Ипотека в сегменте апартаментов получает все большее распространение

Сегодня апартаменты – один из самых привлекательных сегментов недвижимости: этим они обязаны более низким по сравнению с квартирами ценам и часто - более выгодному расположению. Банки пока с осторожностью относятся к такому объекту залога. Этим, судя по всему, можно объяснить достаточно небольшое количество кредитных программ на рынке.

ОСОБЕННОСТИ И РИСКИ КРЕДИТОВАНИЯ АПАРТАМЕНТОВ

Рискованный объект залога

«С точки зрения законодательной базы, юридических аспектов, а также более сложной процедуры регистрации перехода права/залога (ипотеки), апартаменты являются более рисковым объектом для банков, нежели квартиры», - считает Илья Иванов, начальник отдела проведения ипотечных сделок департамента ипотечного бизнеса АКБ "РосЕвроБанк". По таким объектам существуют свои особенности и по обращению взыскания, и по оформлению залога, и по страхованию самого объекта.

Сама по себе ипотечная сделка покупки апартаментов имеет ту же структуру, что и покупка жилого помещения. Но для анализа рисков по объекту и регистрации перехода права/залога зачастую требуется более широкий перечень документов. С такими объектами банкам сложнее работать, тяжелее оценить свои риски по ним. В том числе, и из-за того, что рынок апартаментов более узкий, ликвидность объектов ниже.

Тем не менее, в «РосЕвроБанке» считают это направление перспективным и предлагают программы кредитования апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Риски недостроя

«Место «апартаментов» на российском рынке недвижимости до конца не определено, - отмечает Ирина Ступаева, начальник управления развития программ ипотечного кредитования «Нордеа Банка». - В результате этой неопределенности возникает ряд рисков работы с такой недвижимостью. Например, если девелоперов таких проектов обяжут возводить социальную инфраструктуру, как при строительстве жилых помещений, это повлечет дополнительные расходы для застройщиков и, как следствие, увеличит риски недостроя».

По словам Ступаевой, программы на покупку апартаментов более дорогие – в эту стоимость как раз и заложены возможные риски «неопределенности».

«На сегодняшний день немногие банки предлагают кредитование покупки данного сегмента недвижимости. Как правило, предоставляются программы по кредитованию строящихся апартаментов в отдельных объектах», - подтверждает Ирина Павлова, руководитель отдела развития продуктовой линейки DeltaCredit. В DeltaCredit есть программы по кредитованию покупки как строящихся, так и готовых апартаментов на всей территории России.

Сложности рефинансирования

Большинство ипотечных продуктов ориентированы на кредитование квартир, домов, таунхаусов, т.е. недвижимости, входящей в жилой фонд. Многие банки после выдачи кредитов не держат их у себя на балансе, а занимаются рефинансированием, т.е. формируют однородные пулы кредитов и перепродают, чтобы опять получить свободные средства и вновь на них выдавать кредиты, зарабатывая на дополнительных комиссиях с заемщиков.

Поскольку апартаменты относятся к нежилому фонду, то, по словам Игоря Жигунова, первого заместителя председателя правления Банка Жилищного Финансирования, квалифицируются как ипотека на коммерческую недвижимость. «Эти кредиты не могут быть включены в состав «портфеля жилой ипотеки» для рефинансирования, что накладывает определенные ограничения для многих банков для работы с такими объектами», - говорит эксперт.

Лофты и ипотека на строящиеся апартаменты

По данным «Метриум Групп», ипотека в сегменте апартаментов получает все большее распространение, и уже сейчас на ряд объектов действуют условия, аналогичные условиям для квартир. В некоторых банках первоначальный взнос может быть выше: не 15%, а 30%, но в среднем составляет 20%. «Нужно понимать, что ипотека возможна только в проектах вновь возводимых апартаментов, реализующихся по 214-ФЗ», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». По словам эксперта, ипотека для апартаментов в лофтах пока остается недоступной, так как лофты – это, как правило, готовые здания промышленного назначения, перестраивающиеся по усмотрению собственника. «То есть кредитовать банкам на этапе строительства, по сути, нечего, а после получения документов у собственника будет нежилое помещение промышленного назначения, ликвидность которого для финансового учреждения непонятна», - резюмирует Литинецкая.

По словам Наума Либкинда начальника службы розничного кредитования КБ "МИА" (ОАО), продукт банка «Апартаменты» позволяет купить с использованием ипотеки, в том числе, и лофты.

Ипотечное кредитование апартаментов – это новое направление в продуктовой линейке банков. Безусловно, с ростом популярности данного сегмента рынка недвижимости будут развиваться соответствующие кредитные продукты.