Идея обратной ипотеки вызывает много сомнений
Чиновники нашли решение сразу двух социальных проблем – бедности и отсутствия в городах резервного жилья. «Выкупленные государством в рамках механизма обратной ипотеки квартиры могут пополнить маневренный жилищный фонд для людей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации», – заявила вчера первый зампред думского комитета по жилищной политике Елена Николаева. Таким образом, она поддержала идею Минфина использовать ипотеку наоборот для искоренения бедности в стране.
Минфин рассматривает обратную ипотеку как механизм поддержки бедных, заявила накануне первый замминистра финансов РФ Татьяна Нестеренко. Такая ипотека наоборот – это продажа недвижимости государству в обмен на ежемесячные пожизненные выплаты. «Мы обсуждаем введение так называемой обратной ипотеки. Человек, который имеет имущество, который перестал зарабатывать, он может вполне передать это имущество государству, которое будет ему оплачивать обратную ипотеку», – сообщила она. «По истечении какого-то времени, возможно, жизни человека, имущество перейдет к государству», – сказала она.
Обратной ипотекой до сих пор участники рынка называли договор, по которому пожилые люди передавали свое жилье в залог банку, а взамен получали пожизненную ссуду. После их смерти кредитор продает недвижимость и таким образом компенсирует долг заемщика со всеми процентами.
Этот инструмент очень похож на печально известную пожизненную ренту, из-за которой немало пожилых россиян стали бомжами, а некоторые и досрочно распрощались с жизнью. Специалисты уверяют, что в отличие от ренты при обратной ипотеке человек все-таки остается владельцем своей квартиры и может пользоваться ею до конца жизни. Более того, его наследники могут выкупить заем, оставив квартиру себе.
Обратной ипотекой активно пользуются в США, Великобритании и Австралии, у нас она впервые появилась на рынке только в 2012 году, но распространения не получила. Одно время этим занимался даже Сбербанк, но сейчас в перечне его услуг такой ипотеки нет.
Почему Минфин решил использовать ипотеку якобы для борьбы с бедностью, не вполне понятно. Ведь государство обеспечивает сегодня доход одиноких пенсионеров выше прожиточного минимума. А доходы ниже прожиточного минимума имеют, как правило, многодетные семьи или семьи с неработающими членами. Пресс-служба министерства вчера не смогла разъяснить выбор одиноких пенсионеров в качестве инструмента для борьбы с бедностью.
По данным Росстата, сейчас в России 19 млн человек имеют доходы ниже прожиточного минимума (по итогам 2015 года добавилось 3 млн), а по прогнозу Всемирного банка, в 2016 году уровень бедности вырастет еще почти на 15% и достигнет 21 млн человек.
Исполнительный директор Heads Consulting Никита Куликов с недоверием отнесся к новой инициативе Минфина, назвав ее вариацией схемы, которая использовалась недобросовестными риелторами для отъема имущества у одиноких пенсионеров. Он так поясняет, почему бороться с бедностью нужно не с помощью обратной ипотеки: «Отчуждение по предлагаемой схеме в итоге все равно приводит к потере жилья, и, следовательно, предложение нацелено на тех, кто обладает значимым имуществом».
Профессор Российской экономической школы (РЭШ) Ирина Денисова тоже не понимает, почему для помощи бедным надо применять такие изысканные схемы. «Есть система страхования от безработицы, есть пособие по бедности. Эти инструменты эффективно работают во многих странах мира. У нас они существуют номинально, но не наполняются деньгами, а потому не работают, – поясняет Денисова. – Обратная ипотека или договор пожизненной ренты – это вполне рабочие инструменты в случае, когда речь идет о пенсионерах. Но есть ощущение, что Минфин хочет расширить их применение за счет более молодых людей. С этим будут проблемы: бедные семьи часто живут в тех регионах, где стоимость жилья очень низкая. Еще чаще жилье малоимущим вообще не принадлежит. На мой взгляд, решить одновременно две задачи – помочь бедным и пополнить мобильный жилой фонд – за счет обратной ипотеки не получится».
Минфин опоздал со своей инициативой примерно на 25 лет – ровно столько, с первых лет его существования, на рынке с разной степенью успешности применяется договор ренты, - считает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Он напоминает, что Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в 2012 году запустило обратную ипотеку для пенсионеров в тестовом режиме. Собственникам жилья предлагали тогда на выбор или ежемесячные выплаты в течение 10 лет, или единовременный платеж в размере 70% стоимости жилплощади. «Тестовый режим не стал практикой работы, – говорит Шлома. – Рента вообще не носит массового характера, это всегда единичные случаи – объектов, по которым заключаются такие договора, немного, и они никак не влияют на общую ситуацию».
Анонсированную программу Минфина можно назвать социальной, только если государство не будет выступать в роли инвестора, который заботится о возврате своих вложений. «Сейчас длинные деньги стоят очень дорого, а цены на рынке жилья снижаются. Поэтому есть большие сомнения в экономической целесообразности такого проекта. Например, те, кто заключил долларовый договор ренты в 2008 году, сейчас выходят из этого «актива», подешевевшего в 2,5 раза в долларом эквиваленте», – говорят риелторы.