Елена Балашова: Рост ипотечной ставки и повышение инфляции могут привести к кардинальным изменениям на рынке жилья
На первый взгляд, ситуация на российском рынке жилья во втором квартале мало изменилась по сравнению с той, которая сложилась в первом квартале: те же чрезвычайно высокие темпы роста спроса и предложения, похожая (заметно ниже темпа инфляции) динамика цен. Однако рост процентной ставки и повышение инфляции могут стать основой кардинальных изменений на рынке жилья уже в ближайшей перспективе.
Второй квартал 2014 года (как и первый) продемонстрировал, согласно данным Росстата, принципиально иные, существенно более высокие объёмы ввода жилья (15,8 млн кв. м против стабильных 11–12 млн кв. м в 2007–2013 годах) и темпы их роста (+29% к тому же периоду прошлого года). При этом прочие вводы (т.е. без учёта жилья, построенного населением) превысили 8 млн кв. м, увеличившись к уровню второго квартала 2013 года на 38%. На фоне снижения общей динамики инвестиций в основной капитал удельный вес инвестиций в жилищное строительство во втором квартале увеличился с 5 до 6,2% по сравнению со вторым кварталом прошлого года.
Инвестиционная привлекательность вложений в жилищное строительство вполне объяснима в нынешней макроэкономической ситуации: здесь затраты, сроки строительства и период окупаемости капитальных вложений существенно меньше, чем по другим направлениям, а значит, и ниже риски. Тем более что динамика спроса населения на жильё во втором квартале противоречит экономической динамике: по данным Банка России, в рассматриваемом периоде было выдано рекордных 250 тыс. ипотечных рублёвых кредитов на сумму 433 млрд руб., а прирост к уровню 2013 года составил 30 и 39% соответственно.
Важным моментом второго квартала стал рост процентной ставки: выданные в июне ипотечные кредиты оказались на 0,3 проц. пункта дороже (12,3% годовых) по сравнению с мартовскими. Мы не склонны видеть в этом эффект санкций: ограничения на привлечение внешнего финансирования для пяти крупнейших банков России были введены только в конце июля. Скорее, здесь можно говорить о влиянии растущей инфляции. По прогнозу экспертов ведущих российских агентств недвижимости, уже этой осенью средняя ставка может вырасти до 13% и даже до 14% годовых, да и прогнозы по инфляции тоже звучат не сильно привлекательно для покупки жилья.
Что выберут инвесторы? Наращивание объёмов ввода и продаж (резерв вводов жилья в незавершённом жилищном строительстве на начало 2014 года достиг 33,7 млн кв. м – более 43% от запланированного на 2014 год объёма ввода) при замедлении роста и даже снижении цен на жильё или замораживание вводов при сохранении динамики цен? Начиная с четвёртого квартала прошлого года и по сей день рост цен на жильё заметно отставал от темпов инфляции: на вторичном рынке примерно на 3 п. п., на первичном – на 1–2 п. п. Это пока.
Однако, согласно данным Росстата, в июне средняя по России стоимость строительства 1 кв. м жилья выросла на 15% и достигла 41,4 тыс. руб. против 36,2 тыс. руб. годом ранее. Так что все основания для ускорения роста цен на жильё уже в третьем квартале есть, и альтернатива для инвесторов может стать ещё жёстче.
А у покупателей, похоже, альтернативы нет. Во избежание обесценения накоплений (из-за уже ставшего фактом нового витка девальвации рубля) будут брать не то, что хочется, а что подешевле. Так, по данным аналитического центра ОПИН, уже во втором квартале текущего года доля сделок с «однушками» в Подмосковье достигла рекордных 67%. Данных по России за рассматриваемый период пока нет, но, согласно Росстату, в 2013 году на сделки с «однушками» приходилось 40%.