Ход рублем: Генпрокуратуру попросили пресечь махинации застройщиков
Генпрокуратуру попросили пресечь махинации девелоперов с эскроу-счетами. В Госдуме выявили схему, при которой девелопер продает часть квартир своим аффилированным структурам по цене ниже рыночной, а они, перепродавая их гражданам, завышают ее. Таким образом на эскроу-счетах замораживается только сумма, которую заплатили аффилированные компании, остальные средства идут застройщику в карман. В случае его банкротства граждане недополучат деньги. Обращение в надзорный орган и Минстрой направили члены комитета ГД по строительству и ЖКХ. Они считают, что необходимо проводить прокурорскую проверку застройщика, если он продал 10% квартир в новостройке по цене ниже рыночной более чем на 20%.
Реформе вопреки
О выявленных схемах мошенничества говорится в обращении в Генпрокуратуру и Минстрой члена комитета ГД по строительству и ЖКХ, руководителя рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александра Якубовского. Депутат предлагает «сотрудникам Генпрокуратуры и Минстрою совместно с рабочей группой президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков проработать механизм по недопущению злоупотребления уступками прав требования со стороны застройщиков», говорится в документе, с которым ознакомились «Известия». Редакция направила запросы в упомянутые ведомства.
— Также считаем необходимым проводить прокурорскую проверку деятельности застройщика, если он продал 10% квартир в новостройке по цене ниже рыночной более чем на 20%, — сказал «Известиям» Александр Якубовский.
За последнее время был зафиксирован рост числа жалоб граждан на случаи, описанные в обращении. Массовое использование такой схемы, во-первых, полностью нивелирует эффективность реформы долевого строительства. Во-вторых, размеры компенсационных выплат в Фонд защиты прав дольщиков тоже занижаются. И, в-третьих — по сути, это попытка искусственно показать привлекательность своего проекта, обеспечив продажи и снизить ставку проектного финансирования (при увеличении объема средств на эскроу-счете для девелопера уменьшается процент по кредиту), объяснил Александр Якубовский.
Реформа долевого строительства была проведена по решению президента и любые попытки девелоперов изобрести новые схемы продажи квартир дольщикам должны быть тщательно проанализированы, уверен эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
Правильная стадия
Сегодня такие схемы не запрещены на законодательном уровне, отметил экономист, основатель клуба венчурных инвесторов Itleaders Егор Клопенко. Многие застройщики ее используют, но это не значит, что они недобросовестные — они пытаются защитить свой бизнес, полагает эксперт.
А вот директор по правовым вопросам Level Group Ирина Сизова подчеркнула, что компании, которые дорожат своей репутацией и имеют планы долгосрочного развития, не прибегают к подобного рода схемам.
— Такая практика есть, и это обусловлено тем, что девелоперы до окончания строительства не могут воспользоваться деньгами, замороженными на эскроу-счетах. Но им часто нужен кеш, поскольку на российском рынке часть работ требует наличной оплаты, — рассказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
По данным источников «Известий» в стройотрасли, наиболее крупные девелоперы России так или иначе применяют подобные схемы. Впрочем, в столичном регионе эта практика распространена в меньшей степени, отметили собеседники редакции.
В некоторых случаях застройщик таким образом реализует определенный объем квартир на начальном этапе, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Затем — ближе к концу стройки — их начинают продавать уже по более высокой цене. Это делается в том числе для создания искусственного дефицита предложения.
Если есть риски ущемления прав граждан, то застройщикам должно быть указано на недопустимость подобных действий, считает Павел Склянчук. Тем более если будут четко разграничены понятия первичного и вторичного жилья. Сегодня банк может не выдать льготную ипотеку при перепродаже квартиры в новостройке. Но если такое жилье тоже будет считаться первичным, махинации застройщиков могут принять еще большие масштабы, полагает он.
— Это происходит исключительно потому, что отсутствует механизм контроля экономической деятельности застройщика от начала до момента завершения строительства и реализации квартир. Предложение о создании механизма по предотвращению злоупотребления со стороны застройщика абсолютно объективно и нуждается в скорейшем принятии, — полагает член Союза юристов Москвы Владимир Сазонов.
Но если запретить продажу более 10% лотов одному юрлицу, тогда недобросовестный девелопер заведет десять юрлиц, а добросовестный инвестор, желающий купить много квартир, должен будет так же регистрировать дочерние компании, отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Владимир Сазонов считает необходимым создать структуру при правительстве, основной задачей которой был бы тотальный контроль над каждым отдельным проектом от начала до его завершения.
Впрочем, и сегодня дольщики имеют все инструменты, чтобы обезопасить себя самостоятельно, сказал партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. На этапе оформления сделки можно проверить публичные данные о том, кто является застройщиком, и заключить договор именно с ним, пояснил юрист.