Думаю, что к октябрю закончатся вообще все выделенные средства на семейную ипотеку – во всех банках. Даже при условии перераспределения от тех, кто ещё не исчерпал лимиты в пользу тех, у кого уже всё закончилось.
Скорее всего, уже в ближайшее время мы увидим новости, что семейная ипотека приостановлена в ряде банков, в том числе крупных. Новые лимиты будут выделены – но вопрос в том, как быстро их утвердят.
Можно однозначно считать, что вся эта история будет использована как информационный повод для создания ажиотажа. Выдачи по семейной ипотеке вышли на определенный стабильный уровень. И повыситься он может только по единственной причине. Это ажиотаж, связанный с исчерпанием лимитов по программе»
Кирилл Царев, – первый зампред правления Сбербанка, 6 сентября 2024, источник
«Оценивать эффект от изменения условий госпрограмм пока рано, поскольку в июле выдавались льготные кредиты, договор по которым был заключен ранее, а условия по «Семейной ипотеке» изменились только в первой половине июля. Окончательные выводы можно будет делать в сентябре-октябре, но сейчас мы не видим каких-то драматических изменений. Понятно, что объемы выдачи стали меньше, но это было ожидаемо.
По итогам июля мы видим снижение цен в новостройках на 1,8%, на готовое жилье – на 0,4%. Соответственно, ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» несколько сократился. Скорее всего, небольшая коррекция цен в ближайшие месяцы продолжится, что на фоне роста реальных доходов населения увеличит доступность жилья.
Что касается наших прогнозов, то год к году цифры будут существенно ниже. Замедление в объемах выдач есть, но это, повторюсь, ожидаемо. Объем выдач продолжит сокращаться, но не будет драматичным.
Я думаю, что по итогам 2024 года в годовом выражении будет снижение на 30% по объемам выдач и по Сберу, и по рынку в целом. Размер портфеля сейчас прогнозировать сложнее, так как меняется платежное поведение клиентов, сокращается количество досрочных погашений ипотеки. При этом платежная дисциплина заемщиков в этом сегменте по-прежнему остается высокой, тут никаких изменений мы не видим.
Для банков каждое повышение требований ЦБ к нормативам и капиталу по ипотеке приводит к тому, что стимулы кредитных организаций участвовать в этом проекте снижаются. Если вы посмотрите, то по целому ряду условий у ряда банков уже действуют очень жесткие параметры... Поэтому, возможно, некоторые банки существенно снизят процент одобрений по ипотечным заявкам»
Василий Колташов, – экономист, директор Института нового общества, 6 сентября 2024, источник
«Доступная ипотека, сохраняющаяся на протяжении длительного времени, является причиной безумных цен на жилье в крупных городах.
Если ипотека в мегаполисах, где цены на недвижимость и так уже очень высокие, будет доступной и будет основным инструментом покупки жилья, то цены будут лететь вверх и дальше, и мы не должны будем удивляться тому, что квадратный метр будет стоить и 300 тысяч, и 500 тысяч, и миллион рублей. И я имею в виду не элитную недвижимость, а самую обыкновенную.
Рост цен на недвижимость на фоне дешевой ипотеки также усугубляется действиями спекулянтов, которые активно скупают квартиры, тем самым еще сильнее ускоряя процесс подорожания. Как итог, жилье дорожает на десятки процентов в год, при том, что средняя семья за это же время может накопить лишь около 5% от стоимости, из-за чего покупать квадратные метры приходится в долг, в условиях ажиотажа. Нередко это приводило к тому, что застройщики предлагали квартиры неудовлетворительного качества, но люди покупали их за неимением выбора, ведь через год такая же квартира будет стоить дороже.
В чем причина этой проблемы? В избыточной сконцентрированности торговой активности в мегаполисах. Для того чтобы жилье стало доступным, необходимо разгружать мегаполисы, прежде всего Москву. Необходимо вывести все крупные компании из Москвы и распределить их группами по крупным региональным городам, чтобы московский рынок недвижимости начал остывать, чтобы региональные экономики получили стимулы, чтобы там появились хорошие рабочие места.
Льготную ипотеку – сейчас она называется семейная – разумно обеспечить там, где цены на недвижимость не являются запредельными. Это небольшие центры, небольшие города. И здесь государству имеет смысл стимулировать покупателя, потому что во всех остальных случаях оно стимулирует спекулянта и обнаглевшего застройщика.
Распределение крупных предприятий по регионам страны приведет к рассредоточению спроса и, соответственно, к росту цен на недвижимость в этих регионах. Однако благодаря новым рабочим местам и развитию местной экономики в субъектах Федерации появится новый средний класс вне крупнейших мегаполисов, который и сможет позволить себе покупку жилья. При этом ипотека должна будет из основного способа покупки жилплощади превратиться в дополнительный инструмент»
Максим Жабин, – заместитель гендиректора ГК «ЕДИНО» (бывш. СК «ЛенРусСтрой»), 9 сентября 2024, источник
«В ближайшие два-три месяца рынок жилья будет лихорадить. Ожидается снижение спроса на 10–20% от текущего уровня. В целом падение продаж может достичь 60–70% от пиковых значений июня 2024 года.
Я проанализировал данные по Москве. Они неоднородны и иногда чрезмерно эмоциональны: некоторые застройщики уже предлагают скидки в 30–40%. Вероятно, им необходимо поддерживать определенный уровень продаж, но у них нет достаточной "финансовой подушки".
Правительство пока не спешит принимать меры для поддержки отрасли, возможно, ожидая дальнейшего развития ситуации. Полагаю, какие-то решения будут приняты ближе к концу года. Именно тогда, вероятно, будет достигнуто дно, и застройщики начнут активно говорить и писать о своих проблемах.
У крупных компаний есть запас прочности, но он рассчитан на короткий срок. Им необходимо обновлять портфель участков и поддерживать работоспособность офисов. Резервные фонды рассчитаны на 4–6 месяцев. Думаю, к середине четвертого квартала начнется активная кампания в СМИ и обращения через профессиональные организации, что приведет к реакции государства и конкретным действиям.
Я не верю в системное снижение цен. Возможно, в отдельных проектах при определенных обстоятельствах это случится, но средние цены не будут снижаться. Качеством жертвовать нельзя. Я не думаю, что рынок будет заинтересован в максимально упрощенных проектах эконом-класса...
Еще один аспект: банкам нужно объяснить, почему вы решили продавать по такой цене. Я знаю случаи, когда банки настаивали на увеличении себестоимости, считая подход с максимальным снижением себестоимости рискованным. Они также анализируют рынок и обладают огромным объемом информации»
Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 10 сентября 2024, источник
«Несмотря на то, что Москва и Питер показывают просадку по продажам, в августе рынок выдачи ипотеки, по данным ДОМ РФ, чуть подрос к июлю. Кроме того, есть и другие положительные тенденции.
Конечно, мы очень серьезно отстаем от августа прошлого года. Но сегодня мы работаем в других реалиях… И небольшой прирост — это уже неплохо.
Ипотека просела по сравнению с 2023 годом, но подросла к июлю. Выдано 116 тыс. кредитов на 375 млрд: по рыночным программам — 83 тыс. кредитов на 189 млрд, по льготным − 32 тыс. кредитов на 186 млрд (почти 90% из них пришлось на «Семейную ипотеку»).
По сравнению с августом-2023: -46% по количеству и -56% по объему. По сравнению с июлем-2024: +8% по количеству и +5% по объему, основной драйвер — рыночные программы. В целом за 2024 год банки предоставят 1,4 млн ипотечных кредитов на сумму ~5 трлн руб. (на 30-40% ниже, чем в рекордном 2023 году).
Рынок ИЖС продолжает расти. Всего за январь-июль введено в эксплуатацию 62,1 млн кв. м жилья, +3% к аналогичному периоду 2023 года. Весь рост обеспечен ИЖС (43,6 млн кв. м, +23%), тогда как ввод МКД существенно уступает уровню прошлого года (18,5 млн кв. м, -25%).
В августе выход на рынок новых проектов резко активизировался: застройщики запустили 4,5 млн кв. м – это третий результат с начала года. В целом за 8 месяцев 2024 года в России запущено 31,1 млн кв. м новых проектов (+13% к АППГ).
В результате роста запусков портфель строящегося жилья увеличивается седьмой месяц подряд и достиг 117 млн кв. м (+10% с начала года).
Финансовые результаты 9 крупных компаний, опубликовавших МСФО и управленческую отчетность за I полугодие, заметно улучшились. Причина — в высоких продажах и росте цен.
Показатели такие:
— суммарная выручка застройщиков — 883 млрд (+28% к аналогичному периоду прошлого года);
— чистая прибыль — 83 млрд руб. (+21%);
— объем продаж в натуральном выражении — 3,4 млн кв. м (+24%);
— продажи в денежном выражении — 788 млрд (+43%).
Банк России может оставить ключевую ставку неизменной 13 сентября с учетом отсутствия признаков усиления инфляционного давления»
