Ипотечный рынок останется на плаву
Ипотека пока остается самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. И хотя ставки по жилищным кредитам достигли максимума за четыре года, а темпы роста выдачи существенно снизились, рынок останется на плаву.
По данным Банка России, за 9 месяцев 2014 года было выдано около 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 трлн рублей, что превышает уровень января-октября 2013 года в 1,25 раза в количественном и в 1,33 раза в денежном выражении. Однако несмотря на то, что в абсолютном выражении рынок ипотеки поставил очередной рекорд, месячные темпы роста выдачи снизились уже в конце лета примерно до 20%, хотя в январе они достигали 52%.
Рост ставок не снижает спрос
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила в январе-октябре 2014 года 12,3%, однако в октябре окончательно сформировалась тенденция к росту ставок: ипотечные кредиты выдавались в среднем под 12,8% годовых, что на 0,4 п.п. выше значения предыдущего месяца. Это максимальный уровень ставок с конца 2010 года (за исключением марта 2013-го, когда ставка составляла 12,9%). Прирост месячных ставок выдачи почти на 0,5% стал рекордным с 2009 года. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) такой скачок объясняют тем, что в статистике ЦБ рост ставок отражается с запаздыванием в 2-3 месяца, между тем основные участники рынка начали повышение ставок еще летом.
Текущий рост стоимости фондирования и повышение ставок, наблюдавшееся в четвертом квартале, отразятся в статистике в начале следующего года. По итогам 2014-го средняя ставка по ипотечным кредитам составит не меньше 12,5%, при том, что в декабре месячная ставка выдачи вырастет до 13-13,5%, прогнозируют в АИЖК. «Большинство участников рынка продолжат повышать ставки по ипотечным программам. При этом наблюдается стремление отдельных участников рынка сохранить уровень ставок по ипотечным кредитам, компенсируя увеличившуюся стоимость фондирования за счет дополнительных платежей и комиссий», - замечают в агентстве.
Дело в том, что, несмотря на ужесточение условий ипотечного кредитования и рост ставок, недвижимость остается привлекательным объектом для инвестиций, что поддерживает спрос на жилье и ипотечные кредиты. По данным опроса, проведенного в октябре по заказу АИЖК Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ), предпочтительными формами долгосрочного вложения средств для населения остаются банковские вклады (41% респондентов), инвестиции в жилье (17%) и приобретение иностранной валюты (11%). В то же время в связи с нестабильностью на финансовых рынках и ограниченной суммой застрахованных государством вкладов растет привлекательность недвижимости не только как объекта для инвестиций, но и как способа сохранить свободные средства, особенно у граждан с доходами выше среднего. В этом году люди стали активно «конвертировать деньги в метры», на это повлияли инфляция, девальвация рубля и рост цен на недвижимость, замечает зампред правления ВТБ24 Вячеслав Воробьев. «Мы наблюдаем ажиотажный спрос на недвижимость с начала года, я бы даже сказал агрессивный», - сообщил он в интервью ИТАР-ТАСС.
Однако банки пока не спешат перекладывать на плечи ипотечных заемщиков свои проблемы. «Основные участники рынка не торопятся полностью компенсировать увеличившуюся стоимость фондирования (ключевая ставка выросла в 2014 году на 5 п.п. - до 10,5%) за счет заемщиков, подняв пока ставки лишь на 0,5-2 п.п., поскольку дальнейшее повышение может негативно отразиться на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах в условиях, когда на другие виды кредитования спрос отсутствует или они убыточны», - поясняют в АИЖК.
В отличие от компаний, которые наращивают валютную позицию, физлица предпочитают инвестировать в недвижимость, что привело к росту ипотеки на 37% год к году, а также делать трансграничные переводы или наращивать расходы, замечает главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова. «Хотя рост ставок необходим для укрепления базы фондирования, он может вернуть на повестку дня проблему просроченных кредитов. Розничный сегмент кредитования уже вызывает опасения, так как просроченная задолженность выросла с 4,4% до 5,8% портфеля, а у отдельных банков – до 35%», - замечает она.
Портфель – в порядке
Несмотря на активное использование участниками рынка ипотеки в конкурентной борьбе неценовых инструментов и наблюдавшееся в первом полугодии снижение требований к ипотечным заемщикам, качество ипотечного портфеля пока сохраняется на высоком уровне, констатируют в АИЖК. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей свыше 90 дней составляет 2%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,3%. В тоже время, такая стабильность обеспечивается во многом высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой свыше 90 дней) выросли за 10 месяцев на 26% - до 68,1 млрд рублей. При этом задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,6% от всей задолженности по потребкредитам (увеличившись с начала года в 1,5 раза), что в 5,3 раза выше аналогичного показателя по ипотечным кредитам. Вместе с тем в случае резкого замедления темпов развития ипотечного рынка можно ожидать и ухудшения качества ипотечных портфелей банков, предупреждают аналитики АИЖК.
Угасающий драйвер
В условиях существенного замедления экономики развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей народного хозяйства. Ввод жилья составил по итогам 10 месяцев 2014 года 56,1 млн квадратных метров (рост к соответствующему периоду 2013 года - 23,7%), из которых 29,9 млн кв. м. - индустриальное жилье (+35,9%). С учетом того, что не меньше 40-50% сделок с жильем на первичном рынке совершаются при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих фактором для сектора жилищного строительства.
Ипотека остается самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов снизились за 10 месяцев 2014 года на 5,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 33%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физлиц выросла за 10 месяцев на 4,7 п.п. (по сравнению с аналогичным периодом 2013 года) и достигла рекордных 19,4%.
В следующем году ипотечные заемщики будут вынуждены переориентироваться на покупку жилья на вторичном рынке, полагает вице-президент, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Петербурге Максим Никулин. «На данный момент у нас по ипотечным кредитам две трети покупок - в новостройках, по вторичному рынку - около трети. Конечно, в следующем году интерес ко «вторичке» будет расти, поскольку в такой сделке рисков меньше, чем, например, на этапе строительства на стадии котлована. Думаю, мы можем выйти на соотношение 50/50», - сообщил он. По его словам, средняя сумма ипотечного кредита выросла с начала года на 15% - до 2,4 млн рублей. «В следующем году она увеличится еще процентов на 10-15», - прогнозирует он.
Аналитики компании «Домус Финанс» ожидают повышения ипотечных ставок после Нового года на 1-1,5%. К тому же банки продолжают ужесточать требования к заемщикам. «На текущий момент средний размер ставок по ипотечным кредитам составляет 13-14%, они постепенно растут и приближаются к психологической отметке – 15% годовых. И если в течение первых трех кварталов 2014 года наблюдалось смягчение требований к заемщикам многими банками (снижался минимальный возраст, стаж работы, размеры первоначального взноса), сейчас происходит обратный процесс. Также банки стали внимательнее относиться к кредитной истории заемщиков. Впрочем, пока количество отказов заметно не выросло – оно, как и раньше, составляет в среднем около 10-11%», замечают они, указывая еще на одну неприятную тенденцию – увеличение сроков рассмотрения документов практически во всех банках.
Ажиотажный спрос на рынке недвижимости продлится недолго, уверена вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «До Нового года все, кто имел свободные рублевые накопления, от них избавятся, прикупив так называемые инвестиционные квартиры. Те, у кого денег хватает только на первоначальный взнос по ипотеке, поддержат рынок до весны, определяясь с выбором кредита. Но когда схлынет и эта волна, новых покупателей недвижимости не появится еще долго, по экспертным оценкам, не меньше двух лет рынок будет находиться в глубокой стагнации, а значит, и о развитии ипотеки придется надолго забыть», - предупреждает она.
Невезучие
Словом, несмотря на сложности в экономике, ипотечный рынок пока никто хоронить не спешит. Однако существенное обесценивание рубля вновь обнажило на нем известную еще со времен кризиса 2008-2009 годов болевую точку. Вчера у Банка России собралась группа клиентов коммерческих банков, имеющих договоры на ипотечное кредитование в иностранной валюте. Пострадавшие от ослабления рубля, требовали законодательно отменить валютную ипотеку и обращались к руководству ЦБ с просьбой принять меры по рефинансированию их кредитов.
Однако регулятор отстранился от этой проблемы, заявив, что предостерегал от заключения договоров ипотеки в иностранной валюте. «Банк России, учитывая возможные валютные риски, предостерегал от заключения таких договоров», - заявили в ЦБ ИТАР-ТАСС. В частности, для банков, предоставляющих ипотечные кредиты в валюте, введен повышенный коэффициент риска при расчете достаточности капитала, уточняет регулятор.
В ЦБ также обратили внимание на то, что договор об ипотечном кредите - вид гражданско-правовых отношений. Таким образом, Банк России не вправе вмешиваться во взаимоотношения банка с его заемщиками.
По данным ЦБ, за последние шесть лет было оформлено около 30 тысяч договоров валютной ипотеки, в том числе 616 - с января по сентябрь 2014 года.