Ипотека подорожала, но спрос почти не упал. Что происходит с рынком жилья
ЦБ в конце февраля поднял ключевую ставку сразу до рекордных 20% годовых. После этого выросли и ставки по ипотеке, что затруднило покупку квартиры в кредит. Резкого снижения спроса на жилье, впрочем, пока не произошло, однако все больше сделок проходят без участия заемных средств, сообщили участники рынка недвижимости. Помочь перезапустить ипотеку могут уже опробованные меры, в том числе субсидирование ставки.
Российские банки стали повышать ставки по ипотеке после того, как 28 февраля ЦБ поднял ключевую ставку с 9,5% до рекордных 20% годовых. Такое решение регулятор объяснил тем, что «внешние условия для российской экономики кардинально изменились». За несколько дней до этого — 24 февраля — началась военная спецоперация на Украине. Против России были введены санкции.
Число просмотров объявлений о продаже квартир со стороны россиян на этом фоне снизился, рассказала «Газете.Ru» эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. Если посмотреть, каким он был с 24 февраля по 15 марта и за 20 дней до этого, то по городам-миллионникам потенциальный спрос уменьшился на 28% на первичном рынке и на 23% – на вторичном. В Москве наблюдалось большее падение спроса: на 34% на первичном рынке и на 25% – на вторичном. В Санкт-Петербурге этот показатель снизился на 30% и 28% соответственно.
Однако в «Циан» отметили, что активность со стороны потенциальных покупателей проявлялась по-разному. Например, в день повышения ключевой ставки произошел всплеск интереса. Затем до 8 марта наблюдался спад. После мартовских праздников активность снова выросла.
Падение спроса в начале марта было временным – рынок сейчас активно мониторится, отметила Кирюхина. Это касается и первичного рынка, где до конца марта еще действует льготная ипотека, и вторичного, где пока еще действуют некоторые предложения от банков по более низким ставкам. Кроме того, недвижимость – это защитный актив, и россияне сейчас активно в нее вкладываются из-за ожидаемой инфляции, добавила эксперт.
По итогам февраля интерес россиян к покупке квартир в Москве в новостройках снизился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, сообщили «Газете.Ru» в «Авито.Недвижимости». Наибольшей популярностью традиционно пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры: в общей доле спроса на них пришлось 36% и 32% соответственно. При этом количество предложений о продаже на первичном рынке за первые две недели марта выросло на 15% (по сравнению с тем же периодом в феврале), а на вторичном рынке оно осталось прежним.
В Москве спрос на новостройки сейчас «достаточно стабильный», сообщил «Газете.Ru» коммерческий директор – партнер риелторской компании Est-a-Tet Владимир Моребис. Такая же ситуация, по его словам, и на рынке вторичного жилья.
В «Метриуме» тоже не отметили существенных колебаний спроса в первой половине марта. Однако наметился тренд: из-за значительного повышения ключевой ставки и удорожания жилищных займов практически все сделки идут по единовременной оплате, рассказала управляющий партнер компании Надежда Коркка. Сколько продлится такая ситуация, пока спрогнозировать сложно, добавила она.
Как можно поддержать спрос на жилье
Дорогая ипотека – это сейчас главная проблема, которая влияет на спрос на жилье, отметила Кирюхина. Ее можно решить за счет различных мер поддержки, в частности – ипотечного субсидирования. Эксперт привела в пример 2014 год (когда к России был присоединен Крым. – «Газета.Ru»). В начале 2015 года в Москве количество оформленных ипотек снизилось в 2,3 раза, и весь первый квартал на рынке продолжалась стагнация. После была запущена программа субсидирования ипотечных ставок под 12% годовых, и интерес к ипотеке стал возвращаться.
Ипотека с господдержкой – действительно один из самых эффективных способов поддержать спрос, согласилась Надежда Коркка из «Метриума». Сейчас власти активно прорабатывают варианты переформатирования таких программ, отметила она.
Отдельно нужно принять меры и для снижения себестоимости строительства, подчеркнула Кирюхина. Девелоперы сейчас сами вынуждены брать средства у банков под высокие ставки. Поэтому можно бы было субсидировать ставки проектного финансирования. Однако будет ли государство это делать – пока до конца непонятно, указала Коркка. Тем не менее, власти уже приняли некоторые меры для поддержки строительной отрасли. Например, упростили разработку градостроительной документации и оформление земельно-правовых отношений. Были оптимизированы административные процедуры в строительстве.
В целом пока ситуация на рынке недвижимости неопределенная, считает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. «Ни банки, ни покупатели, ни застройщики не знают, что делать и что будет дальше», – пояснил эксперт.
Но Сигал добавил, что правительство уже разработало пакет мер поддержки для поддержания спроса со стороны россиян. Это поддержка жилищного строительства, сокращение инвестиционно-строительного цикла, регулирование цен на строительные материалы и логистику.