В РФ возможен прорыв в комплексном освоении территорий в сегменте доступного жилья
В России возможен прорыв в комплексном освоении территорий в сегменте доступного жилья. Необходимые для этого условия обсуждаются на уровне президента.
В ходе поездки в Самарскую область президент Владимир Путин провел совещание по социально-экономическому развитию региона, где выслушал представителей правительства и бизнеса Самарской области. "Такой формат совещания нужен для анализа экономики региона, чтобы привлечь внимание правительства РФ к проблемам и перспективам субъекта РФ, договориться о конкретных действиях, которые помогут области выйти на новый уровень, - сказал президент. - Для того, чтобы создавались новые рабочие места, улучшалась инфраструктура, деловой климат".
Глава государства отметил, что регион в этом вопросе должен быть одним из лидеров, поскольку входит в число десяти крупнейших промышленно развитых регионов страны и предложил рассказать о проектах, важных для долгосрочного стабильного развития Самарской области, которые требуют взаимодействия с федеральным центром. Владимир Путин, обратил внимание на ряд предложений по снижению стоимости ипотеки и решению проблемы энергообеспечения крупных инвестпроектов главы самарской строительной «Корпорации Кошелев» Владимира Кошелева.
По словам Кошелева, ипотечный портфель, который связан с кредитованием доступного жилья, рассматривается Банком России как безрисковый. Но в то же время Центробанк не принимает этот ипотечный портфель у других коммерческих банков для перекредитования. «Я прошу обратить на это внимание и дать поручение, чтобы Центробанк всё-таки изменил подход в рамках проектов, которые касаются комплексного освоения территорий и в рамках доступного жилья», - предложил строитель. Он уверен, что если коммерческие банки смогут закладывать этот ипотечный портфель в ЦБ и получать под него более дешевые деньги, это позволит в кратчайшие сроки привести процентную ставку по ипотечным кредитам в район 10%.
В подтверждение того, что этот портфель действительно безрисковый, Владимир Кошелев привел статистику по своему проекту, в рамках которого коммерческие банки выдали уже больше 10 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 11 млрд рублей. В этой массе сумма проблемных кредитов составляет всего 0,15%, причем это не невозвраты - в силу разных причин у заемщиков возникают проблемы по выплате этих кредитов, пояснил он.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень подтвердил, что вопрос поднят совершенно правильно, потому что хотя Центробанк признает этот портфель безрисковым, он не перекредитовывает банки под этот залог. «Вот такая нестыковка получается», - посетовал он.
«Портфель ликвидности не даёт, да?», - поинтересовался Владимир Путин. Помощник президента Андрей Белоусов уточнил, что ЦБ кредитует коммерческие банки под прямой залог имеющихся кредитных портфелей, но пока не включил ипотечные кредиты в так называемый ломбардный список – список облигаций эмитентов, кредитное качество которых расценивается ЦБ как достаточное для того, чтобы выступать обеспечением по предоставлению банкам денежных средств в рамках программы по рефинансированию банковской системы. «Они очень консервативно к этому относятся», - заметил президент. Министр финансов Антон Силуанов пояснил, что кредиты, которые выдают банки под ипотеку, нужно секьюритизировать и выпустить какой-то инструмент, чтобы заложить ЦБ. «Сейчас мы вместе с Банком России готовы идти дальше с тем, чтобы и такие ипотечные кредиты принимались для рефинансирования», - заверил он и выразил готовность сформулировать соответствующее поручение, с чем согласился Владимир Путин.
По мнению заместителя председателя правления Ланта-банка Ирины Рысь, эта мера поддержит и банковский сектор, страдающий сегодня от дефицита ликвидности. «Если ЦБ будет брать в залог ипотечные портфели коммерческих банков, это позволит им создать большую подушку безопасности, - пояснила она «Эксперт Online». – Что касается перспектив снижения ипотечной ставки, их не стоит переоценивать – так как кредиты ЦБ достаточно дорогие».
Заведующая кафедрой экономики недвижимости и проблем землепользования ФЭН РАНХиГС Елена Иванкина считает, что аппетиты банков давно следует умерить. «В развитых странах маржа между показателем инфляции и ипотечной ставкой составляет 1-1,5%, примерно то же между депозитными и кредитными ставками, - напомнила она «Эксперт Online». – Наши же банки при уровне инфляции в районе 6% имеют смелость устанавливать ставки по ипотечным кредитам вдвое выше. Я считаю, будет правильным, если государство установит разумный предел».
«Мы уже построили в Самаре крупный городской район. Рядом с ним, на площади 350 Га, запланировано строительство индустриального парка. Но мы столкнулись с такой проблемой, что эти площадки не обеспечены сетями, а инвестпрограммы в федеральных сетевых компаниях уже закрыты», - пояснил Кошелев. «Нужно обеспечить доступность участия инвесторов в существующей госпрограмме. "Развитие промышленности и повышение её конкурентоспособности". Ведь сейчас, несмотря на то, программа предусматривает субсидирование процентной ставки по кредитам, привлеченным на строительство энергоустановок для снабжения крупных объектов, средств в бюджете на нее почему-то не предусмотрели», - говорит он. Также, необходимо обеспечивать электроэнергией крупные инвестпроекты по комплексному освоению территорий могли бы профильные компании - ФСК ЕЭС и Россети. Для этого, по его мнению, необходимо включать подобные проекты в инвестиционные программы сетевых компаний.
Елена Иванкина указывает на то, что законодательство о подключении построенных объектов к инженерным сетям в стране существует давно, но, к сожалению, не всегда исполняется. «Несмотря на то, что по закону, подведение всех коммуникаций к границам осваиваемого участка – забота муниципалитета, для строителей это больной вопрос, поскольку стоимость подключения к сетям доходит до трети стоимости строительства, - говорит она. – И, надеюсь, раз эта проблема вновь обсуждается на уровне президента, она будет, наконец, решена».
Целесообразно закрепить законодательно и распространить на все регионы механизм передачи муниципалитетам объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник), построенных частными компаниями. Такая необходимость продиктована тем, что при строительстве жилья по доступным ценам (29-30 тыс. рублей за квадратный метр) невозможно в эту сумму включить затраты по строительству объектов социального назначения. «Я считаю, что у нас, в Самарской области, наработан уникальный опыт по развитию таких проектов, он основывается на некоем частно-государственном партнерстве. Суть простая: застройщик комплексной территории обязан построить объект социальной инфраструктуры, пройти на него проектно-сметную государственную экспертизу и передать его либо муниципалитету, либо областному правительству по себестоимости», - пояснил Владимир Кошелев. С помощью такого подхода компании удалось серьезно снизить стоимость одного детского места.
Проблема в том, что общий механизм передачи таких объектов не закреплен ни законодательно, ни соответствующим постановлением правительства РФ. «Поэтому мы предлагаем выработать универсальный подход к передаче такого рода социальных объектов при реализации проектов комплексного освоения территорий. То есть город и застройщик должны будут принимать взаимные обязательства по развитию социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий. Когда муниципалитет утверждает план строительства нового микрорайона, он должен сформировать застройщику заказ на возведение необходимых социальных объектов и утвердить сроки ввода их в эксплуатацию. Строители и город заключают соглашение, по которому муниципалитет обязуется выкупить готовые объекты по себестоимости. При этом даже готовые объекты бюджет сможет выкупать лишь при условии, что застройщик смог продать от 50% до 70% квартир. Это будет подтверждением того, что проект нужен людям, а значит, именно там необходимо развивать социальную инфраструктуру», - считает Владимир Кошелев.
По его словам, в таком сотрудничестве застройщик берет на себя все риски, связанные с коммерческой успешностью проекта. Он должен выдать продукт, который будет востребован рынком, где люди захотят жить. А власть сможет точнее планировать расходы казны. Подписывая соглашение с застройщиком, муниципалитет будет не в авральном порядке изыскивать необходимые финансовые ресурсы, а точно знать, что через два года им нужно столько-то средств, чтобы в нужное время в нужном месте открылись детские сады, школы, поликлиники. А вклад застройщиков в этом случае будет выражаться в отказе от прибыли при строительстве социальных объектов.
Создание унифицированного механизма снимет необходимость выработки самобытных решений на уровне субъектов Федерации и ситуаций, когда процесс передачи объектов социальной инфраструктуры тормозится. По словам Михаила Меня, эти предложения упираются в закон о контрактной системе, в рамках которого власти вынуждены проводить конкурс на застройку территории. «Понятно, что эта компания здесь и выигрывает, поскольку они единственные, кто здесь, на этой территории, построил. Но если будет поручение, мы попробуем как-то упростить эту ситуацию, для того чтобы можно было в регионах это более грамотно использовать», - пообещал он.
Председатель Совета Партнерства Ассоциации деревянного домостроения Александр Водовозов считает, что главный источник проблем комплексной застройки дешевым жильем лежит в плоскости территориальной организации общества. «Да, у застройщиков сегодня много препятствий, но, на мой взгляд, все это детали. Основная проблема – отсутствие генпланов территорий в большинстве регионов, - пояснил он «Эксперт Online». - В результате у нас строится жилье без привязки к существующим производствам, а отсутствие работы, само собой, не может способствовать росту спроса на жилье».